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??疫情之下，各城市間的分化差距正在拉大。最新數據顯示，北上廣深四大一線城市中，除了廣州新房均價低于3萬元/平米以外，其他三大一線城市新建商品住宅均價均突破5萬元/平方米，熱點二三線城市也由于房價上漲過快、市場熱度高溫不下紛紛迎來樓市調控政策。

??另一邊，仍然有不少“收縮型城市”以“白菜價”房價頻頻沖上熱搜榜，典型如黑龍江鶴崗、遼寧鐵嶺以及山東乳山。在房價動輒上萬的時代下，“白菜價”房價顯得格外吸睛。

??目前房價偏低的城市多集中于收縮型城市當中，我國曾分三批確定了69個資源枯竭型城市（縣、區），排除部分市轄區之后，47個資源枯竭型城市中一手房平均單價為5113元/平方米，其中，最高單價為8092元/平方米，最低單價僅為2736元/平方米。

??此前，我們曾調查了典型收縮型城市樓市情況，對于今年市場情況如何，我們通過深度采訪進一步探究當地市場現狀，并通過典型城市梳理房價“白菜價”城市的共性特征，對于此類城市而言，如何去庫存、高效的盤活存量、促進住房供給的多樣化分層，已是當務之急。

??黑龍江鶴崗：3萬元買房，降價8000元賣出

??在鶴崗成為“網紅”城市之前，當地購房客戶集中在本地，改善型消費占主流，也有年輕人買來做婚房。

??去年4月，貼吧上一個“鶴崗買套房只需1.9萬”的帖子迅速將這座東北小城推向風口浪尖。極低的房價吸引不少投資客，包括來自湖北的小伙許康，他于2019年11月份在鶴崗花了3萬塊買了一套47平方的房子。這意味著，用一線城市一平米的資金在這里可以買到兩套一室一廳的房子。

??前不久，據媒體報道，許康于今年以2.2萬元將房子賣出，此事再次引發公眾對于這座東北小城的關注。

??去年4、5月份，來自全國各地的投資客紛紛涌入，之后鶴崗二手房房價一直保持著小幅上漲趨勢，2019年11月均價為1904元/平方米，2020年3月均價為2375元/平方米，最新數據顯示，2020年8月鶴崗二手房均價已達到3100元/平方米。

??當地統計公報數據顯示，2012年至2018年間，鶴崗商品房銷售均價呈現出波動下降趨勢，2014年當地房價均價最高，為3487元/平方米，2016年跌至2792元/平方米，之后便處于疲軟狀態。 

??2008年開始，鶴崗市相繼啟動了煤礦棚戶區、采煤沉陷區棚戶區、城市棚戶區和城中村改造項目，導致這些低價“萬元房”并不是通常意義上的商品房，而是棚改房，屬于住房供給中的保障品，性質與一般商品房有明顯區別，取得產權證明的流程也更為繁瑣。

??人口流失導致購房需求嚴重壓縮。數據顯示，從2010年開始，鶴崗出現連續7年人口下滑，2017年，鶴崗人口已經下降至100.9萬人。戶籍人口的不斷下降，首先意味著購買力不斷下降。

??資源收縮之后，鶴崗GDP結構也難有大突破。

??2017年GDP總量282.9億元，人均GDP為27658元，僅為黑龍江全省人均GDP的65%。其中，鶴崗市第一產業、第二產業合計占比常年在60%以上，作為依賴于煤炭產業的城市，轉型發展仍舊是困難重重。

??遼寧鐵嶺：一套學區房售價僅3.8萬元

??同樣是東北城市，遼寧鐵嶺一套學區房掛牌總價僅3.8萬元，單價僅1000元/平方米左右。刷新了對學區房房價的認知。

??經過我們調查發現，“白菜價”學區房并非孤例，當地置業顧問推薦了一套“鐵嶺五中”對面的二手房，80平米總價只要7.2萬元。要知道，在北上深，學區房基本上都在10萬元/平方米以上，反差過于強烈。

??在我國數百個地級市中，鐵嶺雖是一個中小城市，但并不“墊底”。數據顯示，2019年鐵嶺GDP總量640億元，總人口達289萬人。“白菜價”學區房的出現除了樓層、坡頂等因素之外，最主要原因還是鐵嶺是人口流出的代表城市之一。

??如同東北大多數城市一樣，鐵嶺面臨著嚴重的人口流失，2010年鐵嶺的人口就開始不斷向外流出，2010年~2018年鐵嶺的戶籍人口數量減少了13.5萬。近幾年鐵嶺的戶籍人口下降趨勢更加顯著，戶籍人口總量早已跌到300萬以下，是典型的人口凈流出城市。

??同時，鐵嶺還面臨著老齡化突出的社會問題，老齡人口的比例也在不斷提高。2015年鐵嶺參加城鄉居民社會養老保險人數44.7萬人，到2019年翻倍增加至93.98萬人。

??長期收縮的人口總量也使得當地的購房需求明顯減少，商品房成交量斷崖式下跌，根據官方最新公布數據，2018年鐵嶺的商品房成交量已經不足100萬平方米。加之潛在購房需求持續衰竭，樓市成交規模大概率持續低位運行，“白菜價”的學區房也似乎不是一件怪事。

??遼寧省阜新也和鐵嶺有著類似的情況，人口持續流出，導致樓市疲軟，當地也出現許多低于5萬元的學區房。

??山東乳山：十年間海景房虧損達50%

??近期，因低房價上熱搜的地方是山東威海的縣級市乳山，這是一個典型的旅游城市。

??與常見旅游城市高房價不同的是，一位購房者曾在2009年以20萬元的價格購置了一套36平的海景房，十年后的2019年卻以13萬的價格售出。10年間房價虧本約35%，如果算上利息和成本估計虧損能達到50%。

??這一狀況在當地依然在持續。我們調查發現，乳山二手房價近乎“腰斬”，只有新房價格的一半左右。據當地一位置業顧問介紹，樓層高一些的房子，價格甚至還不如10年前。

??根據乳山統計年鑒，2007年至2010年是乳山房地產業發展巔峰。2007年，乳山全年共完成房地產投資35億元，比上年增長116.05%，銷售面積119.25萬平方米。至2010年間一直保持高位運行，2010年乳山房地產完成投資33.1億元，銷售面積達128萬平方米。

??2011年之后，《乳山年鑒》不再透露年度房地產銷售面積和金額情況，竣工面積也日漸萎縮，乳山市政府在當年還叫停了普通海景房的規劃審批和開發建設，越來越多的房子積壓，乳山海景房產業逐漸開始變得不景氣。

??“當地居民并不購置海景房，一般都是外地看房團來買，但他們購房的目的是投資賺錢而非自住。正因如此海景房才逐漸過剩，另外周邊的配套設施并不完善，最終導致誰也不愿買房和接盤。”上述置業顧問告訴我們。

??乳山作為縣級市，當地購房需求有限，且近年人口持續負增長，尤其在外地看房團撤出的影響下，近年來投資客紛紛低價拋售離場，乳山市場背后囤房、炒房的身影也開始落幕。

??實際上，一套房總價10萬元的城市在全國不在少數，乳山情況較為特殊，而鶴崗和鐵嶺代表著大部分收縮型城市的命運。

??這些房價“白菜價”的地級市主要分布在黑龍江、遼寧、寧夏、新疆、甘肅、陜西等地區，其中包括黑龍江鶴崗、雙鴨山、雞西、七臺河、佳木斯、大興安嶺，寧夏石嘴山，新疆博州，陜西銅川，遼寧阜新、鐵嶺等。2020年，全國商品房平均售價9600元/平方米，47個典型資源枯竭型城市平均房價僅5113元/平方米，而鶴崗、雙鴨山、石嘴山這些城市，房價甚至低于平均值。 

??房價“白菜價”的城市均呈現出典型的特征，即資源枯竭導致人口凈流出加大，長期收縮的人口總量也使得當地的購房需求明顯減少，購買力不斷下降，商品房成交量往往呈現出斷崖式下跌的趨勢。

??后續對于此類城市，應該積極培育新產業，必要時候也需要研究人口回流、高鐵開通等因素，這樣才可以形成更好的購房條件。同時，在短期難以逆轉的情況下，如何去庫存、高效的盤活存量、促進住房供給的多樣化分層、建造具有商品房屬性和價值的品質房源，成為首要解決的問題。