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??銷售績優(yōu)、投拓積極，財務(wù)穩(wěn)健、“三道紅線”保持綠檔達(dá)標(biāo)。

??◎  作者 / 房玲、貢顯揚(yáng)

??核心觀點(diǎn)

??【業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體，上海、蘇州貢獻(xiàn)度提升】2023年上半年，建發(fā)國際實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額941億元，同比增長43.4%。權(quán)益銷售金額747.3億元，銷售權(quán)益比79.4%，較2022年全年提升7.6個百分點(diǎn)，達(dá)到近年來較高水平。在房地產(chǎn)市場整體下行調(diào)整的行業(yè)背景下，上半年建發(fā)國際仍實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績同比增長，且業(yè)績增幅優(yōu)于規(guī)模房企整體水平。

??【拿地銷售比達(dá)0.73，投資強(qiáng)度處于行業(yè)較高水平】2023年上半年，建發(fā)國際新增投資46幅，新增項(xiàng)目總可售面積538萬平方米，全口徑地價約684億元；權(quán)益比例66%，一二線城市占比86%；拿地銷售比達(dá)0.73，投資強(qiáng)度處于行業(yè)較高水平。截至上半年末，建發(fā)國際總土地儲備可售面積約1711.4萬平方米，較2022年末增長5.6%；一二線城市占比74%、權(quán)益比例71%。

??【營收、利潤規(guī)模增長，開發(fā)業(yè)務(wù)盈利能力承壓】2023年上半年，建發(fā)國際實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入243.6億元、毛利潤37.1億元，同比分別增長43.7%和45.6%；凈利潤14.2億元、歸母凈利潤12.8億元，同比分別增長11.2%和52.5%。上半年，建發(fā)國際實(shí)現(xiàn)毛利率15.2%、歸母凈利率5.3%。在房企利潤空間整體收窄的行業(yè)背景下，建發(fā)國際的利潤率水平也保持在相對低位，開發(fā)業(yè)務(wù)盈利承壓。

??【“三道紅線”保持綠檔達(dá)標(biāo)，融資成本進(jìn)一步下行】截至2023年上半年末，建發(fā)國際持有現(xiàn)金607.4億元，較2022年末增加104.6億元。非受限現(xiàn)金短債比6.5倍，凈負(fù)債率32%，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率61.3%，“三道紅線”保持綠檔達(dá)標(biāo)、負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。融資成本持續(xù)下行，存量有息負(fù)債的加權(quán)平均融資成本較2022年末繼續(xù)下降36BP至3.97%。

??01 銷售

??業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體
上海、蘇州貢獻(xiàn)度提升

??2023年上半年，建發(fā)國際實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額941億元，同比增長43.4%。實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額747.3億元、權(quán)益銷售面積333.8萬平方米，同比分別增長55.7%和34.4%。銷售權(quán)益比79.4%，較2022年全年提升7.6個百分點(diǎn)，達(dá)到近年來較高水平。全口徑回款金額979億元，回款率達(dá)104%。在房地產(chǎn)市場整體下行調(diào)整的行業(yè)背景下，上半年建發(fā)國際仍實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績同比增長，且業(yè)績增幅優(yōu)于規(guī)模房企整體水平。

??從銷售結(jié)構(gòu)來看，2023年上半年建發(fā)國際權(quán)益銷售金額TOP10城市的業(yè)績貢獻(xiàn)度合計逾七成。其中，上海和蘇州業(yè)績貢獻(xiàn)度明顯提升，上半年分別實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額122.6億元和85.2億元，占比達(dá)到16.4%和11.4%，僅上半年的權(quán)益銷售規(guī)模就高于2022年全年。此外，上半年建發(fā)國際在成都、福州、長沙等城市的權(quán)益金額同比增幅較高。值得注意的是，2023年上半年建發(fā)國際在當(dāng)?shù)厥姓悸蔜OP10的城市數(shù)量達(dá)到38個。具體來看，在蘇州（市區(qū)）、無錫（市區(qū)）、福州（五區(qū)）、龍巖（市區(qū)）、莆田（市區(qū)）、漳州（市區(qū)）等18個城市的市占率均排在第一位。

??02 投資

??拿地銷售比達(dá)0.73
投資強(qiáng)度處于行業(yè)較高水平

??2023年上半年，在房企土地投資普遍收縮的行業(yè)背景下，建發(fā)國際兼顧流動性和盈利性，把握優(yōu)質(zhì)土地拓展機(jī)會。圍繞“區(qū)域聚焦、城市深耕”戰(zhàn)略，在東部沿海+中西部核心的25個城市獲取土地共46幅。新增項(xiàng)目總可售面積538萬平方米，全口徑地價約684億元；權(quán)益比例66%，一二線城市占比86%；拿地銷售比達(dá)0.73，投資強(qiáng)度處于行業(yè)較高水平。

??截至上半年末，建發(fā)國際總土地儲備可售面積約1711.4萬平方米，較2022年末增長5.6%；一二線城市占比74%、權(quán)益比例71%。其中，海西區(qū)域（廈門、漳州、莆田、泉州、南昌、南寧等）和華東區(qū)域（上海、蘇州、無錫、南京、合肥等）的占比較高。值得注意的是，按近兩年的銷售規(guī)模估算，截至2023年末建發(fā)國際的總土儲去化周期僅在2年左右，這也是建發(fā)國際在近年逆勢投資、積極納儲的主要原因之一。

??03 盈利

??營收、利潤規(guī)模增長
開發(fā)業(yè)務(wù)盈利能力承壓

??2023年上半年，建發(fā)國際實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入243.6億元、毛利潤37.1億元，同比分別增長43.7%和45.6%；凈利潤14.2億元、歸母凈利潤12.8億元，同比分別增長11.2%和52.5%。截至2023年上半年末，建發(fā)國際的已售未結(jié)資源達(dá)2490億元，未來的營收規(guī)模可以得到保證。從盈利指標(biāo)來看，2023年上半年建發(fā)國際的毛利率為15.2%、歸母凈利率5.3%，分別較去年同期微增0.1和0.3個百分點(diǎn)。但綜合而言，近年來行業(yè)整體利潤空間收窄、利潤率走低，建發(fā)國際整體的利潤率水平也保持在相對低位，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)盈利能力承壓。

??04 負(fù)債

??“三道紅線”保持綠檔達(dá)標(biāo)
融資成本進(jìn)一步下行

??截至2023年上半年末，建發(fā)國際持有現(xiàn)金607.4億元，較2022年末增加104.6億元，其中非受限現(xiàn)金574.6億元。非受限現(xiàn)金短債比6.5倍、長短期債務(wù)比9倍，負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。凈負(fù)債率32%、永續(xù)債算作權(quán)益的凈負(fù)債率57.2%、扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率61.3%，“三道紅線”保持綠檔達(dá)標(biāo)、財務(wù)狀況穩(wěn)健。截至上半年，建發(fā)國際存量有息負(fù)債的加權(quán)平均融資成本較2022年末繼續(xù)下降36BP至3.97%，融資成本持續(xù)下行。