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??4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹約談了廣州、合肥、寧波、東莞、南通5個(gè)城市的政府負(fù)責(zé)人，核心精神就是要他們充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要性，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實(shí)扛起城市主體責(zé)任，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。

??第二天，廣州亞運(yùn)城的一個(gè)銷售群發(fā)了一條信息，“亞運(yùn)城天瓏，三面環(huán)江，單價(jià)2.6萬(wàn)元帶裝修”。這是亞運(yùn)城最新的一期產(chǎn)品，銷售說(shuō)，好一點(diǎn)的戶型能到3萬(wàn)元/平方米，普通的還是2萬(wàn)多元/平方米。這是什么概念？2010年這個(gè)項(xiàng)目第一次開(kāi)賣的均價(jià)是1.25萬(wàn)元/平方米左右，11年時(shí)間漲幅1倍多，妥妥的業(yè)界良心、穩(wěn)房?jī)r(jià)典范。

??11年來(lái)，6家房企在廣州亞運(yùn)城不斷變換組合，項(xiàng)目也由早期的逐利初衷變成了走量，連續(xù)3年銷售額破百億元、連續(xù)4年登上廣州銷冠寶座。“我們幾家開(kāi)發(fā)商跟他們溝通了好幾次，希望亞運(yùn)城的價(jià)格能夠調(diào)一調(diào)，跟上整個(gè)番禺的節(jié)奏。”番禺一位開(kāi)發(fā)商透露。很明顯，這個(gè)提議沒(méi)有被采納，但眾多備受高房?jī)r(jià)困擾的剛需們卻也因此獲得了安身之所。

??全國(guó)總價(jià)地王花落民企聯(lián)合體

??2009年12月23日，廣州誕生了全國(guó)總價(jià)地王。占地2.73平方公里的廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目被富力、碧桂園、雅居樂(lè)組成的民企聯(lián)合體競(jìng)得，總價(jià)高達(dá)255億元。當(dāng)時(shí)參與競(jìng)價(jià)的還有保利、萬(wàn)科、中海組成的國(guó)企聯(lián)合體，以及獨(dú)自舉牌的中信地產(chǎn)。

??民企聯(lián)合體的虎口奪食一時(shí)被傳為美談。競(jìng)拍亞運(yùn)城的想法是李思廉與陳卓林在一次飯局上趁著酒意提出來(lái)的，但這個(gè)項(xiàng)目光競(jìng)買(mǎi)底價(jià)就高達(dá)165億元，他們想再拉個(gè)人入伙，第一個(gè)想到的就是楊國(guó)強(qiáng)。楊老板早就對(duì)亞運(yùn)城動(dòng)了心，而且“感覺(jué)他們很成功，聽(tīng)他們沒(méi)有錯(cuò)的”，于是三人一拍即合，組成了聯(lián)合體。

??這只是明面上的陣營(yíng)。暗地里，中信和世茂也早就是民企聯(lián)合體的盟友了。中信當(dāng)時(shí)說(shuō)，對(duì)亞運(yùn)城的估算非常有信心的，“不管用怎樣的形式都希望加入到組團(tuán)里面去”。

??2010年6月，這五家房企組建了一家名為廣州利合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的項(xiàng)目公司，各持20%的股份。其中，中信負(fù)責(zé)融資、富力負(fù)責(zé)報(bào)建規(guī)劃、世茂負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、碧桂園負(fù)責(zé)工程和物管、雅居樂(lè)主管營(yíng)銷。

??李思廉曾透露，亞運(yùn)城最吸引他的地方就是規(guī)模，建筑面積高達(dá)400多萬(wàn)平方米。他時(shí)常偷偷過(guò)去看項(xiàng)目，越看越開(kāi)心，“我想再也找不到這么一片漂亮的土地”。

??當(dāng)然，商人做生意最重要的還是算賬。李思廉說(shuō)亞運(yùn)城總價(jià)雖高，但算上政府投放的基礎(chǔ)設(shè)施和已經(jīng)建好的80多萬(wàn)平方米，還是打了一場(chǎng)勝仗。陳卓林也表示，亞運(yùn)城項(xiàng)目平均地價(jià)在4000元/平方米左右，而周邊拍的地都是6000元-8000元/平方米。“我們算來(lái)算去，也是差不多，目前亞運(yùn)城合理的利潤(rùn)大概就是15%左右。”

??開(kāi)發(fā)進(jìn)度和銷售價(jià)的權(quán)衡

??在廣州亞運(yùn)會(huì)結(jié)束后，亞運(yùn)城的運(yùn)動(dòng)員村、技術(shù)官員村、媒體村共8078套住宅便開(kāi)始對(duì)外發(fā)售，2010年的均價(jià)大概在1.25萬(wàn)元/平方米左右，一年賣了3900套。李思廉還抱怨過(guò)第一期賣得太便宜了，因?yàn)槌杀緝r(jià)就要1.18萬(wàn)元/平方米。

??在那之后的4年，因?yàn)檎{(diào)控和項(xiàng)目決策等原因，亞運(yùn)城的成交量越來(lái)越少，2014年甚至不足千套。成交價(jià)格也幾乎沒(méi)漲，2015年的均價(jià)依然是1.2萬(wàn)元/平方米左右。按這個(gè)價(jià)格賣，沒(méi)錢(qián)賺是必然的，一直到2015年，項(xiàng)目公司都還處于虧損狀態(tài)。

??有些股東已經(jīng)沒(méi)有耐心等下去了。據(jù)聞，在2016年初，5家開(kāi)發(fā)商就已開(kāi)始探討亞運(yùn)城的出路。方案有兩個(gè)，一是把地塊一分為五，大家獨(dú)立開(kāi)發(fā)，方案最后沒(méi)被通過(guò)。二是富力、中信都想退出，把股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他股東。后來(lái)因?yàn)橹行诺禺a(chǎn)被中海收購(gòu)，中海因?yàn)樵趶V州存貨不多而決定留下來(lái)。因此，最終離場(chǎng)的只有富力一家。

??李思廉解釋過(guò)退出的原因。他說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目股東太多，大家都不會(huì)花精力在上面，你指望我，我指望你，不如少一點(diǎn)股東，這樣比較好。坊間也有傳言印證這個(gè)說(shuō)法，大意就是股權(quán)太平均了，誰(shuí)也做不了主，任何決策都要5個(gè)股東審批，股東們的意見(jiàn)又經(jīng)常不統(tǒng)一，這就影響了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)展。

??在2017年的年報(bào)里，富力披露了亞運(yùn)城20%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格——2.4億元，并指出這筆交易將錄得虧損。富力轉(zhuǎn)出的股權(quán)被其余4家房企平分了，最終，世茂與碧桂園均持有亞運(yùn)城項(xiàng)目公司26.67%股權(quán)，雅居樂(lè)持有26.66%股權(quán)，中海則持有20%股權(quán)。

??吸取了教訓(xùn)后，新股東組合積極了很多，給亞運(yùn)城安排了新的管理方式。這種“董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制”給予項(xiàng)目公司總經(jīng)理更大權(quán)限，旨在簡(jiǎn)化內(nèi)部管理，避免股東各自為政。世茂和碧桂園擔(dān)起了較多的職責(zé)，前者負(fù)責(zé)工程開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)、后者主管營(yíng)銷，遇到大的決策和資源整合就4位股東一起決策。產(chǎn)品定位不夠精準(zhǔn)，以及商業(yè)配套建設(shè)落后的短板也被補(bǔ)了上來(lái)。

??在那之后，亞運(yùn)城的開(kāi)發(fā)速度以肉眼可見(jiàn)的速度提升，每年推售一個(gè)新組團(tuán)，幾千套貨量上市。2018年-2020年，該項(xiàng)目每年的成交金額都破百億元，2019年還是全國(guó)單盤(pán)成交第一名。為了跑量，亞運(yùn)城的價(jià)格漲幅一直低于區(qū)域內(nèi)的其他在售樓盤(pán)，番禺不少項(xiàng)目去年就已沖上5萬(wàn)元/平方米的新高度，而2020年亞運(yùn)城的成交均價(jià)仍只在2.7萬(wàn)元/平方米左右。今年，廣州的在售樓盤(pán)更是漲勢(shì)兇猛，番禺一些項(xiàng)目已經(jīng)突破了6萬(wàn)元/平方米，但亞運(yùn)城依然保持著自己的節(jié)奏，全年能否突破3萬(wàn)元/平方米的成交均價(jià)還是未知數(shù)。

??盛大開(kāi)場(chǎng)，草草收?qǐng)?/strong>

??由于常年保持價(jià)格小幅上漲，番禺的其他開(kāi)發(fā)商都對(duì)亞運(yùn)城頗有微詞。其他區(qū)域的房企時(shí)常抱團(tuán)抬高售價(jià)，番禺的價(jià)格聯(lián)盟每每到了亞運(yùn)城這就自動(dòng)瓦解。番禺有個(gè)開(kāi)發(fā)商說(shuō)，過(guò)去幾年，同行們?cè)c亞運(yùn)城交流過(guò)數(shù)次，暗示項(xiàng)目配套、交通那么成熟，賣那么低的價(jià)格會(huì)影響片區(qū)漲勢(shì)，希望該項(xiàng)目能漲漲價(jià)，共同營(yíng)造區(qū)域內(nèi)的良好價(jià)格上漲氛圍，但都被婉拒了。“相比利潤(rùn)，他們更看重銷售業(yè)績(jī)。”

??亞運(yùn)城的股東們已有很多年沒(méi)在財(cái)務(wù)報(bào)表上披露亞運(yùn)城的盈利情況，從這11年來(lái)的價(jià)格走勢(shì)看，雖然銷售額很高，但即便能賺錢(qián)可能也只是微利。

??開(kāi)發(fā)商的讓利令大批購(gòu)房者在房?jī)r(jià)飛漲的時(shí)期得以上車安居，也讓產(chǎn)業(yè)鏈上的參與者受益良多。亞運(yùn)城售樓部門(mén)外的大街上，密集分布著十多家中介門(mén)店，有個(gè)中介說(shuō)，他從2013年就開(kāi)始賣亞運(yùn)城的房子了，看著這里從杳無(wú)人煙到如今入住幾萬(wàn)人，“規(guī)劃是要住20萬(wàn)人的，房屋交易很活躍”。

??有位售樓小哥2014年到亞運(yùn)城做銷售，他說(shuō)加上渠道，亞運(yùn)城差不多有200個(gè)銷售，這幾年每年都能賣幾千套房子，“我算銷售業(yè)績(jī)比較突出的，一年能賣50套”。賺到錢(qián)后，他也在亞運(yùn)城買(mǎi)了一套房子。

??如果從當(dāng)前的投資角度看，拿下亞運(yùn)城未必是一筆很劃算的買(mǎi)賣，幾位行業(yè)翹楚在這個(gè)超大項(xiàng)目中的合作實(shí)踐也不算太成功。只不過(guò)，眼下股東們的銷售規(guī)模少的也已經(jīng)破千億元，多的超7000億元，對(duì)于亞運(yùn)城這個(gè)歷史遺留問(wèn)題的關(guān)注度自然也大不如前。據(jù)銷售透露，亞運(yùn)城已開(kāi)發(fā)大半，只剩少量住宅及商業(yè)用地，未來(lái)大概率還是平穩(wěn)走量。12年前的盛大開(kāi)場(chǎng)，用不了幾年也將悄然劃下句點(diǎn)。