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??清冷貫穿于市場之中。

??上半年受疫情影響，鄭州多數(shù)房企銷售情況并不理想，加之金融監(jiān)管“三條紅線”等新規(guī)落定，來自方方面面的壓力一重高過一重。

??重壓之下，“金九銀十”的8天長假被鄭州房企視為近年來最為重要的“黃金周”，每家房企都推出多重優(yōu)惠策略搶收市場；節(jié)后，也有不少房企放出“喜報(bào)”慶祝營收，但真實(shí)情況并不理想。

??“假期期間，到訪量比平常上漲4-6倍，但成交情況并不理想。定房客戶基本都是之前的，沖著優(yōu)惠才定的房。”在鄭州中原區(qū)上班的置業(yè)顧問小趙告訴近期走訪市場的中國房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州，客戶從看房到購房周期基本在3個(gè)月以上。

??為了促成成交，一些售樓部重啟了“零首付”營銷，包括降價(jià)促銷。

??二手房市場亦是如此，據(jù)中國房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州走訪了解，二手房價(jià)格已壓縮至3年來最低，目前存量消化周期仍在1年以上，處于歷史高位。

??“中秋國慶”雙節(jié)已經(jīng)過去近一周，營銷“喜報(bào)”不斷刷屏，但關(guān)于鄭州樓市未來似乎蒙上了一層陰影。

??降價(jià)搶收

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，剛剛過去的2020年9月份，鄭州市新建商品房成交19080套，比8月份下降15.4%；二手房成交7654套，比上月的7701套也略有下降。

??位于鄭州經(jīng)開區(qū)濱河國際新城的某售樓部也是類似情況。“10月我們項(xiàng)目推出了多重優(yōu)惠，買一套110平方米房子算下來能比之前省8萬元左右，來看房的客戶確實(shí)比之前多了，每天都忙得腳不沾地。”該項(xiàng)目置業(yè)顧問張成國表示，“成交情況確實(shí)有所上升，但并沒有達(dá)到預(yù)期，不少客戶處于觀望狀態(tài)。

??這樣的情形基本上是長假期間購房者集中畫像。

??為了促成成交，一些售樓部重啟了“零首付”營銷。

??“南龍湖在售項(xiàng)目達(dá)到30個(gè)以上，大小開發(fā)商都有，零首付、首付分期比比皆是。”一位南龍湖區(qū)域的分銷經(jīng)理告訴中國房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州，區(qū)域均價(jià)目前基本已經(jīng)跌至7000元/—9000元/平方米。

??中國房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州發(fā)現(xiàn)，本土房企浩創(chuàng)集團(tuán)旗下多個(gè)南龍湖項(xiàng)目采用了零首付、首付分期等方式售房。在致電位于鄭新快速路的浩創(chuàng)某項(xiàng)目時(shí)得知，可以“零首付”購房，項(xiàng)目置業(yè)顧問表示，“具體細(xì)節(jié)可以來售樓部詳聊，電話里說不清楚。”

??“這種違規(guī)銷售導(dǎo)致買房完全沒有門檻，風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁給客戶和銀行。凡是敢做‘零首付’的開發(fā)商都極度缺錢，因?yàn)檫@種做法對(duì)品牌傷害很大，開發(fā)商為保證利潤率，難免會(huì)減配房屋質(zhì)量。”該分銷經(jīng)理透露。

??實(shí)際上，在鄭州樓市大火的2016年、2017年，位于南四環(huán)外的南龍湖區(qū)域出盡了風(fēng)頭，樓盤均價(jià)一度飆到11000元/平方米，當(dāng)時(shí)市場人士甚至認(rèn)為南龍湖將漲至13000元/平方米以上。

??如今的南龍湖，房價(jià)已經(jīng)普遍不足10000元/平方米，主要承接城市剛需客戶，購房門檻很低，價(jià)格戰(zhàn)激烈。

??除了“零首付”，降價(jià)也成為吸引市場客流的主要方式。

??雖然9月的“不帶頭降價(jià)”閉門會(huì)議話音未落，但從市場給出的反映來看，依然是降者居多。

??節(jié)前，位于北龍湖“地王窩”的碧源榮府項(xiàng)目對(duì)外釋放信息，核心區(qū)低密洋房，全款最低26800元/平方米，標(biāo)準(zhǔn)層28800元/平方米，刷新了該區(qū)域近5年銷售最低價(jià)格紀(jì)錄。

??鄭州二七區(qū)南三環(huán)某商業(yè)公寓，之前售價(jià)10000元/平方米左右，國慶期間價(jià)格“腰斬”，直接降到5800元/平方米起。

??無獨(dú)有偶，高新區(qū)萬達(dá)廣場旁邊某樓盤，借高新萬達(dá)開業(yè)人氣火爆，直接推出12500元/平方米房源；管南片區(qū)南四環(huán)附近某大盤，在13000元/平方米基礎(chǔ)上也推出10900元/平方米精裝房源；南港某住宅性質(zhì)樓盤直接以“抄底”價(jià)5XXX元/㎡公開銷售，把航空港區(qū)價(jià)位拉到5字頭；位于金水北區(qū)的和昌優(yōu)地，近期3號(hào)樓精裝改毛坯，18500元/平方米價(jià)格回落到15500元/平方米，直接降價(jià)3000元/平方米。

??隨著上市房企年底財(cái)務(wù)考核期來臨，降價(jià)仍將繼續(xù)，但無奈鄭州庫存量過大。按照行業(yè)商品房庫存消化周期計(jì)算，超過12月即為不健康狀態(tài)。

??貝殼研究院市場監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，截至8月底，大鄭州范圍內(nèi)12個(gè)區(qū)域中僅有高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)及中牟三地住宅庫存進(jìn)入健康周期。

??此外，南龍湖所在的新鄭片區(qū)，住宅庫存量最高，達(dá)到274萬平方米，主城區(qū)中原區(qū)也達(dá)到175萬平方米，按照過去12個(gè)月的銷售去化平均速度，這兩個(gè)區(qū)域的庫存出清周期分別高達(dá)26個(gè)月、16.2個(gè)月。

??二手房降價(jià)25萬無人問津

??鄭州市民小彭給中國房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州講了他的購房故事。

??2016年，小彭家里賣了兩套房，均位于鄭州西郊某家屬院，第一套于當(dāng)年6月出售，兩天漲了10萬元，簽約前中介幫忙臨時(shí)加價(jià)到5萬元，依然有人搶。最終房子還是被加價(jià)的人買走了。

??同一個(gè)小區(qū)其他房子也是如此，坐地起價(jià)、違約、繼續(xù)漲價(jià)，依然不愁賣。“感覺市場都瘋狂了，每個(gè)人都跟中了彩票一樣買房，只要看中了房子，就一個(gè)字，‘買’。”

??今年7月，小彭又掛出去一套北區(qū)109平方米三房，報(bào)價(jià)145萬元，略低于市場價(jià)。但3個(gè)月過去了，除了3家中介打過電話核實(shí)房源信息，再?zèng)]有一個(gè)人問過。

??小彭的境遇并不是個(gè)例。

??2017年4月，劉女士在南龍湖金立方小區(qū)買了一套62平方米二手房，作為投資用，房東報(bào)價(jià)52萬元，當(dāng)時(shí)南龍湖新房均價(jià)在10000元/平方米左右。

??“買房時(shí)地鐵城郊線已經(jīng)開通，且還有另一個(gè)客戶等著簽約，他想出50萬元，這個(gè)房價(jià)我和家人都覺得撿漏了，所以就沒還價(jià)，結(jié)果現(xiàn)在砸手里了。”劉女士說，這個(gè)房子目前在出租，租金每月900元，“每次租期結(jié)束后，至少空租倆月以上。”

??中國房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州了解到，該小區(qū)目前同等戶型二手房成交總價(jià)在38萬-43萬元。

??今年6月底，老楊準(zhǔn)備將自住的二里崗地鐵口附近88平方米兩房出售，換一套離兒子近點(diǎn)的房子，剛開始報(bào)價(jià)160萬元，無人問津；8月中旬報(bào)價(jià)改為145萬元，降價(jià)15萬元，無人問；9月中旬，再次降價(jià)至135萬元，終于有了兩次帶看，但意向都不強(qiáng)烈。3個(gè)月降價(jià)25萬元，至今還沒賣出去。

??“這種情況現(xiàn)在太常見了。”鏈家某門店工作人員阿華告訴中國房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州。

??阿華從事二手房買賣已有5年時(shí)間。他表示，從2018年夏季開始，市場就開始走下坡路，今年尤甚。“現(xiàn)在我們這個(gè)店周邊的兩個(gè)小區(qū)今年下半年每一套出售房源，成交價(jià)至少比賣家掛出的起始價(jià)格低10萬元，最高一套降了22萬元。”

??二手房量漲價(jià)跌已成定局

??“同事們都出去外拓了，現(xiàn)在主要做新房業(yè)務(wù)，如果你在網(wǎng)上有看中的二手房，我可以帶你去看。”對(duì)于來訪的客戶，鄭汴路上一家二手房門店工作人員表示，“二手房現(xiàn)在的確難賣，主要問題是買方和賣方都在觀望，只要賣方能讓價(jià)，買房的其實(shí)也有。”

??據(jù)他介紹，他們店里“銷冠”僅10月之后就成交3套。“都是價(jià)格讓步之后買方立刻決定簽約。”

??位于農(nóng)業(yè)南路附近的一家21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)店長也表示，“店面周邊小區(qū)去年9月份二手房成交價(jià)在21000元/平方米左右，今年掛牌均價(jià)19500元/平方米，成交價(jià)格還要再低一些。”

??成交價(jià)格低、周期長，二手房市場的現(xiàn)狀從數(shù)據(jù)上也可見一斑。

??據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年9月鄭州二手房均價(jià)為14532元/平方米，房價(jià)同比去年每平方米下降343元，已經(jīng)連降24個(gè)月。

??其中較上個(gè)月房價(jià)來看，惠濟(jì)區(qū)跌幅最大，環(huán)比下降0.16%；經(jīng)開區(qū)以及金水區(qū)位居第二、第三位，環(huán)比下降0.12%和0.1%；高新區(qū)、鄭東新區(qū)以及中原區(qū)二手房價(jià)較上期有些許上調(diào)。

??同時(shí)，鄭州目前二手房供應(yīng)量相當(dāng)龐大，掛牌總量為101827套；9月份，鄭州二手房去化總量為7654套，8月為7701套，目前存量消化周期仍在1年以上，處于歷史高位。

??其中金水區(qū)仍為二手房供應(yīng)大戶，以27308套二手房掛牌量穩(wěn)居各城區(qū)榜首；其次為中原區(qū)及二七區(qū)，二手房掛牌量分別為12549套、12467套。

??另一方面，鄭州二手房市場呈現(xiàn)明顯量漲價(jià)跌狀況。

??在價(jià)格方面，二手房降價(jià)空間已壓縮至3年來最低。

??“從與新房價(jià)格對(duì)比來看，鄭州二手房價(jià)格基本上掉至2017年以來最低值。”鄭東新區(qū)某二手房中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，“目前降價(jià)銷售的賣家已經(jīng)成為大多數(shù)，市面上二手房價(jià)格與其周邊新房相比基本不存在倒掛情況。”

??上述鄭東新區(qū)某二手房中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人分析稱：“二手房市場就是樓市走向的‘晴雨表’。房價(jià)暴漲時(shí)，購房者恐慌情緒重，二手房成交快；當(dāng)前新房市場都在降價(jià)促銷，在選擇房源時(shí)，購房者就會(huì)理性比較，這就導(dǎo)致了二手房降價(jià)、成交慢的現(xiàn)象。雖然價(jià)格在降，但成交價(jià)基本都在合理范圍，沒有出現(xiàn)過于夸張的‘跳樓價(jià)格’。”

??一位來自券商研究機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)行業(yè)分析師認(rèn)為二手房市場冷卻有三方面原因：一是市場整體導(dǎo)向影響，導(dǎo)致觀望情緒加重；二是稅費(fèi)政策，尤其是不滿五年差額稅，導(dǎo)致購買二手房成本增加；三是限購原因，很多家庭不再具備購買資格。

??“從目前用戶選擇戶型和價(jià)格段的情況來看，房子本身實(shí)用價(jià)值越來越被看重，住房需求逐漸回歸居住屬性，有利于推動(dòng)房地產(chǎn)市場更趨理性。”中國商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長宋向清認(rèn)為，在限購政策沒有放松、整個(gè)房地產(chǎn)市場趨冷的大背景下，鄭州二手房市場的冷卻并不顯得突兀。

??在他看來，鄭州作為中原城市群龍頭城市又是省會(huì)城市，旺盛需求一直存在，房價(jià)會(huì)保持健康穩(wěn)定態(tài)勢，二手房也不會(huì)有太大波動(dòng)；對(duì)購房者而言，因?yàn)榕涮壮墒旌兔黠@位置優(yōu)勢，品牌房企二手房社區(qū)也不失為一個(gè)好的選擇。