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??7月底，住房和城鄉建設部公布了2020年中央財政支持住房租賃市場發展試點入圍城市名單。

??根據《財政部辦公廳住房城鄉建設部辦公廳關于組織申報第二批中央財政支持住房租賃市場發展試點的通知》，財政部、住建部于近期組織開展了中央財政支持住房租賃市場發展試點競爭性評審工作。

??按照競爭性評審得分，排名前8位的城市進入2020年中央財政支持住房租賃市場發展試點范圍，分別為（按行政區劃序列排列）：天津、石家莊、太原、沈陽、寧波、青島、南寧、西安。

??在此之前，租賃用地的供應分布主要為北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、成都等租賃熱點城市，土地供應量占整體約91.58%，由于產業經濟發展旺盛、外來人口規模較大，在高房價的壓力下住房租賃需求度較高。

??從此次公布的第二批名單來看，主要是基于第一批的基礎，對省會城市覆延伸和覆蓋。隨著“租售并舉”的進一步推進，在一定程度上可以有效平衡各大整體房地產市場發展，進一步打造大中型城市，鼓勵人口向這些城市流入，做好職住平衡的配套，使得未來房地產市場也將更加平穩有序發展。

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??租賃試點16城，9城租金上漲

??龐大的外來人口是城市快速發展的奠基石，受住房供給條件、戶籍、支付能力、限購政策等多重限制，其居住選擇往往以租房為主，為城市租賃市場導入了大量的外部租賃需求。

??從目前租賃試點16城來看，一線城市三產人口規模和外來人口占比同時居高位，內外部衍生的租賃需求旺盛。其中，北京三產人口超過1200萬，高居全國首位，本地戶籍人口內生租賃需求高，深圳本地人口相對較少，承接大量來深務工的外溢人口，高房價、高限制等的購房壓力，推動外部租賃需求增長。

??新一線城市中重慶、成都，近年來三產發展迅猛，城市消費結構升級為服務業發展提供了廣闊市場空間，三產人口規模迅速擴大。相對一線過高的房價，川渝購房壓力較小，購置新房承擔了部分租賃需求。此外，城市居住生活滿意度較高，人口外溢不明顯，外來人口占比較小，外部租賃需求相對凝滯。

??上半年，受疫情影響，租賃16城個人房源租金漲跌分化較大，其中9城租金上漲，7城下跌，但整體漲幅不及預期。

??一線城市分化較大，北上租金同比微漲，而廣深跌幅較大。上半年經濟形勢低迷，就業環境艱難，失業率上升，受城市戰略定位和產業發展影響，北上以知識密集型產業為主，辦公人員流失率較低，租賃市場需求相對堅挺。而廣深實體商業在疫情期間受挫明顯，人員外流，且畢業潮延遲到來，就業季租賃需求釋放不達預期，租金同比下跌，距離租賃市場恢復到往日水平仍有一段時間。

??二線城市中同比漲幅最大的是武漢，2020年上半年住宅租金價格同比增長9.6%。受疫情影響，當地大量勞動力直到4月份疫情出現明顯好轉才陸續流入其他城市，導致3-4月份武漢租賃房源供給緊張，供不應求下租金價格水漲船高，隨著疫情逐漸褪去，武漢租賃市場進入平穩增長期。

??2019-2020上半年租賃十六城個人房源租金同比變化

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??北京租金薪酬比超35%

??隨著外來人口規模不斷擴大，土地資源和社會公共資源極度稀缺，薪資上調的速度追不上房租上漲的尾巴，居住成本一路走高，一線城市中，北京租金薪酬比超35%位居16城首位，居住壓力不言而喻。

??租賃十六城租金薪酬比

??2020年7月，北京成壽寺集體土地建設租賃住房項目“泊寓｜院兒”正式入市，這也是全國首個集體土地租賃房項目，目前901套房源已公開面向市場出租，第一批235套房源已于5月下旬租罄，第二批公寓已啟動預租，將于四季度全部入市。

??據悉，該項目的土地經營權屬于村集體，萬科負責建設、運營，持有項目建成后45年的經營管理權及收益權。同時，萬科須向村集體支付保底租金收益及一定超額收益。

??據了解，該項目位于北京南三環方莊橋的西南側，占地面積約1.03公頃，地上總建面約2.88萬平方米，可提供租賃房源900余套，目前已正式開放，租金均價3600元/月/套起，約為周邊同類一居室租金的70%-80%。

??在此之前，2017年7月至今，全國范圍內總計已推出超200塊租賃用地，規劃建筑面積超1200萬方，供應量呈逐年遞增趨勢。2020年雖然遭遇疫情影響，但1-5月上海、深圳、杭州等核心租賃城市的租賃用地成交超過170萬方，成交規模占2019年的37%，租賃用地供應力度并沒有因為疫情影響而減少。

??由于中心區域土地資源稀缺，且土地價值較高，過去三年集中供應的租賃土地主要位于城郊區域，其中遠郊區域土地占比近半，中心區域占比僅在1/5左右。

??中心城區和產業集聚地擁有更多的人口和其他生產要素，更容易盤活土地存量資產，對促進區域租賃市場發展發揮著引領作用。

??隨著“租售并舉”制度的不斷推進，中心區域的價值和作用被進一步挖掘，土地供應開始出現由城郊向中心區域集中的趨勢。2020年近遠郊區域租賃土地占比由2019年的85%下降到68%，中心城區占比對應由15%提升到32%。

??從目前北京成壽寺集體土地建設租賃住房項目的定位和租金情況來看，未來租賃用地的集中推出，在某種程度上或可調節當地租賃市場的租金水平。

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??租賃試點城市群逐步覆蓋

??事實上，城市租賃房源的供需關系，是衡量市場健康度的重要指標之一。市場租賃房源供不應求時，勢必提升城市租金水平，推高住房消費成本。而供過于求，則是城市發展動力不足的表現，超出城市經濟發展的實際水平的房源供應，帶來了土地資源的閑置和浪費。兩者均不利于租賃市場健康發展。

??“十二五”期間，國家已把“都市圈”“城市群”作為未來區域一體化發展的重點規劃內容，“十三五”修訂將城市群數量增至19個，形成更多支撐區域發展的增長極。

??在這其中，大體和分為中心型城市和產業型城市兩類，其中中心型城市對于周邊城市人口有虹吸力量，租賃需求保持旺盛，產業型城市由于產業導入，能夠帶來新的租賃需求。

??從此次公布的第二批試點城市來看，基本遵循以上原則，并在第一批試點城市的基礎上向省會城市逐步覆蓋。

??從目前來看，大經濟體對人才流動的虹吸效應會持續發力，人口也會向著更大的城市聚集，租賃住房的配套試點在某種程度上，其實是為了配合這些城市的經濟發展，鼓勵人口向這些城市流入，做好職住平衡。

??對于這些城市而言，在未來人口及產業導入的預期之下，城市的租賃需求也會上升，國家在這個時間節點上把這些城市納入第二批試點名單，在某種程度上也是對這些城市的扶植與期望。

??我們認為，隨著機構化房源的快速增長、個人房源對市場的結構性補充以及多渠道增加租賃住房供應的政策落實，一線城市的租賃市場整體呈現健康發展的態勢，二線城市的供需也逐漸趨于平衡，未來不同量級各城市間的租賃市場活躍度將呈現較大分化。

??除卻當前的存量房源的市場供應，租賃市場的可持續發展，主要還是看后續租賃供應能夠繼續跟進，隨著租賃用地的投放開工，未來各城市的租住平衡也將得到一定保障。