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??寫(xiě)在前面

??2021年，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言是痛苦和劇變的一年：“房企暴雷”“買(mǎi)房人斷供”“土地流拍”等組成了這一年房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵詞，市場(chǎng)也走出了一條下滑曲線(xiàn)。透過(guò)各主要城市樓市變化，焦慮與博弈隱現(xiàn)。

??鄭州樓市經(jīng)歷了“過(guò)山車(chē)”的一年。

??“現(xiàn)在天天想把房子賣(mài)掉。”提及買(mǎi)房，吳云十分后悔。

??今年4月份，吳云在鄭州南三環(huán)買(mǎi)下了一套89平方米小三房，“本來(lái)沒(méi)那么著急買(mǎi)，但是聽(tīng)身邊朋友和置業(yè)顧問(wèn)都說(shuō)房子漲價(jià)了，再不買(mǎi)漲得更多就下手了。沒(méi)想到行情變得這么快，現(xiàn)在我買(mǎi)的那個(gè)樓盤(pán)均價(jià)比4月份每平方米降1000元。”

??另一邊，在鄭州新房和二手房市場(chǎng)輾轉(zhuǎn)大半年的楊玉仍然躊躇不定。“4月份計(jì)劃要換房，首選是二手房，因?yàn)椴挥玫瓤梢粤ⅠR住。結(jié)果看了一段時(shí)間后發(fā)現(xiàn)成交太難，主要是鄭州多個(gè)銀行收緊甚至?xí)和Ａ硕址抠J款。”楊玉對(duì)記者說(shuō)。

??受此影響，下半年楊玉又將目光轉(zhuǎn)向新房。“暴雨、疫情過(guò)后，鄭州好多樓盤(pán)降價(jià)，再加上身邊的人離職的離職，降薪的降薪，還是手里留些錢(qián)穩(wěn)妥為主，再等等吧。”

??吳云和楊玉的購(gòu)房經(jīng)歷是鄭州2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)縮影。

??2021年上半年，鄭州樓市高速運(yùn)轉(zhuǎn)，整整半年都籠罩在“漲價(jià)”熱潮之中。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月發(fā)布的全國(guó)70城房?jī)r(jià)情況來(lái)看，今年前7個(gè)月，鄭州新房、二手房?jī)r(jià)格均連續(xù)上漲。

??之后，激進(jìn)的市場(chǎng)在到來(lái)的調(diào)控政策、洪災(zāi)疫情雙重打擊下驟然降溫。從數(shù)據(jù)來(lái)看，近4個(gè)月（8月—11月），鄭州新房、二手房?jī)r(jià)格連續(xù)下跌，新房成交量更是創(chuàng)下近5年同期新低，上半年頻現(xiàn)的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即熱銷(xiāo)現(xiàn)象已寥寥無(wú)幾，相對(duì)冷門(mén)板塊更是成交慘淡。

??為搶奪客戶(hù)促進(jìn)成交，開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)活動(dòng)五花八門(mén)，如“工抵房”“買(mǎi)房送車(chē)”“送物業(yè)費(fèi)”，甚至“買(mǎi)一套送一套”出現(xiàn)在市場(chǎng)中。同時(shí)，不少樓盤(pán)開(kāi)始放松購(gòu)房條件，包括首付分期、假離婚買(mǎi)房等。因市場(chǎng)不景氣，房企又接連暴雷，2021年下半年發(fā)生在鄭州樓市中的維權(quán)事件也此起彼伏。

??新房高開(kāi)低走

??2021年春節(jié)過(guò)后鄭州樓市“小陽(yáng)春”就開(kāi)始了。

??鄭州某本土房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)曾在直播中透露，春節(jié)假期期間，項(xiàng)目到訪(fǎng)量就很不錯(cuò)‘正月初七以后，項(xiàng)目日均到訪(fǎng)客戶(hù)甚至超過(guò)100組。

??步入3月份之后，鄭州多個(gè)樓盤(pán)宣稱(chēng)漲價(jià)的紅色海報(bào)開(kāi)始在地產(chǎn)圈刷屏，其中，最引人注目的當(dāng)屬位于鄭州管南片區(qū)南三環(huán)與金岱路的富田城九鼎公館，有消息稱(chēng)其售價(jià)從15000元/平方米上調(diào)至17000元/平方米。雖然記者實(shí)地探訪(fǎng)后發(fā)現(xiàn)漲幅不大，但是約1000元/平方米漲幅也給安靜許久的鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)打了一針“興奮劑”。

??如果說(shuō)3月初鄭州漲價(jià)樓盤(pán)多集中在管南片區(qū)，步入4月之后，整個(gè)鄭州樓市開(kāi)始全線(xiàn)“飄紅”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)時(shí)有超過(guò)30個(gè)項(xiàng)目上調(diào)價(jià)格。

??到“五一”期間，記者走訪(fǎng)鄭州熱門(mén)片區(qū)部分售樓部也發(fā)現(xiàn)，有的項(xiàng)目幾乎人滿(mǎn)為患。從成交量上看，冷熱不均，有項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)就賣(mài)近300套房，有項(xiàng)目成交十余套，去化不足20%。

??進(jìn)入下半年，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊以及洪災(zāi)疫情接連影響，市場(chǎng)開(kāi)始急速降溫。

??8月底，鄭州全面解封，被按下“暫停鍵”近一個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)重新啟動(dòng)，大批特價(jià)房源信息開(kāi)始廣泛流傳。從當(dāng)時(shí)流傳的信息來(lái)看，降價(jià)的多為遠(yuǎn)郊及區(qū)域成熟度較低樓盤(pán)，主城區(qū)位置、口碑不錯(cuò)的樓盤(pán)大多沒(méi)有額外促銷(xiāo)政策。

??到了“十一”假期，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)已到處彌漫著特價(jià)房、降價(jià)房信息。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，國(guó)慶期間至少有30個(gè)項(xiàng)目先后公開(kāi)降價(jià)，降價(jià)幅度在1000元至5000元/平方米。

??這種降價(jià)態(tài)勢(shì)一直持續(xù)到了年底。

??在此期間，為搶奪客戶(hù)促進(jìn)成交，開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)活動(dòng)不斷升級(jí)，除了常規(guī)的“買(mǎi)房送車(chē)”“開(kāi)盤(pán)抽獎(jiǎng)”“送物業(yè)費(fèi)”等，前段時(shí)間還推出了“買(mǎi)一套送一套”的促銷(xiāo)策略，引發(fā)市場(chǎng)側(cè)目。

??打出“買(mǎi)一套送一套”口號(hào)的是位于鄭州南龍胡的城南正榮府項(xiàng)目，買(mǎi)一套均價(jià)9000元/平方米的現(xiàn)房疊墅就能送一套82平方米的兩房高層，等于花130萬(wàn)元得到一套疊墅和一套高層。

??同時(shí)，不少樓盤(pán)開(kāi)始放松購(gòu)房條件，包括首付分期、假離婚買(mǎi)房等。如位于鄭州市南三環(huán)與紫辰路交會(huì)處的融創(chuàng)城項(xiàng)目，11月初在該項(xiàng)目走訪(fǎng)時(shí)，一位置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，其中一套總面積139平方米、總價(jià)約180萬(wàn)元的房子首付僅需9萬(wàn)元即可買(mǎi)到，“首先付5%，剩下的兩年24次付清”。按照正常30%首付比例，該房子首付應(yīng)為54萬(wàn)元。

??盡管樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)不斷，銷(xiāo)售效果卻不太理想。

??根據(jù)360房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2021年10月份鄭州新房共成交12489套，這個(gè)數(shù)據(jù)在近5年同期成交數(shù)據(jù)中創(chuàng)下新低，與去年10月的22082套成交量相比，近乎“腰斬”。到11月份，共成交10858套，與去年同期22969套的成交量相比，超過(guò)“腰斬”。

??二手房市場(chǎng)跌宕起伏

??除了新房市場(chǎng)動(dòng)蕩，鄭州二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)跌宕起伏行情，經(jīng)歷了上半年量?jī)r(jià)齊升后，隨著樓市政策持續(xù)收緊，洪災(zāi)疫情雙重影響，成交量又迅速下跌；到了11月，又隨著放款提速、利率下調(diào)等，出現(xiàn)止跌回升。

??從2021年春節(jié)開(kāi)始，沉靜兩年之久的鄭州二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)抬頭趨勢(shì)，具體表現(xiàn)為價(jià)差縮小、議價(jià)空間收窄以及成交周期縮短。

??進(jìn)入3月之后，隨著新房銷(xiāo)售熱度升高，二手房去化節(jié)奏也在加快。位于鄭州管南片區(qū)一家二手房門(mén)店陳經(jīng)理介紹，此前從掛牌到成交最短也得4個(gè)月，3月初一套裝修情況一般的房子，掛牌不到2個(gè)月就成交了。”

??成交周期縮短，調(diào)價(jià)房源也以漲價(jià)為主。4月上旬，一位二手房門(mén)店工作人員告訴記者，現(xiàn)在二手房市場(chǎng)基本是貼著新房行情走，如果片區(qū)內(nèi)在售的新房漲價(jià)比較多，二手房也會(huì)跟漲，尤其是學(xué)區(qū)房同比已有30%上漲。

??從成交量上看，2021年4月份鄭州二手房成交量最高，共7544套（間）,較去年同期上漲31.89%；其次是6月份，共成交7282套（間）,較去年同期上漲了0.83%。

??樓市升溫明顯后，調(diào)控政策開(kāi)始頻頻出招，金融管控更是監(jiān)管從嚴(yán)。6月底，鄭州多家銀行出現(xiàn)上調(diào)房貸利率，同時(shí)，房貸放款周期也拉長(zhǎng)。

??七八月份，鄭州遭受暴雨和疫情雙重夾擊，二手房門(mén)店大量關(guān)停，門(mén)店業(yè)績(jī)大幅下滑。位于鄭東新區(qū)明理路某二手房門(mén)店陳經(jīng)理告訴記者，洪災(zāi)疫情是暫時(shí)的，最受影響的是二手房貸款利率高，房貸放款周期長(zhǎng)，“放貸快的需要3-6個(gè)月，慢則需要兩年，二手房‘拎包入住’的優(yōu)勢(shì)減弱。”

??“行情不好”“購(gòu)房人數(shù)減少”“二手房降價(jià)”是各中介機(jī)構(gòu)對(duì)于鄭州二手房市場(chǎng)2021年下半年總體印象。

??近兩個(gè)月來(lái)，央行等監(jiān)管部門(mén)頻頻發(fā)聲，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)滿(mǎn)足房企、個(gè)人購(gòu)房者的合理信貸需求，防范對(duì)涉房貸款“一刀切”。在監(jiān)管層頻頻發(fā)聲釋放積極信號(hào)之后，金融端的放松動(dòng)作不斷。

??11初，記者走訪(fǎng)鄭州二手房市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，很多銀行二手房貸款業(yè)務(wù)已基本恢復(fù)正常，放款速度明顯提升。到了12月份，多家銀行下調(diào)房貸利率，根據(jù)貝殼交易中心數(shù)據(jù)顯示，中信銀行、工商銀行、招商銀行等銀行首套房貸利率為5.85%，二套房貸利率為6.125%；今年9月，鄭州各大銀行首套房貸利率普遍為6.37%，二套房貸利率普遍為6.615%。

??目前來(lái)看，信貸環(huán)境改善已開(kāi)始攪動(dòng)二手房市場(chǎng)，多家中介門(mén)店工作人員告訴記者，看房的人比之前有所增多，去化節(jié)奏也在加快。

??土拍由熱轉(zhuǎn)涼

??樓市行情的起伏也波及了土地市場(chǎng)。

??6月3日，鄭州首輪集中土拍，開(kāi)發(fā)商摘地情緒高漲，不僅引來(lái)千億元資金圍獵，且無(wú)一宗土地流拍，全部成交，單日約414億元土地款刷新了鄭州土拍紀(jì)錄。土拍過(guò)后，鄭州眾多區(qū)域限價(jià)天花板被擊破，主城區(qū)內(nèi)硬核項(xiàng)目都在摩拳擦掌，躍躍欲試集中調(diào)價(jià)。

??第三季度，重點(diǎn)城市迎來(lái)了第二輪集中供地的密集成交。受房企融資難度加大以及市場(chǎng)降溫影響，重點(diǎn)城市二輪土拍相較于首輪土拍明顯降溫。

??作為二輪集中土拍的最后一個(gè)城市，11月19日，鄭州市第二輪集中土拍拉開(kāi)帷幕，相較首輪集中土拍成交49宗地塊成績(jī)，二輪土拍稍顯慘淡，僅成交11宗地塊，無(wú)地塊流拍，其中10宗地塊以底價(jià)成交，1宗地塊以熔斷價(jià)成交。此外，還有4宗地在開(kāi)拍前一天突然終止掛牌。

??鄭州市第三批土地出讓公告已于11月23日發(fā)布，共掛牌出讓25宗地，于12月27日完成出讓。

??但記者與多位房企人士交流發(fā)現(xiàn)，不少鄭州本土房企、部分資金趨緊的頭部房企都表示不參與三輪土拍。“目前的首要任務(wù)是抓回款”“沒(méi)錢(qián)，今年都不會(huì)拿地了”，資金鏈緊張是他們共同面臨的難題。

     “從目前市場(chǎng)行情來(lái)看，房企短時(shí)間內(nèi)的態(tài)度不會(huì)有大變化，預(yù)計(jì)今年年底到明年6月份對(duì)房企來(lái)說(shuō)是一個(gè)比較艱難時(shí)期，明年6月份后可能會(huì)有所好轉(zhuǎn)。”一位本土房企投資中心負(fù)責(zé)人告訴記者。