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??“以往節假日時最發愁的是客戶太多，帶看不過來，今年是極難約到客戶。”張揚說，已經6天了，沒有約到一組看房客戶，壓力特別大。

??張揚已經在鄭州生活10年，有著8年新房營銷經驗和兩年渠道分銷經驗，談起房地產界的“金九銀十”，他苦笑著說，鄭州房地產市場的“金九銀十”早已不復當年盛況，“尤其今年，是我工作以來最艱難的一個‘九月’。”

??在他看來，“難”的原因在于兩方面：一是房地產調控政策持續收緊，樓市整體降溫；二是7月和8月洪災疫情導致很多企業和個人損失慘重，購房者置業意愿快速下滑，市場觀望情緒濃厚。

??與張揚“閑得發慌”不同，鄭州多個在售項目營銷人員告訴中國房地產報記者，“這個月每天都忙得腳不沾地兒”，為了賣房，他們使出了渾身解數，打折降價、首付分期、買房送車……各種花式促銷齊上陣。

??但市場成交卻不理想。相關數據顯示，截至9月27日，鄭州9月新房市場成交9696套。這個數據相當于2020年9月單月銷量 51%，鄭州樓市巔峰時期2016年同期銷量的19%。

??新房成交遇冷，二手房市場也表現慘淡。據諸葛找房數據顯示，9月28日鄭州千余套二手房降價，平均降價約4.03萬元/套，比9月27日下跌34%。

??因市場不景氣，房企又接連暴雷，9月發生在鄭州樓市中維權事件也此起彼伏。

??開發商賣房求生

??市場下行加上洪災疫情影響，開發商降價促銷動作更為頻繁。

??“此前一直備受購房者追捧的富田城九鼎公館最近一次加推精裝比上一期毛坯還便宜500元/平方米；還有新城時光印象，開盤17500元/平方米，現在降到16000元/平方米。”張揚告訴記者。

??記者通過走訪發現，近期降價樓盤多為遠郊、區域成熟度較低樓盤，主要分布在常西湖新區、管南片區、二七區、高新區等，目前成交價在此前基礎上已下降1000元至3000元/平方米。相比這些區域，主城區位置、口碑不錯的樓盤，大多價格比較穩定。

??除了降價，首付分期也成為吸引市場客流主要方式。

??“首付分期在鄭州房地產市場上一直存在，只是以前比較隱晦。”一位負責金水北區域的樓盤分銷經理告訴記者。

??金水北區域是鄭州房地產市場熱度最高的區域之一，一直備受購房者青睞。日前，記者在該區域多個樓盤走訪時，項目置業顧問均表示“可以首付分期”。對于為何采用首付分期，一位置業顧問稱，主要為了緩解受洪災疫情影響的購房者的壓力。

??降價、首付分期的同時，為了促成成交，一些售樓部還打出了買房送車、全民推薦享萬金、裝修款分期付款等購房優惠活動。其中不泛有央企和國企背景房企。

??“以前都是快到國慶節了，才看到他們推各種活動，今年明顯比往年推得早，而且有的房企還是有國企背景的大房企。”張揚撓著頭說，“按理說這種房企應該不缺錢啊！”

??雖然各項目優惠力度很大，但銷售業績卻不太理想。據相關數據顯示，截至9月27日，鄭州9月新房市場成交9696套。這個數據相當于2020年9月單月銷量的 51%。

??從市場看，鄭州新房市場“冷熱不均”情況愈發明顯，主城區比如金水北、高鐵片區等，開盤熱度較高，去化效果良好。近郊板塊，像南龍湖片區、綠博片區、滎陽等，價格繼續下探。

??二手房降價明顯

??在二手房方面，也出現了價格下降成交周期延長現象。

??小蔣在金水區森林陽光花園有一套89平方米兩室一廳的房子，有了二孩之后一直想換房，但至今沒有出手。“掛了半年多了，從150萬元降到145萬元，還是沒賣掉。”

??這并不是個例，主營該小區二手房業務的中介人員告訴記者，往年這種戶型是很受歡迎的，再加上小區位置好，基本上掛牌時間不會超過3個月，成交并不難，但今年普遍不好賣。

??據他介紹，不好賣的原因主要有兩方面，一是鄭州多個銀行收緊或暫停二手房貸款，“這半年來我們將近有10筆業務因為貸款卡住”；二是經歷暴雨疫情后，很多人暫緩了換房腳步。

??從鄭州二手房市場走勢來看，今年鄭州二手房價格整體呈下降趨勢。2021年1月，鄭州二手房掛牌價格約在14692元/平方米；今年8月，掛牌價降至13932元/平方米，每平方米降價約760元。

??不過，值得注意的是，近期隨著市場上多個品牌房企暴雷以及維權頻發，許多購房者正將目光轉投二手房市場，鄭州二手房市場略有抬升。

??鄭州樓市到了谷底？

??中國商業經濟學會副會長宋向清接受記者采訪時表示，目前鄭州房地產市場正處于陣痛期、調整期、觀望期，這主要有兩方面原因一是房地產宏觀政策持續收緊；二是洪災和疫情雙重影響。

??“受這些因素影響，鄭州房地產市場整體上不是很景氣，這是預料之中的事情。”宋向清認為，從價格上來說，鄭州樓市已經到谷底，未來不會再有大幅度下降。接下來，隨著房地產調控政策微幅調整，樓市還會出現微幅震蕩，但趨勢是向上的。

??困難時期，對于開發商來說，該如何應對？宋向清認為，加強產品創新是正道，“也就是說，在戶型設計，包括樓盤開發、建筑、安裝、裝修、配套等方面進行一些創新，滿足市場需求，才能真正走出低谷。”

??他還建議，開發商要注意節省成本、加強管理、注重開源節流；希望政府部門在土地拍賣時，能結合目前市場行情適當下調拍賣價格，讓土地更快、更方便地流入市場，從而通過土地激活房地產市場，讓開發商有信心、有激情、有能力去開發適合消費者需求的樓盤。

??“房地產業作為國民經濟發展的重要產業之一，只要回歸理性、回歸制造業本能，回歸‘房住不炒’基本原則，未來依然是美好的。”宋向清表示。

??（應采訪者要求，文中張揚為化名）