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??核心觀點(diǎn)

??【上半年業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)平均，排名穩(wěn)居行業(yè)第四位】2023年上半年，華潤置地實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1702.4億元，同比增長40.6%。權(quán)益簽約銷售金額1265.1億元，同比增長51.3%，權(quán)益比例較去年末提升5個(gè)百分點(diǎn)至74.3%。在房地產(chǎn)市場整體下行調(diào)整的行業(yè)背景下，上半年華潤置地業(yè)績?cè)龇黠@優(yōu)于大部分規(guī)模房企，全口徑銷售金額排名穩(wěn)居行業(yè)第四位。

??【一二線城市投資占比逾9成，土地儲(chǔ)備充足、結(jié)構(gòu)優(yōu)化】2023年上半年，華潤置地新獲取項(xiàng)目35個(gè)，新增土地投資總地價(jià)1023億元、計(jì)容建筑面積797萬平方米。新增投資中，一二線城市投資權(quán)益地價(jià)和總可售貨值占比均為93%。截至上半年末，華潤置地總土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)6548萬平方米，土地儲(chǔ)備充裕、布局結(jié)構(gòu)相對(duì)優(yōu)質(zhì)，可滿足未來3-4年的發(fā)展需求。

??【開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)利潤率承壓，上半年毛利率降至17%】2023年上半年，華潤置地實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入729.7億元，同比微增0.1%；毛利潤187.2億元，同比降低4.7%。綜合毛利率25.7%，較上年末降低0.5個(gè)百分點(diǎn)。受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及計(jì)提的存貨減值影響，開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)毛利率呈明顯下滑趨勢，較2022年的23%下降6個(gè)百分點(diǎn)至17%，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤率承壓。

??【財(cái)務(wù)穩(wěn)健、負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化，融資成本維持行業(yè)低位】截至上半年，華潤置地持有現(xiàn)金1293.4億元，較上年末增加318.8億元；現(xiàn)金短債比2.22、長短期債務(wù)比2.84，較2022年末分別提升0.63和0.29。凈負(fù)債率進(jìn)一步降低10.3個(gè)百分點(diǎn)至28.5%，保持在行業(yè)低位；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率微降0.3個(gè)百分點(diǎn)至59.8%。“三道紅線”保持綠檔達(dá)標(biāo)，負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化、財(cái)務(wù)水平穩(wěn)健。

??【堅(jiān)持“城市投資開發(fā)運(yùn)營商”戰(zhàn)略定位，持續(xù)鞏固“3+1”業(yè)務(wù)】2023年上半年，華潤置地堅(jiān)持“城市投資開發(fā)運(yùn)營商”戰(zhàn)略定位，持續(xù)鞏固“3+1”一體化業(yè)務(wù)模式。購物中心租金收入同比增長39.5%至86.4億元。華潤萬象生活實(shí)現(xiàn)營業(yè)額67.9億元，同比增長28.7%。物業(yè)在管面積3.25億平方米，覆蓋全國189個(gè)城市。拓展城市空間項(xiàng)目29個(gè)，行業(yè)影響力持續(xù)提升。

??01 銷售

??上半年業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)平均

??排名穩(wěn)居行業(yè)第四位

??2023年上半年，華潤置地實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1702.4億元，簽約銷售面積701萬平方米，同比分別增長40.6%和19.4%。在房地產(chǎn)市場整體下行調(diào)整的行業(yè)背景下，上半年華潤置地實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績同比增長，且業(yè)績?cè)龇黠@優(yōu)于大部分規(guī)模房企，全口徑銷售金額排名穩(wěn)居行業(yè)第四位。權(quán)益簽約銷售金額1265.1億元，同比增長51.3%，權(quán)益比例較去年末提升5個(gè)百分點(diǎn)至74.3%。

??銷售的增長，一方面是得益于華潤置地聚焦一二線城市的戰(zhàn)略布局，上半年一二線城市簽約占比提升至90%，銷售均價(jià)24285元/平方米，較去年末提升14.9%。另一方面上半年華潤置地加緊貨量供應(yīng)和銷售去化，上半年實(shí)際新推貨值較年初計(jì)劃新增約430億元，貨值去化率也較去年同期提升9.7個(gè)百分點(diǎn)至41.6%。

??從銷售區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，2023年上半年華東大區(qū)和華北大區(qū)依然是華潤置地業(yè)績貢獻(xiàn)的主力，銷售金額占比分別達(dá)到27.1%和16.6%。華西大區(qū)、華南大區(qū)的業(yè)績貢獻(xiàn)度有所提升，銷售金額占比較2022年分別提升3.4和3.3個(gè)百分點(diǎn)至13.9%和11.8%。同時(shí)，上半年深圳大區(qū)和香港公司的銷售貢獻(xiàn)度也分別提升4.6和1.9個(gè)百分點(diǎn)。分城市來看，2023年上半年華潤置地業(yè)績貢獻(xiàn)TOP10城市的簽約金額占比達(dá)59%（包含北京、深圳、成都、南京、杭州、東莞、廣州等），城市業(yè)績貢獻(xiàn)更為集中。

??02 投資

??一二線城市投資占比逾9成

??土地儲(chǔ)備充足、結(jié)構(gòu)優(yōu)化

??2023年上半年，華潤置地新獲取項(xiàng)目35個(gè)，新增土地投資總地價(jià)1023億元、權(quán)益地價(jià)705億元，權(quán)益比68.9%。新增土地總計(jì)容建筑面積797萬平方米、權(quán)益面積552萬平方米，對(duì)應(yīng)總貨值2270億元、權(quán)益貨值1458億元。新增投資中，一二線城市投資權(quán)益地價(jià)和總可售貨值占比均為93%。此外，上半年華潤置地還在廣州、北京、武漢、南京等地獲取5個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

??截至2023年上半年末，華潤置地總土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)6548萬平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備建筑面積4518萬平方米，權(quán)益比約69%。其中，開發(fā)物業(yè)土地儲(chǔ)備面積5463萬平方米，權(quán)益面積3785萬平方米，一二線城市面積占比提升至72%；投資物業(yè)土地儲(chǔ)備面積1085萬平方米，權(quán)益面積733萬平方米，一二線城市面積占比提升至81%、購物中心占比70%。土地儲(chǔ)備充裕、布局結(jié)構(gòu)相對(duì)優(yōu)質(zhì)，可滿足未來3-4年的發(fā)展需求。

??03 盈利

??開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)利潤率承壓

??上半年毛利率降至17%

??2023年上半年，華潤置地實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入729.7億元，同比微增0.1%；毛利潤187.2億元，同比降低4.7%。綜合毛利率25.7%，較上年末降低0.5個(gè)百分點(diǎn)。但得益于投資物業(yè)公平值收益以及其他收入的增長，上半年華潤置地實(shí)現(xiàn)凈利潤160.6億元、歸母凈利潤137.4億元，同比分別增長26.6%和29.6%。凈利率和歸母凈利率較2022年也分別提升了6.4和5.3個(gè)百分點(diǎn)至22%和18.8%。

??不過值得注意的是，近年來行業(yè)整體利潤空間承壓、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利能力持續(xù)下行。僅就開發(fā)業(yè)務(wù)而言，上半年華潤置地開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入546.2億元，同比下降8%。受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及計(jì)提的存貨減值影響，開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)毛利率呈明顯下滑趨勢，較2022年的23%下降6個(gè)百分點(diǎn)至17%，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤率承壓。

??04 負(fù)債

??財(cái)務(wù)穩(wěn)健、負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化

??融資成本維持行業(yè)低位

??截至2023年上半年，華潤置地持有現(xiàn)金1293.4億元，較上年末增加318.8億元；現(xiàn)金短債比2.22、長短期債務(wù)比2.84，較2022年末分別提升0.63和0.29。凈負(fù)債率進(jìn)一步降低10.3個(gè)百分點(diǎn)至28.5%，保持在行業(yè)低位；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率微降0.3個(gè)百分點(diǎn)至59.8%。“三道紅線”保持綠檔達(dá)標(biāo)，負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化、財(cái)務(wù)水平穩(wěn)健。

??上半年，華潤置地以超短期融資券以及中期票據(jù)合計(jì)融資100億元，票面利率在2.16%至3.39%區(qū)間。截至上半年末，華潤置地加權(quán)平均融資成本下降19個(gè)基點(diǎn)至3.56%，維持在行業(yè)較低水平，平均債務(wù)期限拉長至5.5年。標(biāo)普、穆迪及惠譽(yù)維持華潤置地Baa1/BBB+投資級(jí)信用評(píng)級(jí)及穩(wěn)定展望。

??05 多元化

??堅(jiān)持“城市投資開發(fā)運(yùn)營商”戰(zhàn)略定位

??持續(xù)鞏固“3+1”業(yè)務(wù)

??2023年上半年，華潤置地堅(jiān)持“城市投資開發(fā)運(yùn)營商”戰(zhàn)略定位，持續(xù)鞏固“3+1”一體化業(yè)務(wù)模式，即開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)以及生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)。圍繞降本提質(zhì)增效，堅(jiān)持“有利潤的營收增長和有現(xiàn)金流的利潤”的經(jīng)營策略。

??其中，經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，上半年華潤置地購物中心租金收入86.4億元，同比增長39.5%。旗下67個(gè)在營購物中心實(shí)現(xiàn)零售額751.3億元，同比增長38.9%。新獲取5個(gè)高能級(jí)購物中心，位于北京、廣州、南京、武漢等城市。寫字樓出租率逆勢提升，較上年末增加2.6個(gè)百分點(diǎn)至81.8%。酒店業(yè)績大幅反彈，房價(jià)及入住率已恢復(fù)至疫情前水平。隨著消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲得政策支持，華潤置地經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)將加快推動(dòng)向資管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

??輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)上，華潤萬象生活筑牢商業(yè)綜合實(shí)力第一的護(hù)城河，向城市空間運(yùn)營服務(wù)商轉(zhuǎn)型。上半年，華潤萬象生活實(shí)現(xiàn)營業(yè)額67.9億元，同比增長28.7%。在營購物中心88座，其中重奢購物中心12座，另有儲(chǔ)備項(xiàng)目88個(gè)。截至上半年末，物業(yè)在管面積3.25億平方米，合約面積3.8億平方米，覆蓋全國189個(gè)城市。拓展城市空間項(xiàng)目29個(gè)，行業(yè)影響力持續(xù)提升。整體來看，華潤置地經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)、輕資產(chǎn)管理等多元化業(yè)務(wù)協(xié)同主業(yè)，為長期跨周期發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。