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??“以前只是（墻根往外）這么一點點，現在小區路面都硬化了，我們生活更方便了。”3月9日上午，海南省文昌市文城鎮政府清瀾住宅區，72歲的陳宋英阿婆用手比劃著小區的路面對記者說。

??這個修建于上個世紀90年代初的小區，僅兩棟樓共48戶住戶，房屋性質屬于干部職工“房改房”。在該小區居住20多年的陳宋英阿婆，仍能記得小區改造前的情形：沙土路面，下雨天四處積水，出行很不方便；更為苦惱的是，小區兩棟樓由于年代久遠，樓頂和外墻開裂滲水，排污管道堵塞，一旦遇上臺風天氣，居民生活很鬧心。

??陳宋英阿婆所住小區被列為文昌市2021年度老舊小區改造項目經過改造后，整體煥然一新。

??這是中國房地產報記者跟隨海南省城鎮老舊小區改造工作督導調研時看到的一幕。

??3月9日起，海南省城鎮老舊小區改造工作領導小組辦公室派出工作人員，赴該省各市縣開展城鎮老舊小區改造工作督導調研。應工作領導小組辦公室邀請，中國房地產報記者跟隨進行了走訪調研。

??本次調研中記者了解到，與此前相比，改造完成的老舊小區面貌發生了巨大變化：曾經滄桑斑駁的墻體，經改造已煥然一新；年久失修的庭院排水排污管道，進行了全新的管網改造；曾經雜草叢生的房前屋后空地，經改造已成居民休閑的好去處。

??記者了解到，早在2020年7月，國務院辦公廳印發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作指導意見》，確立了城鎮老舊小區改造的基本原則、改造內容、實施機制。海南結合當地實際，擴展“基礎類”“完善類”“提升類”內容，依據改造資金規模分級分類逐步改造。截至目前，海南全省已改造完工622個老舊小區，煥發出了新活力。

??“海口市老舊小區改造占到全省三分之二以上，改造戶數占到（全省）接近80%。”海口市住房和城鄉建設局局長李翊向記者介紹，海口市2000年底前建成的老舊小區共有1663個，建筑面積約2130萬平方米，涉及20萬余戶。

??記者在海南多個市縣走訪了解到，目前當地老舊小區改造基本是遵循“中央資金+省級配套資金+市縣兜底”資金配置模式，社會資本注入和住戶自籌資金占比較少。老舊小區改造的任務重、時間緊、資金有限，但居民對改造的期望值和訴求較高。那么，如何讓老舊小區改造這一重大民生工程，最大限度地滿足和實現居民期盼？

??年代久遠的舊樓換新顏

??“清瀾住宅區被列為文昌市2021年度老舊小區改造項目，改造的重點是對外墻進行補漏翻新。”文昌市住建局房產室主任符史飛告訴記者，老舊小區改造主要針對公共部分改造，包括外墻、隔熱層、地面排污管網及建筑防雷設施。

??189萬元財政資金注入文城鎮政府清瀾住宅區的改造中。從去年3月開始，施工單位進駐小區，3個月后小區改造全部完成。

??“這也是文昌市老舊小區改造示范項目，改造效果十分明顯。”符史飛帶著記者在該小區轉了一圈，邊走邊介紹稱，原來的老舊小區面貌已經煥然一新，小區地下排污管網暢通了，路面硬化住戶出行更方便，整個小區看起來很整潔，品質也提升了。

??記者還發現了一個細節，在該小區改造過程中，專門為住戶開了10個充電樁預留口。

??瓊海市供銷社家屬院是較為特殊的一個小區，僅有的兩棟樓中，一棟為辦公用房，另一棟是居住用房。兩棟樓并非緊挨在一起，成對角相距有一段距離。

??“老舊小區改造的難點之一，就是當初的設計圖紙都是紙質版的，查找起來難度比較大。”瓊海市住房保障和房產服務中心項目股長王家斌介紹稱，老舊小區的共性問題，就是由于年代久遠，房屋老舊，排污管道老化、樓頂外墻滲水等諸多問題，從一定意義上講，老舊小區改造比新建項目更加繁瑣。

??王家斌告訴記者，由于該小區改造難度較大，改造工期相對較長，數十戶住戶主動配合施工隊搬離小區，自行承擔在外租房費用。半年后，住戶再次搬回小區時驚訝地發現：曾經老舊小區大變了模樣，不僅樓體已經粉刷上米黃色的外觀層，且樓道口的水泥鏤空窗欞仍保留著年代的記憶。

??瓊海市住房保障和房產服務中心主任黃田平告訴記者，除了政府財政資金支持公共區域基礎設施改造外，該家屬院住戶還自籌部分資金，主動拆除了此前亂搭亂建的建筑物，之前破損的木制窗戶改造成鋁合金窗。

??社會資本“試水”老舊小區改造

??“雖然老舊小區改造預算資金有限，但是該改的要切切實實地改造好。”在五指山市環衛站宿舍小區，該市住房保障服務中心主任程智偉告訴記者，在該小區改造中，建筑外墻改造并沒有選擇價格相對便宜的涂料，而是采用價格更高的真石漆工藝。

??位于五指山市雅蓄路15號的環衛站宿舍小區，是上個世紀80年代初修建的職工“房改房”，改造的為一棟5層共20戶的老舊建筑。程智偉告訴記者，由于當時受經濟條件限制，該小區建設標準較低，規劃的基礎設施和配套較為落后，加上年代久遠，這棟老舊建筑亟待改造，“外墻和樓頂防水、雨污分流管網及光纖通信管線，都在這次的改造范圍。”

??“雖然只有160萬元改造資金，但該改的要切切實實地改造好。”程智偉向記者舉了一個例子：比如樓體外立面，如果使用普通涂料，造價為38元/平方米，但最后還是選擇了60元/平方米真石漆工藝。

??“真石漆工藝肯定要比一般涂料好，且也符合五指山市的城市風貌規劃。”在程智偉看來，該節約就要節約，不該節省的一分錢也不能省。不僅如此，該棟樓的每層樓道都安裝了節能照明燈，一改住戶夜晚摸黑上樓的歷史。

??“五指山市有市屬國企70多家，有200多棟樓需要改造。”程智偉告訴記者，這些老舊小區的樓房呈插花式分布，比較分散，“今年五指山市申請計劃改造5個項目，共涉56棟樓1078戶，我們將5個項目打成一個包招投標施工。”

??在海南省西南部的東方市，8所海關宿舍小區的墻壁上仍能見到此前張貼的改造公示。“這是改造前和改造后的對比實景圖，改造后的最大亮點就是小區庭院的變化。”東方市住房保障和房產服務中心主任阮建輝指著公示欄中的照片對記者說。

??記者了解到，除了對墻體開裂滲水、排污管網堵塞等老舊小區共性改造外，8所海關宿舍小區在改造中拓展了籃球場、庭院休閑活動場所。阮建輝告訴記者，樓房后面是一塊面積不算小的空地，此前雜草叢生，小區住戶很少去那個地方。改造后的庭院保留了原有的椰子樹，空地上用彩色地磚鋪設了回字形的步行小道，曾經荒蕪的庭院如今成了小區住戶及附近小區居民散步休閑的好去處。

??值得一提的是，8所海關宿舍小區也是記者走訪小區中，引進社會資本參與升級改造的代表性小區。社會資本參與改造主要是增設了停車棚和充電樁設施，提升小區改造的品質。

??如何創新民生工程的改造模式？

??連日來，記者在海南省文昌、瓊海等地走訪了解到，海南省2000年以前建成的小區類型中，包括普通商品房和單位集資房、房改房，普通商品房小區主要集中在省會海口，其他市縣非常很少，這也反映出純市場化的房地產業態在海南形成的年代“分水嶺”。

??海口市金棕苑小區是一個人口密集、規模較大的老舊小區，3棟樓共497戶住戶。金棕苑小區改造資金為940萬元，小區業主自籌資金4萬元自行對空調冷凝水管等進行了改造。3月12日，記者在該小區見到，3棟建筑的樓體外立面已改造一新，朱紅色的墻體與隔壁即將改造的小區形成鮮明對比。

??“像這樣的老舊小區，在我們轄區還有不少。”海口市美蘭區海府街道辦老舊小區改造項目負責人符明星告訴記者，部分居民把老舊小區改造看作是徹底改造小區面貌的唯一機會，要求通過老舊小區改造解決所有問題。她認為，小區住戶訴求過高，但老舊小區改造的資金有限，難以完全滿足居民訴求。

??記者在海南多個市縣走訪了解到，目前當地老舊小區改造總體上是“中央資金+省級配套資金+市縣兜底”的資金配置模式，住戶自籌資金比例很少。一方面老舊小區改造資金有限，另一方面是住戶對小區改造訴求較高，這也是困擾當前老舊小區改造的普遍性問題。

??以海口市為例，該市2000年底前建成的老舊小區共有1663個，涉及6696棟建筑共計20.46萬住戶，建筑面積超過2000萬平方米。海口市所有2000年前建成的老舊小區中，有物業公司管理的753個，單位自管的513個，“三無小區”為397個。

??“海口市老舊小區改造占到全省三分之二以上，改造戶數接近（全省）80%。”海口市住建局局長李翊告訴記者，在改造資金方面，除了積極爭取中央財政預算資金及地方配套資金，還應積極宣傳發動全社會力量，比如基金機構及廣大居民能夠參與到老舊小區的改造當中來。

??記者了解到，海口市創新改造模式，引入社會資本開展合作。如海口市瓊山區政府與北京愿景集團（該企業在北京勁松北社區打造的“勁松模式”）開展合作，合作內容包括老舊小區改造、長效運營、特色商業改造及資產運營管理等方面，著力打造長效運營示范區，為海口市老舊小區改造探索新路子。

??“堅持‘先民生，后提升’的原則，從居民最關心最直接的利益出發，多措并舉做實惠民的‘里子’。”海南省住建廳相關負責人向記者表示，鼓勵老舊小區改造采取多元化籌措資金：“居民拿一點、原產權單位幫一點，管線單位出一點、政府補一點、市場化方式爭取一點、統籌整合一點”，中央、省和市縣給予改造資金支持，積極推動居民出資參與改造。

??截至目前，海南省已改造完工的622個老舊小區煥發出新活力。下一步，海南省將積極推動社會力量參與城鎮老舊小區改造，探索存量資源整合利用，采取跨片區組合平衡等多種方式，整合閑置土地、資產等資源，統籌開展老舊小區改造。