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???自2021年首日正式實(shí)行房貸“兩集中”政策以來，房住不炒之下，政策監(jiān)管重心逐漸轉(zhuǎn)向銀行房貸。

??半年來，各地紛紛加入上調(diào)房貸利率陣營(yíng)，比如廣州曾三度上調(diào)利率水平，惠州二套房利率更是突破7%，進(jìn)入5月份，各地密集上調(diào)，截至目前至少已有6個(gè)城市明確上調(diào)房貸利率水平。

??“兩道紅線”下，信貸資金管控全面趨緊，樓市“銀根”再度收緊，全國首套、二套房貸平均利率趨勢(shì)性上升，嚴(yán)查購房首付款來源、熱點(diǎn)城市房貸額度收緊、放貸周期拉長(zhǎng)等都成為各城市一致表現(xiàn)。

??綜合而言，未來房貸“漲價(jià)”已經(jīng)是大概率事件，房貸利率水平上調(diào)的城市或?qū)⒗^續(xù)擴(kuò)容，尤其是房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈、投資性需求過旺的熱點(diǎn)城市，跟進(jìn)調(diào)整房貸利率加點(diǎn)的可能性更高，前期已經(jīng)調(diào)整的城市不排除在短期內(nèi)再度上調(diào)的可能。

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??深杭蘇甬等房貸利率上調(diào)

??5月初，深圳建行發(fā)布一則通知，將上調(diào)首套房和二套房按揭利率15BP和35BP，由此深圳房貸利率開啟加息通道，隨后工、農(nóng)、中、交及招商銀行均加入上調(diào)房貸利率，此舉被認(rèn)為是深圳樓市調(diào)控再加碼。

??緊接著杭州、寧波、蘇州跟進(jìn)，多家銀行上調(diào)首套、二套房貸利率，其中蘇州上調(diào)幅度較大，首套房貸款利率上調(diào)了60BP至5.65%，二套房上調(diào)40BP至6.0%。加入“加息潮”的城市不斷擴(kuò)容。

??就在4月末，廣州進(jìn)行了年內(nèi)第三次房貸利率調(diào)整，首套房貸利率調(diào)整為最低LPR+75BP（5.4%），二套房貸最低LPR+95BP（5.6%），相比4月初各上調(diào)10個(gè)BP，較2020年末分別上漲21BP和16BP。更早之前，重慶悄然上調(diào)房貸利率，部分銀行網(wǎng)點(diǎn)暫停受理二手房貸業(yè)務(wù)。此外，惠州房貸利率水平持續(xù)高位運(yùn)行，二套房貸款利率更是突破7%，與重慶類似，部分銀行甚至已暫停二手房貸款業(yè)務(wù)。

??除了核心一二線城市之外，據(jù)CRIC觀察，紹興、徐州等三四線城市也紛紛迎來房貸利率上漲潮。另據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年至今已有30個(gè)城市的房貸利率較2020年底出現(xiàn)上漲。

??蘇州的剛需青年袁鋒經(jīng)歷了此場(chǎng)房貸利率上調(diào)的風(fēng)波，他表示，房貸利率上調(diào)直接影響其購房成本增加，雖然在調(diào)整前的5.1%簽了貸款合同，但農(nóng)行工作人員并未保證能否按照調(diào)整前利率放貸，“確切的利率還要等貸款下來才清楚”，而他所貸的農(nóng)行也明確審批從嚴(yán)，放貸周期長(zhǎng)，“估計(jì)得兩三個(gè)月才能放下來”。

??實(shí)際上，樓市熱度不減帶來的需求端旺盛，致使部分銀行額度收緊，從而衍生出貸款審批要求趨嚴(yán)、審批時(shí)間放慢、放款時(shí)間周期拉長(zhǎng)等現(xiàn)象。

表：深圳、杭州、寧波、蘇州等首套房、二套房貸款利率調(diào)整情況

??數(shù)據(jù)來源：CRIC

??02

??全國房貸平均利率“四連漲”

??值得注意的是，全國房貸平均利率迎來“四連漲”，數(shù)據(jù)顯示，全國房貸平均利率于2021年2月止跌回升，連續(xù)四個(gè)月處在穩(wěn)步上升通道。而2020年3月份至2020年底，全國房貸利率水平曾一直呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

??5月，全國首套房貸款平均利率5.33%，環(huán)比再上漲2BP，較2020年底上漲11BP；二套房貸款平均利率5.61%，環(huán)比上漲2BP，較2020年底上漲8BP。

??從各城市表現(xiàn)來看，融360數(shù)據(jù)顯示，2021年開年至今，已有30個(gè)城市的房貸利率較2020年底有所上漲，下跌的城市有3個(gè)，9個(gè)城市房貸利率與2020年底相比持平。其中一線城市中，北京和上海5月房貸利率水平與2020年底持平。值得注意的是，北京雖未上調(diào)房貸利率水平，但部分銀行同樣出現(xiàn)額度收緊的問題。

圖：全國首套房、二套房貸款平均利率

??數(shù)據(jù)來源：融360

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??涉房信貸規(guī)模、用途監(jiān)管趨緊

??銀行貸款額度收緊與房貸“兩道紅線”關(guān)系非常密切。按照規(guī)定，各類銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比上限不能超過40%，個(gè)人住房貸款余額占比不能超過32.5%。受此影響，各大銀行房貸額度分化，由此出現(xiàn)有些銀行額度偏緊有些銀行相對(duì)寬松的情況。

??此外，房貸利率上調(diào)直觀反映信貸資金供需關(guān)系變化，居民端購房需求不減，而銀行端涉房信貸供給持續(xù)趨緊。兩者互相作用，才會(huì)出現(xiàn)房貸利率上漲的情況。具體表現(xiàn)出兩大方面原因。

??首先，貨幣政策逐步回歸中性，房地產(chǎn)信貸環(huán)境持續(xù)趨緊。從總量上看，貨幣政策繼續(xù)回歸正常化，M2增速持續(xù)回落，截至4月末 ，M2余額226.21萬億元，同比增長(zhǎng)8.1%，增速分別比上月末和上年同期低1.3個(gè)和3個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2019年1月-2021年4月M2余額、同比增速（億元）

??數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行

??從結(jié)構(gòu)上看，信貸投放有保有壓，房地產(chǎn)等領(lǐng)域持續(xù)趨緊。針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域，通過貸款集中度管理等制度，全面壓降信貸規(guī)模，進(jìn)而控制金融體系對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)敞口。就居民端而言，央行近日公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度個(gè)人住房貸款余額 35.7萬億元，同比增長(zhǎng)14.5%，增速較上年末低0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??第二，信貸資金用途管理趨嚴(yán)，經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等灰色購房資金來源被封堵，加劇房貸資金供給緊張，倒逼房貸利率上漲。3月末，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行等三部門聯(lián)合發(fā)文，全面收緊經(jīng)營(yíng)貸監(jiān)管，此后多個(gè)地區(qū)、多個(gè)商業(yè)銀行開展個(gè)人住房信貸管理自查。與此同時(shí)，監(jiān)管部門懲處力度加大，據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月至今銀保監(jiān)會(huì)已向銀行機(jī)構(gòu)開出59張罰單，總罰金近4億元，其中，信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)是處罰重災(zāi)區(qū)。

??從近期金融數(shù)據(jù)來看，4月住戶部門短期貸款增加365億元，同比少增1915億元，一定程度上表明信貸資金用途監(jiān)管取得成效。

圖：2020年2月-2021年4月住戶部門短期貸款、中長(zhǎng)期貸款增量（億元）

??數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行

??04

??“房貸漲價(jià)”城市持續(xù)擴(kuò)容

??房貸利率調(diào)整是諸多信貸政策工具中最為溫和的手段，根據(jù)需求端表現(xiàn)調(diào)整利率水平已成為常規(guī)操作，未來“房貸漲價(jià)”的城市將持續(xù)擴(kuò)容，那些房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈、投資需求旺盛的熱點(diǎn)城市將會(huì)陸續(xù)加入。

??從目前來看，“加息”后對(duì)于打壓投資性購房需求效果較為明顯，畢竟貸款成本直接決定其投資回報(bào)率。但從“剛需”的角度而言，難以真正抑制其加杠購房的意愿，因?yàn)榉抠J利率上調(diào)意味著每月增加數(shù)百元的購房支出，負(fù)擔(dān)較為有限。

??相較而言，房地產(chǎn)信貸規(guī)模管控和用途管控更為直接有效。

??就信貸規(guī)模管控而言，落實(shí)貸款集中度兩道紅線要求，合理控制個(gè)人住房貸款規(guī)模占比，尤其是已經(jīng)超標(biāo)的商業(yè)銀行，更應(yīng)采取一系列管控措施。信貸資金用途管理仍將從嚴(yán)執(zhí)行，通過商業(yè)銀行全面自查、監(jiān)管部門排查問責(zé)，加強(qiáng)對(duì)購房者首付資金來源審查管理，利用低息經(jīng)營(yíng)貸套利購房、挪用消費(fèi)貸購房等違規(guī)行為仍將受到高壓監(jiān)管和嚴(yán)厲處罰。

??房貸“漲價(jià)”城市持續(xù)擴(kuò)容，熱點(diǎn)城市跟進(jìn)調(diào)整房貸利率加點(diǎn)已是大概率事件，而前期已經(jīng)調(diào)整的城市不排除短期內(nèi)再度調(diào)整利率水平的可能。受此影響，全國房貸利率仍具備明顯上行空間，短期內(nèi)易漲難跌，預(yù)計(jì)2021乃至2022年，全國首套房、二套房貸款平均利率延續(xù)穩(wěn)步上移走勢(shì)，利率水平或逼近甚至超越疫前。