??熱點聚焦

?? 近日，一份落款日期為6月10日的《鄭州市大棚戶區改造項目房票安置實施辦法(暫行)》（下稱“《房票安置辦法》”）的文件在網上流傳。根據該文件，鄭州中心城區的房子被征遷后，被征收人得到的不是貨幣補償或回遷房，而是一張房票，憑房票，被征收者可在鄭州市內重新購買商品房。根據《房票安置辦法》，房票所需房源由自愿參與該工作的房企提供；實施房票安置后，新征收項目原則上不再新建安置房。

??  6月17日，溫州市住建局在官方公眾號“溫州住建”發布了《溫州市支持合理住房需求的階段性政策》，其中提到，原則上全面停止安置房新建，推進房屋征收房票政策全覆蓋。落實政府商定房票購買商品房優惠項目目錄。推進房票市區全域流轉。推進房票在人才購房補貼、政府項目支付、土地出讓金支付等領域的應用。

??熱點評析

??目前啟動房票制度的地區多存在庫存高企、去化壓力巨大的情況

??房票政策并非鄭州、溫州首創，今年二季度以來，信陽在4月1日率先推出房票，獎勵金為5%，購房款不得低于房票票面金額的85%；4月下旬，江蘇常熟也將拆遷補償折成補償及定向房票。目前啟動房票制度的地區多存在庫存高企、去化壓力巨大的情況。以鄭州為例，目前,鄭州的商品房狹義庫存1395萬平方米,去化周期高達34個月。今年以來，鄭州連續數次出臺樓市紓困政策，6月15日推出首套房貸款利率4.25%、二套房首付比例降至40%、開展全市商品房促銷月活動等，雖然市場活躍度有所提升，但購房者信心、市場活力、商品房去化等都亟待盤活提升。從成交量方面來看，5月鄭州新建商品住宅成交42.6萬平方米，環比下跌16.5%，同比減少50.2%；二手房成交33.5萬平方米，環比上月繼續下跌14.2%，同比微增3.6%。從價格方面來看，據國家統計局最新數據，2022年5月份，鄭州新房房價環比下跌0.1%，二手房房價環比下跌0.5%。而自2021年8月以來，鄭州一手、二手房價已經連續10個月雙雙下跌，近期的托底政策效果尚未顯現。

??對房地產市場而言，部分地區庫存過剩，樓市成交熱度大幅衰減，使用房票安置可以快速消耗部分存量，有利于樓市去庫存，促進房地產市場流通效率。因此，在同類庫存壓力巨大的地區，房票模式仍有望繼續推行，但房票安置只能起到階段性的緩解作用，無法從根本上扭轉購房者預期。

??房票模式有利于區域樓市定向去庫存

??所謂“房票安置”，即征收人比照貨幣安置、產權調換的政策，將計劃安置的房屋轉換為貨幣，以房票形式出具給被征收人。被征收人可使用房票在全市范圍內購買商品房，且不計入家庭限購套數。選擇房票安置后，視同放棄回遷房。此外，各地一般會設置獎勵金額，房票可用于抵扣房款的規模，一般要大于選擇現金補償居民所能獲得的補償款。

??政策強調，購房款不得低于票面金額的一定比例，就是鼓勵用足額度，減少兌付現金。被征收人若選擇放棄房票，就意味著放棄8%的政策性獎勵；而放棄房票選擇現金補償更無法保障補償到位的時效。相反，房票買房即時效應明顯，且不限購，憑商品房買賣合同可以直接入學，還可以獲得房票一定比例的現金獎勵。相比較下，房票優勢明顯。

??在房地產庫存高企的當下，多地重啟棚改房票安置制度，意味著新一輪去庫存正悄然開啟。對市場而言，房票在使用上具有時間限制及區域使用限制。鄭州要求房票在1年內使用，即強制增加了一批購房需求，對于當地樓市的成交量能夠起到一定的刺激作用；而在貨幣化安置的情況下，被征收人手中的補償款流向未知，可能流向房地產外的其他消費品，甚至有可能流向其他城市和地區。因此，房票的使用具有定向性，阻斷了被征收人去外地購房或持幣觀望的可能性，對于精準去庫存具有一定的促進作用，有利于改善區域市場供求關系，帶動區域市場升溫。

??多因素影響各方參與積極性，執行細則有待進一步完善

??對被征收人而言，如果選擇房票安置，就意味著既放棄房屋產權調換，也不領取現金，而是以一種未來可以用于購房的結算憑證，在一定的期限內抵扣購房價款。但當前房地產市場信心較弱，即便給予優惠，購房者也可能傾向選擇現金補償。另外，房票在兌付的過程中，可選樓盤的局限性以及選房期間的順位關系，也影響了被征收人選擇房票的積極性。

??對房企而言，熱銷項目更偏好對現金的回收，因此可能為使用房票設限；而相對滯銷的項目，持有房票的購房者可能并不愿意選擇，因此房企可能加速房票兌付結算。此外，回款能否保障也是房企的一大顧慮。

??對地方政府而言，房票有利于延遲地方支付，盤活現金流，減輕產權調換或實物安置的壓力，但因房票總金額更大，在執行的過程中也增加了地方拆遷補償的總代價，增加了地方財政壓力。目前，房票模式僅在部分地區運行，如何與因城施策、住房差別化信貸等政策對接，其執行細則仍有待進一步探究。