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??上海易居房地產研究院2021年10月20日發布《2021年9月70城房價指數報告》。報告指出，9月70城新房價格下跌拐點確立，6年來首次轉跌， 一二三線城市二手房價格全部由漲轉跌。

??報告顯示，2021年9月，70個大中城市新建商品住宅價格環比漲幅為-0.08%，標志著70城新建商品住宅價格自2015年5月以來在連續上漲76個月后首次由漲轉跌。70城二手住宅價格自上月轉跌后，本月繼續下跌，標志著二手住宅價格正式進入下跌周期。目前，新建商品住宅價格下跌的城市數量自2015年6月以來首次超過半數，而二手住宅價格下跌的城市數量已接近樣本總量的75%。

??環比來看，9月一二三線城市新建商品住宅價格環比漲幅均已連續5個月回落。其中，三線城市新建商品住宅價格自2016年2月以來首次由漲轉跌。需要注意的是，9月一二三線城市二手住宅價格全部由漲轉跌。其中，二線城市二手住宅價格自2015年4月以來首次由漲轉跌。同比來看，無論城市分類和房屋類型，9月房價同比漲幅均有不同程度的收窄。

??具體城市來看，西安的新建商品住宅價格已經連漲67個月，9月更是領漲全國。主要原因是西安新房供不應求，同時限價嚴格，一二手房價嚴重倒掛。一線城市中，北京、上海、廣州本月二手住宅價格全部轉跌。其中，上海在二手房核驗價、彌補贈與住房監管漏洞、“三價就低”等一系列組合拳下，二手住宅價格環比跌幅顯著。

??今年住建部約談的18城中，已有13城二手住宅價格下跌，其中本月北京、上海、杭州、合肥、南昌、廣州、泉州、惠州共8城轉跌。銀川和金華的城市負責人在7月29日被約談后，當地政府8月火速出臺多項調控新政，目前兩城二手住宅價格均已下跌2個月。

??易居房地產研究院研究員潘竑羽指出，9月二手住宅價格環比跌幅已擴大至0.19%，到達“偏冷區”下沿。從被約談城市來看，隨著多重調控政策的不斷加碼，當地曾經短期漲幅過快的二手房價格逐漸回歸理性。同時，其中作為市場標桿的一線城市，9月二手房價格環比年內首次全線下跌，進一步帶動全國市場的看空或觀望情緒。依照市場慣性，我們預計年內70城二手住宅價格環比漲幅必定跌入“過冷區”。

??報告正文如下：

??一、9月70城新建商品住宅價格6年來首次轉跌，75%城市二手住宅價格下跌

??1、新建商品住宅價格6年來首次轉跌，二手住宅價格正式進入下跌周期

??易居研究院根據國家統計局2021年10月20日公布的《2021年9月70個大中城市住宅銷售價格變動情況》,對70個大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價格數據進行算術平均。計算得知，2021年9月，70個大中城市新建商品住宅價格環比漲幅為-0.08%，標志著70城新建商品住宅價格自2015年5月以來在連續上漲76個月后首次由漲轉跌。從目前的新房漲幅趨勢看，預計未來三個月新建商品住宅價格大概率繼續維持下跌。

??9月70城二手住宅價格環比漲幅為-0.19%，自上月二手住宅價格轉跌后，本月繼續下跌，且9月跌幅較上月擴大0.17個百分點。我們認為，這標志著70城二手住宅價格正式進入下跌周期。

??2、新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅連續4個月加速收窄

??對70個大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價格數據進行算術平均，計算得知，2021年9月，70城新建商品住宅、二手住宅價格同比漲幅分別為3.3%和2.4%，相比2021年8月分別回落0.4和0.5個百分點。9月70城新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅已連續4個月加速收窄。結合環比數據來看，預計新建商品住宅、二手住宅價格的同比漲幅下個月都將繼續加速回落，年底前后由正轉負。

??3、新房價格下跌城市數量6年來首次過半，75%城市二手房價格下跌

??9月70個大中城市中，新建商品住宅價格上漲、持平、下跌的城市數量分別為27個、7個和36個。其中，相比8月，上漲城市數量減少19個。

??與此同時，二手住宅價格上漲的城市有17個，持平的城市有1個，下跌的城市有52個。相比8月，9月房價上漲的城市數量減少10個，房價持平的城市數量減少8個，房價下跌的城市數量增加18個。

??目前，新建商品住宅價格下跌的城市數量自2015年6月以來首次超過半數，而二手住宅價格下跌的城市數量已接近樣本總量的75%。同時，與二手住宅價格相比，9月新建商品住宅價格下跌的城市數量明顯開始迅速增多。說明本月全國新建商品住宅市場降溫更快。

??二、9月一二三線城市二手住宅價格全部由漲轉跌

??本報告對一二三線70個大中城市新建商品住宅銷售價格和二手住宅銷售價格數據進行算數平均，計算得知：9月一二三線城市新建商品住宅價格環比分別上漲0.08%、0.02%、-0.19%，均已連續5個月回落。其中，三線城市新建商品住宅價格自2016年2月以來首次由漲轉跌。9月一二三線城市二手住宅價格環比分別下跌0.43%、0.13%、0.21%，其中，二線城市二手住宅價格自2015年4月以來首次由漲轉跌（除2020年2月份）。

??同比來看，9月一二三線城市新建商品住宅價格分別上漲5.3%、4.1%、2.3%；二手住宅價格分別上漲7.7%、2.9%、1.5%，無論城市分類和房屋類型，9月房價同比漲幅均有不同程度的收窄。從變化程度來看，9月一線城市二手住宅價格跌幅明顯高于新建商品住宅，而二線和三線城市新建商品住宅和二手住宅價格的降溫速度基本持平。

??房價的同比漲幅走勢在很大程度上能夠反映樓市的周期波動規律。觀察2015年1月至2021年9月一二三線城市二手住宅價格漲幅的周期波動，可以明顯看出，一線城市的價格波動一般領先于二、三線城市。同時，可以根據走勢大致劃分為三個階段：

??第一階段：2015年1月至2017年7月。當時，全國住宅庫存壓力較大，中央提出了去庫存導向，在各類政策寬松與購房需求釋放的背景下，一線城市二手住宅價格同比漲幅大幅領先于二、三線城市，二線城市漲幅小幅領先三線城市。其中，2016年4月一線城市二手住宅價格同比漲幅到達36.0%的峰值，2016年10、11月和2017年1月二線城市二手住宅價格同比漲幅到達10.9%的峰值。

??第二階段：2017年8月至2020年3月。隨著“因城制策”房地產政策的推進，房價漲幅進入下行周期，一線城市漲幅趨零，進入盤整期；二線城市和三線城市同比漲幅曲線幾乎重合且明顯領先于一線城市。

??第三階段：2020年4月至2021年9月。新的小周期開始后，一線城市同比漲幅再次領先二、三線城市，主要原因是疫情期間貨幣放水，一線城市相比二三線更為敏感，連續多月復蘇較快。二三線城市同比漲幅維持在0%-5%區間，較為穩定。一二三線城市二手住宅價格同比漲幅分別于今年3月、6月和5月在本輪周期中見頂，此后均持續收窄，目前分別已連續回落6個月、3個月和4個月。

??可以看出，一線城市二手住宅市場降溫速度明顯超過二三線城市。預期一線城市二手住宅價格同比漲幅將進一步加速收窄，而二三線城市二手住宅價格同比漲幅繼續小幅回落，其中三線城市二手住宅價格同比漲幅大概率會率先在年底由正轉負。

??三、西安領漲新建商品住宅價格，北上廣二手住宅價格全部轉跌

??新建商品住宅價格9月環比漲幅排名前十的城市分別是西安、銀川、錦州、無錫、石家莊、長春、杭州、合肥、濟南、溫州。二手住宅方面，環比漲幅排名前十的城市依次為天津、海口、重慶、大連、長沙、西安、濟寧、三亞、長春、南京。其中，9月西安的新建商品住宅和二手住宅市場較全國來看均偏熱。特別是西安的新建商品住宅價格，已經連漲67個月，9月更是領漲全國。主要原因是西安新房供不應求，同時限價嚴格，一二手房價嚴重倒掛。需要注意的是，2021年7月8日，西安市住房和城鄉建設局發布了《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》，9月二手住宅價格環比漲幅已收窄至0.2%，預計四季度將繼續收窄，年底出現拐點。

??新建商品住宅價格9月環比跌幅較大的城市有唐山、湛江、瀘州等，二手住宅價格9月環比跌幅較大的城市有唐山、哈爾濱、牡丹江等。需要注意的是，一線城市中，北京、上海、廣州本月二手住宅價格全部轉跌，且上海跌幅顯著：在7月8日二手房核驗價政策、7月24日彌補贈與住房監管漏洞和上調貸款LPR利率、8月6日“三價就低”政策等一系列組合拳下，上海二手住宅價格9月下跌0.6%，環比排名在70城中甚至下滑到倒數第5位。此外，深圳自4月以來二手住宅價格已連續5個月下跌，9月跌幅已擴大至0.5%，在70城中的環比漲幅排名下滑至第61位。

??四、今年住建部約談的18城中，已有13城二手住宅價格下跌，其中本月8城轉跌

??今年以來，國家層面調控不斷收緊，且地方層面出新政的頻率與強度都創歷史之最。值得關注的是，今年以來共有18個城市被住建部約談，分別為廣州、合肥、寧波、東莞、南通、上海、深圳、北京、杭州、無錫、南昌、成都、西安、銀川、徐州、金華、泉州、惠州。其中，統計局公布的70城中共包括除東莞和南通以外的16城。

??從2021年1至9月這16城的二手住宅價格環比漲幅變化情況來看，在被約談后9月已有13城房價轉跌，其余3城房價漲幅均收窄至0.2%及以內。其中，本月轉跌（包含年內首次轉跌和小幅盤整后再次轉跌）的城市有北京、上海、杭州、合肥、南昌、廣州、泉州、惠州共8城。部分城市房價甚至已連續下跌數月。如銀川和金華的城市負責人在7月29日被約談后，當地政府8月火速出臺多項調控新政，目前兩城二手住宅價格均已下跌2個月。

??五、預計年內二手住宅價格環比漲幅曲線必定跌入“過冷區”

??70城二手住宅房價指數環比漲幅從2019年8月至2020年12月期間，幾乎均停留在“偏冷區”。疫情結束，經濟復蘇后，今年年初二手住宅價格在“合理區”小幅盤整了3個月。但在嚴厲調控下，今年4月起房價漲幅持續回落，7月年內首次由“合理區”跌入“偏冷區”。

??自上月二手住宅價格轉跌后，9月二手住宅價格環比繼續下跌。目前跌幅已擴大至0.19%，到達“偏冷區”下沿。從被約談城市來看，隨著多重調控政策的不斷加碼，當地曾經短期漲幅過快的二手房價格逐漸回歸理性。同時，其中作為市場標桿的一線城市，9月二手房價格環比年內首次全線下跌。特別是易居研究院監測到，近2個月一線城市二手房成交量大幅萎縮。在此情況下，后續一線城市二手住宅價格大概率將繼續下滑，并進一步帶動全國市場的看空或觀望情緒。依照市場慣性，我們預計年內70城二手住宅價格環比漲幅必定跌入“過冷區”。

??基于此，建議部分樓市低迷時間較長、房價下跌幅度較大的城市，按一城一策的方針，適度出臺支持自住需求的政策，以防房價下跌過猛，不利于行業平穩健康發展。

??執筆人：上海易居房地產研究院 研究員 潘竑羽

??郵  箱：panhongyu@ehousechina.com

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