市場丁祖昱 2020-06-18 08:57:57 來源：丁祖昱評樓市
??2020年，疫情對于長租公寓行業，是一次重創，隨著新冠肺炎疫情的爆發，眾多長租公寓公司損失慘重，出現了“資金鏈斷裂”、“房東、租客兩頭吃”、“負責人失聯”等一系列傳聞。
??CRIC城市租售系統顯示，2020年5月，55城租金平均價格環比下跌1.2%，租金已經連續多月下降，較近期的最高點已下跌4.3%。
??雖然疫情得到一定的控制，各企業積極復工復產，但部分企業為了控制成本，大量減少人員編制，失業率提升，就業環境一般，由于租賃市場與就業環境息息相關，因此，未來租金仍舊將在一定時間內處于低位。
??對于長租公寓企業來說在行業規模增長停滯，企業分化加劇的環境下，疫情本身加劇了行業洗牌，未來頭部企業的強運營能力將進一步凸顯。
??近年來，長租公寓經歷了資本涌入的高光時刻，也經歷了無數的質疑與揣測。2020年，受新冠疫情的影響，長租公寓再次被搬到了臺前，疫情不僅使得企業現金流出現困境，出租率下滑、租金大幅下跌、退租問題等也接踵而來。
??為了防止疫情擴散，長租公寓受到的管制非常嚴格，廣深區域、江蘇和浙江等地明確不許招租，成都則要求部分公寓清退門店租客。
??租賃市場活躍的一二線城市當中，武漢的租賃市場影響最大，作為疫情爆發地，政府要求疫情期間封城封店，原有租客只出不進，返程租客也無法入漢，導致公寓門店空置率直線上升，租金大幅下跌。
??近月來隨著疫情逐漸受控，各地開始復工復產，但住房租賃市場仍處于低迷狀態，尚未完全恢復。
??01
??55城平均租金多月下跌
??如果沒有這場疫情，春節后的租賃市場按往年慣例應正處于“小陽春”行情。2020年2月全國55城租金平均價格32.05元/平米/月，為近一年來的高位，隨后，受疫情影響，租金價格一路下探。
??雖當前疫情逐漸受到控制，但市場并未出現轉好信號。一方面，雖然全國多數企業都在積極復工復產，但由于大量的人力成本無法支撐公司的運營，整體失業率呈現上升跡象；另一方面，疫情導致多地畢業季延遲，許多畢業生延緩入職就業，或因險峻就業形勢而選擇繼續深造緩沖風險。整體市場供過于求導致5月租金進一步下降。
??截止至2020年5月，55城租金平均價格為30.68元/平米/月，較2月最高點下跌4.3%。
??從各大城市來看，絕大多數城市延續上月的下跌趨勢，整體租賃市場活躍度一般。55城中只有12城環比出現上漲。漲幅最高的為宜昌，環比約漲1.10%，跌幅最高的為武漢，環比約跌8.58%。
??表：2020年5月全國個人房源租金坪效及環比
數據來源：CRIC城市租售系統
??02
??2月成市場供應冰點
??供應方面，經歷2月份的市場冰點后，3、4月的新增房源供應出現報復性增長，環比分別提升261.0%及8.7%。5月新增供應量逐步回歸，55城新增供應829788間房源，疫情后首次出現下降，環比下跌28.27%，較去年同比下跌8.2%。
??數據來源：CRIC城市租售系統
??5月份，55城中僅6個城市供應量環比提升，其中，武漢以環比38.36%，32313間新增供應量居首位，哈爾濱5月新增僅6904間，環比下跌50.29%。
??表：2020年5月全國個人房源新增供應及環
??數據來源：CRIC城市租售系統
??03
??杭州集中式租金下跌顯著
??從長租公寓角度來說，5月集中式公寓租金整體變化不大，分散式公寓租金波動較大。
??集中式公寓方面，重點監測的8個城市整體租金較為平穩，唯有杭州跌幅最高，達-19.14%。
??主要由于杭州集中式公寓的機構化占比較其他城市更高。不同于個人房源，機構運營商出于盈利需求對空置率更為敏感，在疫情對出租率的影響下，寧可斷臂求生，選擇降低租金從而減少空置率。
??分散式公寓方面，受各房源分布及房源品質不一影響，整體租金波動明顯，廣深兩城租金受打擊程度最大。究其原因，廣州、深圳的很多分散式房源集中在城中村區域，疫情期間城中村呈封閉管制狀態，而隨著形勢逐漸好轉，城中村房源再次放開，導致市場供應增多，租金下跌。
??數據來源：CRIC城市租售系統
??04
??行業規模增長停滯，企業分化加劇
??受疫情影響，2020年，長租公寓整體拓展基本處于停滯狀態，TOP20房企長租公寓管理規模環比 2019 年四季度增速僅為1%。
??數據來源：CRIC城市租售系統
??新形勢下，房企延續偏謹慎保守的態度，新開業預期較低，TOP20 企業累計開業規模達到33.6 萬間。
??在行業規模增長停滯的同時，房企及運營商陣營內的長租公寓規模增速分化加劇，企業間成長差距也被再次拉大
??在這其中，截止至2020年第一季度，房企長租公寓陣營內TOP5企業開業規模和管理規模占到TOP20企業總規模的74%和85%；運營商陣營內TOP5企業開業規模占到TOP10總規模的81%。
??2020年Q1房企長租公寓規模變化情況
??數據來源：CRIC城市租售系統
??2020年Q1運營商長租公寓規模變化情況
??數據來源：CRIC城市租售系統
??除卻外部支持，疫情本身加劇了行業洗牌，盈利率低是長租公寓尚未解決的行業問題，在當前消極環境下，更是有大批長租公寓因現金流斷裂而無以維系。
??如，從2020年初開始，青客公寓持續暴雷。有媒體報道稱，今年2月起，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”拖欠房東租金，面臨斷水斷電斷網、甚至被趕出公寓的窘境。
??此時，頭部企業的強運營能力進一步凸顯。一方面，專業系統支撐的“租期管控”在前期避免了淡季空置率的斷崖式下滑，從而提高了公寓企業在疫情期間的抗風險能力；另一方面，優秀的管理效率在保證公寓疫情防控措施高效落實的同時，可節省相當比例的人員成本。
??伴隨著市場的淘汰和整體估值的大滑坡，行業內或將出現抄底機會。
??我們認為，未來企業發展或將會開始趨向規模兩端化，模式輕重兩端化發展。龍頭企業憑借融資優勢，繼續做大做強，管理及成本壓力下，部分企業轉讓項目退出，而小規模企業轉做二房東。同時，國家隊主力拿地，重資產模式將成為市場一大趨勢，而房企、運營商則轉向以輕資產賦能租賃住房發展。
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??“租購并舉”仍是行業長期基本面
??5月24日，國家發展改革委副主任寧吉喆在國務院新聞辦新聞發布會上表示，要大力發展住房租賃市場，加大城市老舊小區便民化等方面的改造力度。
??2020年《政府工作報告》也提出要深入推進新型城鎮化，發揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產業、增加就業。堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展，完善便民設施，讓城市更宜業宜居。
??根據對全國已推出租賃用地的跟蹤統計，自2017年7月至2020年5月，全國范圍內總計推出約200塊租賃用地，規劃建筑面積超1200萬方。供應量呈逐年遞增趨勢。尤其，2020年雖然遭遇疫情影響，但1-5月上海、深圳、杭州等核心租賃城市的租賃用地成交超過170萬方，成交規模占2019年的37%，租賃用地供應力度不減。
??數據來源：CRIC城市租售系統
??從2020年1-5月租賃供應相關政策來看，2020年多地加碼住房租賃供給，部分地方政府甚至加大了租賃住房的財政補貼力度，提供更多優質租賃房源，進一步解決流動人口租賃住房問題。
??預計未來，各部委及各地方將繼續發布一系列鼓勵租賃住房發展利好政策，“租購并舉”仍是行業長期基本面。
??由此看來，雖然疫情使公寓行業陷入危機，但影響仍是暫時的，當前國家政策大力扶持、公寓企業積極自救，未來前景依舊可期。
??長期來看，此次疫情在某種程度上對租賃市場其實也是一種利好。在“房住不炒”的大環境下，房價未來上漲的幅度有限，疊加疫情影響，人們對經濟的預期有所變化，不少人會選擇推遲購房計劃。因此會使得原本的租房時間被拉長，并在一定程度上增加租賃市場的份額與比重，所以實際上租賃市場的本身容量也在放大的過程當中，未來具有廣闊發展空間。
??同時，由于目前各項政策對中小微企業的實際財稅補貼相對較少，預計疫情結束后，為保2020年GDP增速和穩定就業，政府將針對各行業減稅降費，扶持中小企業復蘇，屆時也或將推動租賃市場的進一步復蘇和增長。
??2020年1-5月租賃供應相關政策
央行行長潘功勝：穩妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產企業合理融資需求，保持房地產融資平穩。土拍規則生變，或重回價高者得？
2023-10-20土拍規則調整順應市場變化，4城取消地價限制。最高發放3萬元！鄭州高新區發布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼；三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套，銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套，銷售面積60.02萬平方米，銷售均價11513元/平方米。9月房價：下跌態勢有所遏制，一線城市回穩趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現。南京出臺存量房交易資金監管新政
2023-10-19進一步激發存量房市場活力，保障存量房交易資金安全，維護買賣雙方合法權益。上海優化住房公積金個人住房貸款套數認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。國家統計局：房地產實現高質量、可持續發展仍然有堅實的支撐
2023-10-18房地產的調整是有利于房地產向高質量發展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
