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??2021年“十一”長假剛剛過去，作為房地產市場傳統旺季“金九銀十”中的“十一黃金周”一直以來都是全年樓市重頭戲。

??然而從銷售數據來看，市場所期待的行情并未如期到來，十一期間，60個重點城市新房成交面積同比再度下降43%，與2019年同期相比降幅也達33%，行業下行壓力加劇，不少房企嘗試從營銷端打開突破口，然而收效甚微。

??在這其中一線城市的購房需求相對“堅挺”，同比微降8%，顯著高于2019年同期。然而在我們實地調研中了解到，整體市場可能比想象中慘淡。

??2021年10月10日哈爾濱出臺“救市”政策，預計后續跟進城市會增加。全年來看，年底各大房企的沖刺壓力可能會很大，可能會出現部分房企完成不了全年業績的情況。

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??“十一”成交同比跌43%，市場難言樂觀

??2021年，在熱點城市調控持續發酵和信貸監管進一步收緊的雙重影響下，成交規模一降再降，“金九”未至，從2021年十一假期（2021年10月1日-10月7日）60個重點監測城市累計成交情況來看，“銀十”可能同樣失約。

??2021年“十一”期間，60個重點監測城市累計成交187萬平方米，同比下降43%，與2019年同期相比，降幅也達到33%，慘淡行情可見一斑。

??分能級來看，一線購房需求相對“堅挺”，北京、深圳十一成交量與2020年和2019年同期相比“翻番”，放量主要集中在國慶前三天，不排除政策“高壓”下前期成交房源延遲備案影響。

??與此同時，上海十一成交同比下降88%，仍超2019年同期167%。在我們的實地調研中發現，上海十一期間的成交主要還是今年第4次集中房源供應的盤，上海第4次集中房源供應共約135.8萬平方米，合計12441套房源。其中大部分認購時間都在9月中下旬，其中有部分樓盤觸及上海“搖號積分制”

??今年2月6日，上海正式落地實施新房搖號積分制。當新房項目的認購人數與所售房源數量之比超過規定比例時，觸發計分制，并由家庭積分的高低排序按照規定的比例入圍搖號。從上海第四批42個樓盤截止目前觸發積分制的樓盤比例來看，約為40%。

??某觸發積分制的樓盤負責人告訴我們，購房者選擇他們主要還是因為他們的總價段在500-900萬/套，對于大部分新婚家庭來說可以實現賣一買一置換，再加上區域位置相對較好，在大虹橋的輻射范圍內，因此較受歡迎。據了解，該樓盤一期開盤時曾經也觸發過積分制。

??二線城市穩中有降，同比跌幅達42%，較2019年下降5成以上，不同城市間迎來此消彼長的輪動行情。如青島、濟南等內陸城市開啟了以價換量的收割模式，部分樓盤7折賣房，以此帶動了一波剛需集中釋放，同比2020年同期成交持增。福州如是，雖然尚未擺脫疫情陰霾，不過供應放量（超70個樓盤持續加推），疊加降價促銷（19個樓盤“放價”優惠，最高優惠金額達到38萬元），還是取得了不錯的走量效果。

??杭州方面，“十一”成交量達3年同期新高，為16.73萬平方米。但據實地調查了解，杭州雖然同比數據有高達360%的增幅，但事實上賣的和往常差不多水平，數據虛高主要是增加了部分認購轉已售房源。簡單來說，以往的成交數據為純粹的網簽數據，現在在網簽數據的基礎上增加了認購轉已售房源數據，因此在兩者疊加下顯得很多，實際市場并非如此。

??三四線成交明顯轉冷，同比下降49%，在不同能級中降幅居首。各城市市場同比跌多漲少，分化持續加劇：上漲城市以東南沿海居多，諸如汕頭、石獅等成交保持高熱狀態，同比上漲3成以上，與2019年同期相比，均實現翻倍增長；而半數三四線共計23城同比跌幅在5成以上，部分經濟欠發達、缺乏產業支撐的三四線諸如北海、寶雞等成交量均不足1萬平方米，創3年同期新低，市場慘淡程度可想而知。

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??熱點城市不會放松，壓力城市開始“救市”

??“十一”期間，在整體市場慘淡的同時，部分城市也出臺了不同的調控政策。

??10月8日，東莞發布《關于建立二手住房交易參考價格發布機制的通知》嚴管二手房的導向，在原有網簽價公示制度基礎上出臺新規，強化二手房住房價格指導和信息公開的力度，在參考價制定方面，其明確了三個錨，即稅務部門、金融部門的評估價格以及周邊一手樓盤網簽價格。

??10月9日，杭州發布大學畢業生落戶調整政策。政策顯示，自2021年10月15日起，落戶政策調整為具有全日制普通高校本科以上學歷者，在杭州市區落實工作單位并由用人單位正常繳納社保的可以落戶杭州市區；全日制普通高校博士研究生學歷者，可享受“先落戶、后就業”政策。

??對比此前規定，此次杭州政策有兩個變化。第一、取消了大專生人才引進落戶的政策。第二、碩士研究生此前可以“先落戶，后就業”，但現在需先有工作并繳納社保。如此對比，實際上大專生和碩士生的落戶政策明顯收緊了。

??從以上兩個政策來看，熱點城市第四季度不會放松的跡象較為明顯。

??與此同時，10月9日，哈爾濱新聞網顯示，哈爾濱近期發布了《關于促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見》，主要強調了兩個方面，一是全范圍為房企減負，如，降低預售許可的標準、加快預售資金的返還、降低土地增值稅預征率、支持房企促銷活動等。此類政策，很大程度上減輕了房企的資金壓力，同時有助于房企更好進行銷售和項目開發，是非常務實的救企政策。二是多渠道強化去庫存，包括對大學生和新市民實施購房補貼、放寬二手房公積金貸款房齡年限、公寓產品落實民用價格標準等。此類規定，將降低購房者入市的成本，減少了顧慮，同時在財政、金融、稅費等方面提出了更多保障，有助于鼓勵購房者積極入市。

??我們認為，哈爾濱的此次政策有很強的信號意義，可以算是目前全國首個較全面的“救市”政策。

??在此之前也有多個城市 “限跌”、“托市”，如岳陽、昆明等7城相繼落地“限跌令”。其中，岳陽、江陰明文規定禁止大幅降價，昆明、唐山、沈陽、株洲采取約談的方式，禁止房企、中介機構惡意降價、打價格戰，擾亂房地產市場秩序。

       在這其中唐山在2020年8月末還曾因為房價上漲過快被住建部點名約談，短短一年時間調控基調已從“限漲”轉為“限跌”，直觀反映市場熱度出現了180度的轉折。

??除了昆明、唐山等7城房價“限跌”之外，長春、珠海等5城也出現了財稅“托市”的情況。長春發布購房補貼，首次購買90平方米以下商品房的留長就業人才及進城農民，分別按50元/平方米、80元/平方米額度予以補貼。

??肇慶、珠海、中山、惠州相繼下調二手住宅轉讓個稅核定征收率，降低二手房交易成本。具體而言，個人轉讓二手住宅的個人所得稅率由2%調整為1%，二手非住宅個人所得稅率、土地增值稅率分別調整為1.5%和5%。

??從熱點城市和壓力城市的不同調控方向來看，整體調控市場依然還是求“穩”為主，在這其中壓力城市仍需為市場減壓，防止城市房價出現大幅下滑。

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??部分房企或將無法完成全年業績目標

??基于目前整體市場趨冷，成交規模一降再降，我們接下來的年底沖刺壓力可能會很大，可能會出現部分房企完成不了全年業績的情況。

從前三季度各大房企的目標完成情況來看，截至三季度末在披露年度業績目標的近半數百強房企中，有近2成企業的業績目標完成率在75%以上，其中7家企業目標完成率高于80%，與此同時，還有近半數房企目標完成率不及70%。

??“十一”期間，不少房企嘗試從營銷端打開突破口。折扣讓利方面也出現了松動，如，桂林和青島出現了7折的“工抵房”特價房源，徐州也有開發商推出了76折左右工抵房，惠州出現了零首付、購房返現等現象，之前熱度較高的長三角區域南京、蘇州國慶期間等也都出現了88折、85折的特價房。

??我們認為企業仍將維持積極的營銷節奏，部分壓力較大樓盤或者城市仍會嘗試擴大折扣。在濃厚的觀望情緒之下，已經有企業嘗試通過特價房、工抵房等手段擴大折扣快速去化。但是根據CRIC的監測，包括沈陽、昆明、株洲、張家口等城市在內，紛紛落地了“限跌令”政策，對企業的營銷策略產生了限制，因此展望后市，我們認為企業仍將積極營銷，但讓利舉措的制定既要考慮去化效果，又要兼顧“限跌”政策和利潤空間，對企業提出了不小的考驗。

??鑒于“金九”爽約，疊加“十一”黃金周也是慘淡收場，預示著四季度房地產市場難言樂觀，同比降幅預計進一步擴大，而累計同比增幅也將持續收窄，至年末或將跌至負區間。

??不過“熱點恒熱”的分化格局不會發生根本性逆轉：核心一二線需求依舊堅挺，在房企推盤積極性的帶動下，預計整體成交仍有望高位維持；相較而言，弱二線和廣大缺乏基本面支撐的三四線下行壓力依舊較大，信貸收緊使得本就疲軟的購買力更加難以為繼，首付、月供壓力盡顯，去庫存風險仍需警惕。

??值得關注的是，部分城市樓市調控都已經出現了由“限漲”到“限跌”的苗頭，甚至不乏財稅托市，以期刺激居民購房消費，減緩市場下行壓力。當然，部分城市局部放松并不足以改變“房住不炒、因城施策”的政策主基調，更難以扭轉全國房地產市場持續降溫的大趨勢，部分負債規模偏高的房企也依然需要警惕。