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??“三條紅線”之后，房貸集中度管理制度持續(xù)疊加，同時(shí)，加大對(duì)信貸違規(guī)資金進(jìn)入樓市的處查力度，2021年房企的整體融資環(huán)境持續(xù)收緊。受此重壓，房企投資整體趨向保守，拿地投資總規(guī)模約7251億元，僅較上年同期微漲3.06%。

??與此同時(shí)，今年各大房企正面臨巨量債務(wù)到期的壓力，CAIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日，僅國(guó)內(nèi)300家核心房企今年到期的債券總規(guī)模就高達(dá)9915億元。

??為應(yīng)對(duì)今年到期的債券，2021年開(kāi)年便迎來(lái)了房企發(fā)債潮，主要融資以?xún)斶€到期債務(wù)為主。在這其中，非百?gòu)?qiáng)房企3月融資占比超5成，為近年最高。

??然而，受融資環(huán)境持續(xù)收緊影響，2021年一季度房企融資量一直屬于同比下滑的趨勢(shì)之中，未來(lái)房企應(yīng)積極開(kāi)展更加多元化的融資渠道持續(xù)優(yōu)化自身的債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本。”

??01

??“三條紅線”懸頂，房企投資保持謹(jǐn)慎

??2020年8月20日，住建部和央行召開(kāi)了重點(diǎn)房企座談會(huì)，明確提出要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度。同時(shí)也宣布了房企融資的“三條紅線”，即：1、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；2、凈負(fù)債率大于100%；3、現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)房企“踩線”情況不同，會(huì)按照“紅、橙、黃、綠”四檔來(lái)控制有息負(fù)債規(guī)模年增長(zhǎng)速度。

??“三條紅線”之后，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融政策出現(xiàn)了進(jìn)一步的加強(qiáng)，受融資端、供給端的政策影響，2021年一季度房企投資延續(xù)了2020下半年以來(lái)的謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)，土地市場(chǎng)整體成交平淡，一季度拿地投資總規(guī)模約7251億元，同比微漲3.06%。百?gòu)?qiáng)房企整體拿地銷(xiāo)售比僅有0.22，其中近三成房企未拿地。

??進(jìn)入4月，隨著“集中供地”政策的落地和實(shí)施，一二線城市和三四線城市土地市場(chǎng)將逐漸分化為兩個(gè)賽道，企業(yè)在不同類(lèi)型的城市投資策略、投資方式都將重新調(diào)整，供給側(cè)的變革也將導(dǎo)致行業(yè)新一輪的洗牌。

??整體來(lái)看，在調(diào)控愈發(fā)嚴(yán)苛之下，房企整體投資態(tài)度仍將保持謹(jǐn)慎。

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??今年有近萬(wàn)億境內(nèi)外債券到期

??融資方面，今年房企面臨巨量債務(wù)到期。據(jù)CAIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日，僅國(guó)內(nèi)300家核心房企今年到期的債券總規(guī)模就高達(dá)9915億元，比去年多近3000億。為應(yīng)對(duì)今年到期的近萬(wàn)億境內(nèi)外債券，2021開(kāi)年市場(chǎng)就迎來(lái)了房企發(fā)債潮。

??然而據(jù)CAIC數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度，房企在海內(nèi)外發(fā)債累計(jì)融資總規(guī)模約合人民幣3082億元，較去年同比下滑12%，截至3月底，海外發(fā)債總規(guī)模僅約合人民幣1127億元，較2020年同比下降37%，僅國(guó)內(nèi)受年初金融機(jī)構(gòu)額度充足、整體信貸環(huán)境相對(duì)寬松的窗口期影響，總規(guī)模達(dá)1954億，同比上升14.5%，環(huán)比上升30.5%。

??整體來(lái)看，在融資環(huán)境收緊下房企總體融資量下滑明顯。一方面主要在于一季度經(jīng)歷春節(jié)假期以及統(tǒng)計(jì)時(shí)間問(wèn)題，房企融資環(huán)比下降；另一方面，2020年8月三條紅線出臺(tái)后，2020年的最后一天出臺(tái)了房貸集中度管理政策，疊加一季度政策對(duì)違規(guī)資金的嚴(yán)格查處等因素，2021年一季度房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊愈發(fā)明顯，房企融資量持續(xù)下滑。

??03

??境內(nèi)發(fā)債平均利率下探至4.37%

??從融資成本來(lái)看，市場(chǎng)利率穩(wěn)中有降，房企境內(nèi)發(fā)債平均利率下探至 4.37%，為近半年內(nèi)最低，海外債方面，3月房企海外債平均發(fā)行票面利率拉高至8.11%。

??具體來(lái)看，國(guó)企融資成本略有上升，民企與去年基本持平。一季度，隨著人行、保監(jiān)會(huì)關(guān)于銀行金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩上限政策的落地，房企境內(nèi)發(fā)債阻力略有提升，國(guó)企較去年微漲25個(gè)基點(diǎn)，民企基本持平。

??從企業(yè)規(guī)模來(lái)看，非百?gòu)?qiáng)房企融資積極度最高；TOP50-100房企海外融資成本最高，達(dá)8.87%；TOP10房企境內(nèi)外發(fā)行成本相差無(wú)幾。

??04

??國(guó)企成融資主力，中小房企融資占比飆升

??在“三條紅線”+“兩限”政策限制下，民營(yíng)房企融資占比降幅明顯，已由去年的56.1%降至45%，下降11個(gè)百分點(diǎn)，國(guó)企逐漸替代民企成為融資市場(chǎng)上的主力。

??從投融資占比來(lái)看，50強(qiáng)房企拿地投資額占市場(chǎng)總額約55.1%，融資額占市場(chǎng)總額約51.3%，其中投資房企投資集中度有所下降，大型房企拿地投資更加謹(jǐn)慎。

??值得注意的是，一季度非百?gòu)?qiáng)房企融資占比由去年下半年的30.8%升至34.7%，3月單月的融資占比更是飆升至53%。

??這主要是由于一方面百?gòu)?qiáng)房企的融資規(guī)模有所減少，融資規(guī)模減少的房企中有約39%的企業(yè)同比降幅超過(guò)50%，規(guī)模總量的減少使得中小房企占比出現(xiàn)了提升。另一方面，在債務(wù)到期以及融資環(huán)境持續(xù)收緊影響的壓力下，中小房企也在積極發(fā)債尋找融資渠道。

??我們認(rèn)為，在“三條紅線”、房貸集中度管理制度壓力下，2021年房企的整體融資環(huán)境還將持續(xù)收緊，在此情況下，房企融資分化將持續(xù)，一方面，財(cái)務(wù)優(yōu)秀的房企將獲得更高的有息債增速，企業(yè)發(fā)展或?qū)⑻崴伲谫Y成本和結(jié)構(gòu)或?qū)⒌玫匠掷m(xù)的優(yōu)化和改善；另一方面，債務(wù)狀況較差或者杠桿較高的房企，融資量增長(zhǎng)受限。

??未來(lái)，在融資環(huán)境持續(xù)收緊背景下，房企應(yīng)積極開(kāi)展更加多元化的融資渠道持續(xù)優(yōu)化自身的債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本。同時(shí)，企業(yè)運(yùn)營(yíng)方面應(yīng)持續(xù)優(yōu)化組織架構(gòu)，持續(xù)提高運(yùn)營(yíng)能力，提高項(xiàng)目去化，加快開(kāi)發(fā)周期，加快銷(xiāo)售端現(xiàn)金回流。