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??進入下半年，企業投資愈發謹慎，民企衰退、央國企強勢、城投托底的格局并未有改變。即便自集中供地以來一直積極的央國企投資步伐也大幅放緩，拿地更聚焦、更精準、更理性。

??在市場長期筑底修復、購房信心恢復緩慢之下，仍在拿地的龍頭企業如何選擇地塊？近兩月央國企拿地又呈現何種特征？是否與當前市場同頻共振？

??01

??央國企仍在拿地但節奏大幅放緩

??民企中僅剩濱江、龍湖、偉星等

??少數企業拿地

??2024年以來，土地市場與樓市走勢呈現出相對“獨立”與“割裂”。

??不同于新房、二手房得益于政策的支撐出現一定回暖，土地市場則并明沒有明顯的改善。前7月全國300城經營性用地成交面積、金額同比分別下跌21%和37%，規模再創近五年新低，除個別城市偶有優質地塊熱度較高，多數地塊或無人問津或底價成交。

??從企業端來看，樓市回暖的“曇花一現”影響了企業在投資層面的決策，前7月新增土地價值僅5154億元，同比下降38%。

??格局上，央國企雖獨占鰲頭但疲態略顯。一方面是在歷年新增拿地金額TOP100中，央國企拿地金額占比逐年提升，2022年以后維持在60%以上；另一方面，在拿地金額TOP20中，央國企數量及金額幾乎占到了半壁江山，毫無疑問，近三年的土地市場央國企無疑是最大的“贏家”。

??但值得注意的是，2024年以來，央國企投資腳步也在放緩。尤其是前兩年拿地較多的央企，無論是在TOP100、TOP20中金額占比均出現了明顯下滑。

??諸如頭部的企業如華潤、中海、招商等前七月拿地金額同比跌幅均在60%以上。

??相較之下，民企在2021年集中供地第二輪之后以來幾乎銷聲匿跡。自身爆雷、出險疊加市場銷售的走弱等因素，使得民企失去了投資的能力。僅剩下濱江、龍湖、偉星等規模企業能夠在其深耕區域頻繁的參拍并拿地。

??02

??近兩月拿地聚焦核心城市低總價

??低容積率地塊

??整體拿地相對理性

??盡管投資戰略“一縮再縮”，但近兩月央國企投資意愿、規模略有回升，部分地塊更是以高溢價率成交。在整體市場修復“后勁不足”之下，這些企業“拼命搶地”具有借鑒和參考意義，畢竟即便再優質地塊在當前弱周期中也并非完全安全。

??因此我們統計了1-7月拿地金額TOP10房企近兩月的所拿的30塊地發現：

??第一，三四線基本排除在企業投資戰略外。需求透支、房價透支、庫存高企是目前三四線面臨的三座大山，銷售跌幅也遠比一二線要高，因此早在2022年之后龍頭房企鮮在三四線拿地。近兩月典型企業拿地一如既往的聚焦在一二線城市，尤其是北、上、杭、蓉等一線和新一線城市。拿地金額來看，一線占比到36%，二線占到61%。

??第二，以低總價、低容積率的“高安全墊”地塊為主。典型企業成交地塊中，總價在10億以內占比達到47%，總價超過30億地塊僅有8%。由此可見在核心城市過高的總價對于企業而言風險比較大，拿地也會更謹慎，諸如廈門兩塊高總價地塊均以底價成交。

??此外，由于多數城市近期推出了優質地段低密的地塊來提振土地市場信心，這也成了龍頭企業“必爭之地”，近兩月拿地金額TOP10房企所拿容積率在2.2以下地塊占比超四成。

??第三，雖有個別地塊高溢價成交，但當下拿地仍以謹慎、理性為主。這些頭部仍在拿地的企業近兩月拿地平均溢價率在8%左右，比其他企業更為積極。但細分來看，除了在上海、杭州拿地均以溢價成交，在廈門、武漢、西安等城市均以底價成交。即便是北京，拿地金額TOP10企業近兩月拿地溢價率僅不足3%，接近七成地塊底價成交。

??03

??低密度、資源好、價格低是近期拿地特征

??對應企業拿地關注產品、供求、土地價格

??以具體地塊來看，無論是高溢價率亦或是底價成交，總體呈現了低密度、資源稀缺、價格優勢三個特征。從企業投資邏輯而言，實際上，也對應了在企業選擇地塊除了基本要求能算得過來賬以外的另三個維度，即未來打造的產品、區域內的供求關系以及整體利潤和地價水平。

??首先，無論是從中央政策還是市場反饋來看，豪宅項目、高端改善的產品在當前市場中銷售韌性較高，銷售安全度更高。拿地金額TOP10近兩月拿地中多數地塊容積率1.8以下，且多集中在板塊核心位置，未來整體銷售壓力并不大。

??其次，諸多央企所拿地塊中，土地可比價格或利潤相對客觀。比如城建集團在北京昌平區19.9億所拿地塊，實際樓板價13100元/平方米，未來期房銷售指導價為3.9萬元/平方米，而現房銷售指導價則略高，為4.1萬元/平方米，整體地房比不超過0.4，利潤空間客觀。再如保利發展7億元成交的廣州荔灣區地塊，其樓板價為廣鋼新城近5年的新低。

??最后，以往經驗來看，地段核心和稀缺往往是銷售的保障，尤其是供不應求的區域。如蘭州西站核心區土地出讓稀缺，主城改善盤稀缺，拿地之后項目打造空間仍然較大。

??綜上所述，各地相繼出臺調控政策后，市場反應有所不同，政策效果傳導至土地市場帶來更明顯的冷熱分化行情：如上海、杭州等城市核心土地遭到熱捧，但蘇州、合肥等地地市持續低迷，主要由于核心區域項目的去化表現不佳，對房企拿地信心產生較大影響。

??企業端來看，投資目前仍在等待樓市回暖的信號出現，帶動企業投資信心的增長。此外核心城市內具備低密度、區位優越等條件的優質地塊，對企業還是具有較大吸引力，將會引起積極競拍。