??導 讀 

??8家房企總土儲貨值破萬億，百強房企總土儲平均去化3.8年。

??重要說明

??本榜單中企業總土儲是指企業所有已確權土地中未售部分。 

??多數上市企業在財報中會公布其總土儲面積甚至貨值。但是由于主要存在如結算口徑、確權與否、以及貨值計算標準等三方面的差異，不能直接用于比較。為了保證榜單的公正性和客觀性，我們予以統一調整。如下：

??部分企業公布的是按結算口徑的土地儲備，包含“已售未結轉”部分，不能反映未來可售資源，統一去除該部分數據。

??隨著城市更新的深入，很多企業的土地資源來自于城市更新，這類項目由于拆遷難度大，權益關系復雜，因此我們采取確權為標準。

??對于土地貨值判斷，每家企業采取的估值標準不同。我們統一采用當前周邊可比房價為標準，不加入未來預期。

??另外，由于全口徑的范圍不包含代建業務，因此本土儲統計也不包含代建土儲。

??榜單解讀

??1

??5家房企總土儲貨值破兩萬億

??碧桂園、融創、保利位居三甲

??截止2019年末，總土儲TOP100貨值總量達到44萬億，較2018年末的40萬億上漲10%，門檻值為809億元，較2018年上漲5%。

??從各貨值梯隊企業數量分布來看，總貨值超過萬億的企業為8家，其中碧桂園、融創、保利、恒大、綠地土儲貨值已突破超2萬億，大幅領先其他企業。總貨值在3000-5000億的企業達23家，較2018年末新進8家，而48%的房企總土儲貨值集中在1000-3000億元。

??總土儲貨值TOP10中，堅持全覆蓋布局的碧桂園和持續進行收并購的融創分列前兩位，且總貨值均已突破2.5萬億。金茂憑借積極踐行布局二線的戰略，總土儲貨值首次躋身前十，相應的，新城在出售部分項目之后，總土儲下降至第11位。

??2

??銷售百強總土儲貨值同比漲幅逾10%

??TOP10貨值占百強43%

??銷售百強2019年末總土儲貨值超過42萬億，同比上漲11%，其中超過五成房企貨值同比增長。除TOP21-30梯隊房企同比小幅下跌以外，其他各梯隊企業總土儲貨值均有不同程度的上漲。

??銷售TOP1-10龍頭房企總土儲貨值同比漲幅達到12%，過半數同比漲幅超過20%，其中綠地漲幅最大，超過50%，龍頭房企的規模優勢仍較顯著。此外TOP11-20和TOP51-100強房企貨值也分別有12%和11%的漲幅。整體漲幅最大為TOP31-50企業，達18%，在行業生存壓力和生存紅線之下，囤糧沖規模的勢頭不減。

??整體而言，總土儲依舊呈現強者恒強、集中度較高的特征。

??首先，TOP10房企貨值占百強總貨值的43%，與2018年末持平，而前20的房企則占據了百強貨值的半壁江山。其次，銷售和總土儲前二十房企TOP20房企與總土儲貨值TOP20企業高度吻合。

??3

??百強土儲去化周期3.8年

??TOP11-20房企去化最快

??2019年末銷售百強總土儲去化周期為3.8年，較2018年末的3.9年小幅下降，各梯隊表現差異顯著：

??銷售TOP1-10和11-20房企土儲去化周期與2018年末相差無幾，分別為3.96和3.52年，其中TOP11-20企業在沖規模、快周轉之下整體土儲去化在各梯隊中最短。

??TOP21-30企業銷售攀升、總土儲下降之下，去化周期較2018年顯著下滑，但仍可保證4年的銷售；TOP31-50名梯隊的去化周期提升幅度較大，從3.42年提升至3.63年，源于金輝、新力、正榮、藍光等企業2019年末總土儲貨值大幅躍升。

??后50強房企去化周期達3.92年，僅次于第一梯隊。相較而言，銷售的困境依然不容小覷，仍應以促銷售為工作重心。

??從各企業的去化周期變化情況來看，主要有三：

??第一，四成房企去化周期維持在較健康水平，土儲貨值能支撐企業2.5-4年的發展，包括碧桂園、中海、萬科等龍頭房企，而陽光城、旭輝等企業納儲與銷售速度相對均衡，去化周期小幅波動。

??第二，有部分企業去化周期不足2年，此類房企需要加速納儲，以保證未來可供貨量足以支撐企業業績持續增長；

??第三，去化周期始終維持較高水平的房企，例如寶龍、保利置業等，如何在土儲充裕的情況下，通過運營、機制體制的完善提高銷售轉化率為第一要務。

??4

??融創、綠地、世茂收并購帶動土儲增長

??弘陽、新力等積極擴張

??2019年百強房企拿地整體趨于謹慎，因此有近半數企業總土儲建面較2018年有所下滑。但仍有部分典型房企總土儲增長顯著，例如融創、金地、金輝、新力等2019年總土儲建面、貨值均較2018年顯著增長。

??規模房企中，融創、綠地、世茂總土儲較2018年增長快，與三家房企2019年收并購項目較多不無關系。如融創收購了泛海和陽光100的項目，世茂同樣收購部分新城的項目。綠地除收購董家渡項目外，2019年在廣州、蘇州、寧波等二線城市拿地較多，且隨著“城際空間站”項目價格上行，整體貨值持續走高。

??對于本就身處銷售前十的三家房企而言，總土儲的充裕也將成為其規模再上一步、實現更高行業地位的基石。

??此外，近兩年上市的德信、弘陽，以及老牌房企金地、金輝等，憑借2019年積極的拿地擴張，總土儲同樣增長迅速。如金地2019年拿地銷售比接近0.6，德信、弘陽等區域深耕的企業投資力度也顯著高于行業平均。

??積極拿地一方面補充了原本相對薄弱的土儲根基，為規模持續增長和進階打下基礎。除金地外，這些房企銷售排名基本高過其總土儲貨值排名。另一方面，對于金地、金輝這樣的老牌房企而言，豐富土地儲備、調整土儲結構更有利于其沖擊更高的規模。

??5

??金茂、綠城、雅居樂等土儲排名高于銷售

??規模增長動力強勁

??對比百強房企總土儲貨值排名以及全口徑銷售業績排名來看，貨值排名遠高于銷售的房企更值得關注：

??第一，銷售三十強中金茂、綠城、雅居樂等表現突出，無論是土儲排名還是和銷售排名均上升較快，且總土儲貨值排名基本較銷售高6-8名。其中金茂、雅居樂均較2018年大幅增長。尤其是中國金茂，2019年總土儲貨值達到9322億元，首次排進貨值TOP10，較多的二線優質地塊或將助力金茂業績再攀新高。

??第二，美的置業、中國鐵建、中交地產、越秀等土儲排名遠超銷售，短期業績增長動力強勁。其中中鐵建、中交作為國企背景，資金能夠穿越周期的優勢使得其在土地市場操作更加靈活，中交2019年總土儲建面較2018年增長15%。而2018年上市的美的置業，憑借著長三角的充裕土地，土儲貨值排名22，較其2019年全口徑銷售金額高出14名，短期業績擴張動力強勁。

??第三，銷售TOP100以外的房企如眾安、明發、中庚等土儲相對充裕，將成為其規模進階沖進百強的支撐和跳板。短期來看，如何通過在內部運營機制、體制中繼續苦煉內功，提升土儲和銷售轉化率是關鍵。值得注意的是，當代、九龍倉等銷售百強企業甚至沒有排進總土儲貨值榜前一百名，未來銷售業績不僅可能會被部分供貨充足的企業追上，更面臨業績增長后勁不足、拿地策略被迫調整的問題。

??6

??百強中西部土儲占31%

??聚焦重慶、武漢核心二線

??2019年房企拿地以回歸高能級城市為主，截止2019年末，百強房企一二線城市總土儲占比達到52%，三四線城市占比48%。

??從區域分布來看，中西部二線城市土地供應持續高位，2019年末百強房企土儲中3成建筑面積位于中西部區域，長三角和珠三角土儲占比均在25%左右，環渤海區域占比18%，較2018年末再降3個百分點。

??從城市層面來看，百強房企囤地最多的城市仍然以貨值較高的二線城市為主，總土儲TOP20城市中有14個二線城市，此外一線和三四線城市各占3席。重慶、武漢、廣州是房企囤地最多的城市，百強總土儲超過6000萬平方米，未來市場競爭將較為激烈；三四線城市中佛山、惠州和徐州入榜，均為受到整體區域經濟紅利輻射較明顯的城市，三四線城市的分化還將持續。

??7

??投資態度謹慎樂觀

??收并購將成為擴儲重要手段

??從上市房企的年報發布會來看，謹慎投資仍然是當前企業拿地的主流態度，且在謹慎之下企業對于城市的研判會進一步加深，“聚焦”、“深耕”被頻繁重提，經濟基本面良好、都市圈大環境優質、人口基數較大的城市會更加受到企業青睞，城市之間的分化預計將加劇。

??除城市層面以外，企業之間的分化也在發生：在大部分房企投資態度謹慎的同時，10強房企中有一半企業預計將在今年整體冷淡的情形下加速納儲，增厚土儲實力，第一梯隊的房企競賽也十分激烈；鑒于土地成本日漸提高，越來越多房企將目光轉向收并購渠道，過去“大魚吃小魚”的局面正在逐漸轉變為“大魚吃大魚”，行業分化持續進行。

??整體來看，2020年將是“前低后高、平穩發展”的一年，與2019年相比部分企業的拿地態度會有所回溫，這一點從近期部分城市土拍熱度走高也可見一斑。在土地獲取渠道愈發重要之下，收并購在2020年將成為重要的納儲通道之一，建議有需求的企業提早行動，以獲取更優質的現金流資源。

??此外，值得警惕的是，一二線城市的土地主要存在價格過高的風險，企業在一二線納儲更需要注意控制成本，而三四線城市的風險源于價格和需求空間有限，應當謹慎選擇進入城市及進駐時機。