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??商品房銷售市場繼續探底

??1—5月，全國商品房銷售面積50738萬平方米，同比下降23.6%；其中，住宅銷售面積下降28.1%。商品房銷售額48337億元，下降31.5%；其中，住宅銷售額下降34.5%。

??1-5月，商品房銷售市場繼續探底，銷售面積及金額跌幅較上期分別擴大2.7個和2.0個百分點，整體市場態勢依然處在快速下行軌道上。政府提振房地產市場的決心已經非常明確。5月，國務院常務會議明確將“因城施策支持剛性和改善性住房需求”作為促消費和有效投資的重要舉措；央行、銀保監會聯合發文下調首套房商業性個人住房貸款利率下限20個基點；五年期及以上LPR下調15個基點；地方穩樓市松綁調控政策集中出臺。

??當前中央層面著力推動穩增長一攬子政策措施落地，穩定宏觀經濟大盤，保障和改善民生。針對房地產市場，政策暖風頻吹，但房地產市場并未立即呈現反彈，原因是多方面的，一方面房地產投資回報率普遍下降，尤其是非熱點城市，供應大于需求；另一方面，開發商尤其是民營開發商依然面臨較大的經營風險，投資、新開工比較謹慎，對市場預期不樂觀。相信隨著宏觀經濟企穩，房地產市場的回暖也將漸行漸近。

??單月數據來看，5月銷售面積10970萬平方米，較上月增加25.8%，同比減少31.8%；銷售金額10548億元，較上月增加29.7%，同比減少37.7%。兩項指標同比跌幅均較上月有所收窄，但跌幅依然較大；商品房銷售金額同比跌幅依然大于銷售面積，意味著價格同比仍繼續回落。

??4月和5月銷售面積不僅比去年同期數據大幅回落，也較3月份下了一個大臺階，顯然本輪疫情對樓市的影響是全國性的，全行業的。隨著疫情的減弱，尤其是上海逐步復工復產，6月份市場有望逐步恢復，也是決定上半年數據的關鍵一個月。

??02

??房地產開發投資跌幅擴大

??1—5月份，全國房地產開發投資52134億元，同比下降4.0%；其中，住宅投資39521億元，下降3.0%。

??1-5月全國房地產投資增速繼續下行，跌幅較上月擴大1.3個百分點。目前來看，企業在銷售端和融資端的困境尚未破局，民企投資意愿和能力還未恢復，投資拿地方面央企、國企在托底。

??房地產開發投資是固定資產投資的重要組成部分，與宏觀經濟的穩定直接相關。房地產投資結構中，雖然國企央企份額在提升，但真正撐起開發投資主體的是民營房企。因此，要穩定房地產投資，需要從穩定信心和強化融資支持兩個方面入手。給予民營房企穩定的發展預期，投資信心才能恢復，給予民營房企正常的信貸支持，投資能力才能恢復。

??月度數據方面，5月全國房地產開發投資12980億元，較上月增加14.0%，同比減少7.8%，同比跌幅較上月收窄4.5個百分點。單月銷售、投資、開工數據跌幅均較上月有所好轉。隨著“穩增長”政策的落地，投資需求將從高能級城市逐步釋放并企穩回升。另外，隨著存量市場規模的到頂，房地產企業投資方向也將有所調整，城市更新、租賃住房、養老地產等將成為房企未來重點關注的領域，并加大投資力度。隨著國家加大縣域城鎮化的投入力度，在政策指揮棒下，更多房企也將參與進來。

??從物業類別投資上看，住宅投資跌幅相對最小，各物業類型投資跌幅均較上月繼續擴大。住宅投資占總投資比重為75.8%，較上月提高0.4個百分點。

??從地區來看，僅中部地區同比保持微弱上漲，東部和西部地區投資保持下降，跌幅擴大；東北地區跌幅大，但較上月收窄1.8個百分點。投資規模上，東部地區高于其他三區域的總和，占總投資比重為54.7%，較上月降低0.8個百分點。

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??房屋新開工面積加速下跌

??1—5月，房地產開發企業房屋新開工面積51628萬平方米，下降30.6%。其中，住宅新開工面積37782萬平方米，下降31.9%；辦公樓新開工面積1306萬平方米，下降24.6%；商業營業用房新開工3572萬平方米，下降30.8%。

??從前5個月的累計數據看，房屋新開工規模進入深度調整期。從數據看，新開工同比回落是從上年的7月份開始，到今年6月份正好一年，然而新開工則經歷了從小幅回落到目前的深幅調整。新開工的這種急速回落走勢在樓市發展史上相對少見，除了2020年初的疫情之外，就是2008年世界金融危機時期。如果把新開工看作一個典型指標的話，現在我們正處在某種巨大的危機過程中，需要行業、政府都有足夠的重視。

??5月全國商品房新開工面積11889萬平方米，環比增加20.1%，同比跌幅較上月有所收窄。商品房銷售情況決定企業新開發意愿；資金情況決定企業新開工力度，短期開發企業新開工意愿和力度很難快速恢復。隨著企業復工復產的加快，特別是前期受疫情沖擊比較大的地區快速恢復，或將支撐新開工走勢出現一些積極變化。

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??房地產開發企業到位資金跌幅逐月擴大

??1—5月，房地產開發企業到位資金60404億元，同比下降25.8%。其中，國內貸款8045億元，下降26.0%；利用外資51億元，增長101.0%；自籌資金21061億元，下降7.2%；定金及預收款19141億元，下降39.7%；個人按揭貸款9785億元，下降27.0%。

??1—5月，房地產開發企業到位資金增速跌幅持續擴大，其中定金及預售款最為明顯，跌幅較上月擴大2.7個百分點，主要受商品房銷售市場低迷影響。從資金來源占比看，定金及預收款和個人按揭貸款占全部資金的47.9%，較上月下降0.3個百分點，自籌資金占比提升1.3個百分點。

??央行數據顯示5月住戶中長期貸款同比少增3379億元，居民購房意愿仍然偏弱。現階段房企仍然處于償債高峰，各地方對房企紓困政策還未落實到位。企業資金面得到明顯改善尚需時日。

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??土地市場整體依舊偏冷

??1—5月，房地產開發企業土地購置面積2389萬平方米，比上年下降45.7%；土地成交價款1389億元，下降28.1%；土地成交均價5814元/平方米，上漲32.4%。

??1-5月土地購置面積同比跌幅依舊較大，跌幅較上月略有收窄，土地成交價款跌幅持續擴大；同時也表現在土地價格走勢上，同比漲幅較上月收窄16個百分點。全國整體市場依舊偏冷，在集中供地市場上，在較為寬松的競拍環境下部分城市有所升溫，成交量價和溢價水平都較去年有所提升，但城市間和區域間分化仍明顯存在。從政府供應角度，將繼續從放松限價、降低配建要求、調整土地監管資金比例等方面，繼續提振房企拿地的積極性，促進土地市場的回升。

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??商品房待售面積較上月末略有減少

??5月末，商品房待售面積55433萬平方米，比上月末減少302萬平方米。其中，住宅減少411萬平方米，辦公樓增加74萬平方米，商業營業用房減少4萬平方米。