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??疫情屬于不可抗力，今年你購買的新房可能延期交房嗎？

??受到突如其來的疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一度陷入停滯。相比此前，今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（下稱“房企”）復(fù)工時間延后，尤其是人口流動風(fēng)險較大的建筑工地則受到了更大的沖擊。隨著工地停工，一些項目也將止步向前，并將延期交付預(yù)售商品房（下稱“延期交房”）歸咎為“疫情暴發(fā)這一不可抗力”。購房者看著手中的《延期交付通知書》就“急了”。一時之間，延期交房成為了疫情影響下不可回避的問題之一。

??房企延期交房的公告來了

??疫情形勢漸漸好轉(zhuǎn)，各行各業(yè)都開始陸續(xù)復(fù)工了，但一些思考縈繞著“準(zhǔn)業(yè)主”的心頭。“如果真的延期交房，那會打亂我們的所有計劃。”購房者徐女士告訴記者，在新房交付中規(guī)劃了自己婚禮檔期這一重要問題。如果延期就會耽誤原本計劃好的婚期。原來是雙方看中上海一新開盤的精裝房，將其作婚房準(zhǔn)備拎包入住。按照《商品房買賣合同》原約定的房屋交付時間是2020年3月，為此，雙方家長把婚禮時間定在5月勞動節(jié)小長假期間。結(jié)果被告知交付延期2個月。

??無獨有偶，《延期交付通知書》揪住了購房者余先生的心，因為在他的新房交付規(guī)劃中包含了小孩上學(xué)的重要問題，倘若真的延期交房了，就耽誤孩子就讀本來計劃好的學(xué)校。余先生表示，為了孩子上學(xué)問題也是操碎了心。除此之外，延期交房所帶來的麻煩將是一連串的，例如當(dāng)下的房租問題、后續(xù)裝修工人隊進(jìn)場問題、算好搬家喬遷的吉時等問題。

??眼下，全國的部分省份都相繼發(fā)布了復(fù)工時間通知。近日，上海市住建委也制定下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步統(tǒng)籌推進(jìn)建筑工地疫情防控和復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作的通知》，統(tǒng)籌推進(jìn)本市建筑工地疫情防控和復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作，要求對于符合條件的工地，應(yīng)復(fù)盡復(fù)、能復(fù)盡復(fù)，推進(jìn)全市建筑工地加快復(fù)工，市重大工程必須在3月底之前全面復(fù)工。這著實讓那些在家憋了許久的準(zhǔn)業(yè)主看到了點希望。

??盡管如今疫情形勢進(jìn)一步向好，國家陸續(xù)出臺政策幫扶企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但這并不意味著長時間停工的工地可以在一夜之間恢復(fù)運轉(zhuǎn)。“就算現(xiàn)在復(fù)工的工人也只是一部分，工地上大多數(shù)的施工工人來自外地，目前一部分正在施工的是已經(jīng)隔離期滿14天的，還有一部分外來務(wù)工人員沒有達(dá)到14天隔離期的依然不能進(jìn)入施工現(xiàn)場。”一個正在施工的項目負(fù)責(zé)人告訴記者，該工地上的施工人員來自全國各地，正值春節(jié)，大量施工人員返鄉(xiāng)過年，疫情大面積暴發(fā)后，政府嚴(yán)控人員大面積流動和聚集，所以也導(dǎo)致其返滬受到阻礙，導(dǎo)致施工人員無法按時到崗施工作業(yè)。

??除此之外，建筑材料短缺也是影響工地復(fù)工的一大因素。“因為施工所需的原材料生產(chǎn)、機(jī)械設(shè)備、交通運輸都受到波及，無法正常供給。所以多方原因?qū)е陆ㄔO(shè)周期延長，施工方無法如期復(fù)工。”上述負(fù)責(zé)人表示，受疫情影響，建設(shè)單位的工作人員短期內(nèi)無法全員到崗恢復(fù)正常工作，按照既定節(jié)點推進(jìn)竣工驗收工作。防控疫情是當(dāng)前政府各部門的首要工作和重中之重，大量政府工作人員奮戰(zhàn)在疫情防控工作的一線，可能暫時無法進(jìn)行工程竣工驗收工作。

??順延是否合法

??某TOP30房企投融資負(fù)責(zé)人對記者表示，疫情發(fā)生后，在假期期間，公司就做應(yīng)急預(yù)案，對可能延期交付的項目有一個摸查，目前已對可能延期交付的項目量進(jìn)行統(tǒng)計，但具體數(shù)據(jù)還不方便透露。不過，疫情對項目交付的影響并不大，一季度是建筑行業(yè)的傳統(tǒng)淡季，根據(jù)過去幾年行業(yè)的情況，一季度建筑行業(yè)新簽訂單和產(chǎn)值占全年比重不超過15%和17%。若此次疫情持續(xù)影響到3月份，后面旺季趕工也將對沖掉一季度的工程延期。后期旺季趕工，疫情對全年影響較小。房企在確定交付時間時都會留有一定空間，留有余地，項目節(jié)點不會卡得很死。

??“目前，公司各地項目都開始陸續(xù)進(jìn)行復(fù)工準(zhǔn)備，公司與總包、分包單位一起重新安排施工計劃，在做好防疫工作的同時，把復(fù)工準(zhǔn)備工作前置，確保各項目滿足復(fù)工條件，待復(fù)工指令下達(dá)后，就立即組織復(fù)工。”上述負(fù)責(zé)人說道。

??實際上，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的逐步臨近，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的逾期交房壓力亟待作出有效應(yīng)對。經(jīng)過廣泛的社會討論及“非典”時期法律適用案例的借鑒，2月10日，全國人大常委會法工委發(fā)言人、研究室主任臧鐵偉在答記者問時明確表示，對于本次新冠疫情，因政府采取疫情防控措施導(dǎo)致合同不能履行的，屬于不能預(yù)見、不能避免并不能克服的不可抗力。開發(fā)商能夠舉證證明受疫情影響無法在合同約定期限內(nèi)交房的，可以認(rèn)定本次疫情為不可抗力。２月２８日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)新冠肺炎疫情防控有序推動企業(yè)開復(fù)工工作的通知》亦明確指出，疫情防控導(dǎo)致工期延誤，屬于合同約定的不可抗力情形，故本次疫情屬于不可抗力事件已無需再予贅述。由此引發(fā)的延期交房問題亦可援引不可抗力制度減免違約責(zé)任。

??那么，開發(fā)商延期交房，是否要承擔(dān)責(zé)任？對此，記者咨詢北京某律師事務(wù)所的律師。律師表示，需要具體問題具體分析。如果疫情的發(fā)生與延期交房之間存在必然的因果關(guān)系，有證據(jù)支持，且因疫情的發(fā)生客觀上影響了房屋的施工進(jìn)度，并最終導(dǎo)致了延遲交付的后果，可以不可抗力主張。

??但如果疫情發(fā)生前已經(jīng)出現(xiàn)延期交付的違約情形，或在疫情暴發(fā)期過后，企業(yè)已采取復(fù)工措施一段時間，仍然超出了雙方約定的寬限期限，此種情形明顯不是逾期交房的直接原因。

??在此情況下，開發(fā)商仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

??上海市浩信律師事務(wù)所律師王俊偉也表示：“開發(fā)商是否免除責(zé)任要從三個方面判斷：首先是延期發(fā)生在疫情期間，延期天數(shù)不能超出實際停工時間。其次，無法施工是疫情暴發(fā)導(dǎo)致的，比如當(dāng)?shù)卣笸９ぁ⒎饴穼?dǎo)致無法運送建筑材料、工地工人無法到崗等。然后，開發(fā)商要及時通知業(yè)主，并且提供停工證明。因此，開發(fā)商要在符合上述3個條件的情況下，才能以不可抗力抗辯來免除延期交房的責(zé)任，否則還是要按合同約定向業(yè)主交房并承擔(dān)違約責(zé)任。”

??“不可抗力”不能成為延期交付的借口

??值得注意的是，購房者要警惕的是有些開發(fā)商會拿不可抗力因素來過分延期交房，在是否不可抗力的因素情況下，業(yè)主在爭取自己的權(quán)利時期。某券商研究員告訴記者，“面對延長交付的問題，購房者還應(yīng)密切關(guān)注延期交付房屋的建筑質(zhì)量。因受疫情影響，工程停工可能會造成開發(fā)商損失，建房成本可能會有所提高。為保障自身合法權(quán)益，購房者在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交房時，應(yīng)注意房屋是否驗收合格，是否具備交付條件，避免因建筑質(zhì)量問題導(dǎo)致自身權(quán)益受損。”

??疫情這一“不可抗力”不能成為房企延期交房的借口。如果開發(fā)商需要延期交房，也需在一定的合理期限內(nèi)。在不可抗力事件發(fā)生時，各方均可能遭受不同程度的損失，在此特殊時期，唯有各方均本著減少損失，共渡難關(guān)的心態(tài)，才能妥善應(yīng)對危機(jī)，實現(xiàn)共贏。開發(fā)商在可能發(fā)生延期交房的前提下，應(yīng)具備充分的耐心與同理心，通過充分與業(yè)主溝通，獲得業(yè)主的理解，最終贏得市場、贏得口碑。

??疫情之下，房地產(chǎn)行業(yè)各個利益相關(guān)方是一個命運共同體，無論開發(fā)商、施工方還是購房者等，都需要拿出共克時艱的勇氣與擔(dān)當(dāng)，妥善化解可能出現(xiàn)的爭議，共渡難關(guān)。

??值得一提的是，3月24日，最高人民法院發(fā)布首批十個全國法院服務(wù)保障疫情防控期間復(fù)工復(fù)產(chǎn)民商事典型案例。第一批發(fā)布的十個典型案例，涵蓋了企業(yè)在復(fù)工復(fù)產(chǎn)過程中可能遇到的因疫情停產(chǎn)導(dǎo)致的買賣合同違約、金融借款逾期等糾紛類型，辦案法院充分發(fā)揮審判職能作用，強(qiáng)化司法服務(wù)，綜合運用實地走訪、協(xié)調(diào)各方、在線調(diào)解等方式，依法及時化解合同糾紛和企業(yè)債務(wù)糾紛，在疫情防控期間為促進(jìn)實體經(jīng)濟(jì)和民營企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展提供了有力司法保障。

??新冠肺炎疫情發(fā)生以來，各級人民法院堅決貫徹落實習(xí)近平總書記關(guān)于統(tǒng)籌推進(jìn)疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的系列重要講話精神和黨中央決策部署，扎實抓好疫情防控和審判執(zhí)行各項工作。

??據(jù)悉，從今年1月疫情開始至3月18日，全國各級法院新收一審民商事案件212萬件；各級法院在做好疫情防控工作的前提下，克服疫情影響，全力做好審判執(zhí)行和矛盾化解工作，共審結(jié)各類民商事案件89.8萬件。

??3月18日，習(xí)近平總書記主持召開中央政治局常務(wù)委員會會議，強(qiáng)調(diào)要做好法律服務(wù)等工作，及時化解合同履約、企業(yè)債務(wù)、勞資關(guān)系等糾紛。在當(dāng)前全國疫情防控形勢向好、生產(chǎn)生活秩序加快恢復(fù)的態(tài)勢不斷鞏固和拓展、統(tǒng)籌推進(jìn)疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展工作取得積極成效的形勢下，最高人民法院多次提出明確要求，要充分發(fā)揮人民法院民商事審判職能作用依法妥善處理涉疫情矛盾糾紛，推動社會矛盾糾紛源頭預(yù)防化解，強(qiáng)化善意執(zhí)行、文明執(zhí)行理念，慎用查封、扣押、凍結(jié)等強(qiáng)制性措施，用好用足智慧法院建設(shè)成果，優(yōu)化辦案方式，為疫情防控和復(fù)工復(fù)產(chǎn)提供有力司法保障。

??最高法院發(fā)布本批典型案例，旨在發(fā)揮典型案例的示范指導(dǎo)作用，統(tǒng)一各級法院在疫情防控期間民商事案件的辦案理念，聚焦涉訴企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)中的實際困難，通過典型案例、典型做法，引導(dǎo)辦案法官及時解決辦案中的實際問題，穩(wěn)定社會對司法案件處理的合理預(yù)期。第一批案例發(fā)布后，最高法院將及時分批次發(fā)布更多典型案例，推動各級法院充分發(fā)揮民商事審判職能作用，更好服務(wù)保障復(fù)工復(fù)產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展大局。