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??結轉銷售收入同比增長近50%，但未來增長較為乏力；凈利潤繼續虧損，亟需優化經營能力。

??◎  作者 / 房玲、洪宇桁

??核心觀點

??【結轉銷售收入同比增長近50%，但未來增長較為乏力】2023上半年正商實業實現物業銷售結轉收入58.65億元，同比增長了49.86%。從克而瑞監測數據來看，正商集團的銷售規模正在持續減少，企業未來的結轉收入勢必會受到影響。

??【上半年沒有拿地，存貨去化壓力加大】截至2022年底，正商實業擁有總土儲約987萬平方米，2023年企業沒有新增土儲，總土儲規模預計仍在繼續減少。值得注意的是，2023年上半年末正商存貨中已竣工物業的價值由期初的102.13億元繼續提升至118.33億元，占比由19.38%進一步提升至22.64%，企業的存貨去化壓力有所加大。

??【凈利潤繼續虧損，亟需優化經營能力】2023上半年正商實業實現營業收入59.14億元，同比增長了50.1%；毛利潤卻同比減少了8.9%至5.39億元，因此毛利率同比降低了5.89個百分點至9.11%。企業在2023上半年的凈利潤出現了3.78億元的虧損，扣除掉這些非經常性損益之后，企業的核心歸母凈利潤約為0.62億元，企業的主營業務也僅能保持微薄利潤，亟需優化經營能力。

??【財務狀況惡化，流動性承壓】2023年中期正商實業的持有現金約為23.93億元，較于期初增長了29.05%。考慮到應付關聯公司款項以及來自關聯公司的貸款之后，企業的凈負債率較于期初繼續提高了27個百分點至301.93%，非受限現金短債比為0.04，企業的資金缺口較大。正商實業在8月29日開始對一筆2023年到期的優先票據展開交換要約，但是在業績增長乏力、資金缺口較大的情況下，企業仍有可能出現債券違約。

??01 銷售

??結轉銷售收入同比增長近50%
但未來增長較為乏力

??2023上半年正商實業實現物業銷售結轉收入58.65億元，同比增長了49.86%，銷售收入的增長主要是因為結轉面積同比增加。克而瑞監測顯示2023上半年正商集團全口徑合約銷售額僅為25.3億元，同比減少了71.3%，集團的銷售規模正在持續減少，未來的結轉收入勢必會受到影響。

??02 投資

??上半年沒有拿地，存貨去化壓力加大

??截至2022年底，正商實業擁有總土儲約987萬平方米，其中包括發展中建面約621萬平方米以及規劃中建面約366萬平方米。2023年企業沒有新增土儲，總土儲規模預計仍在繼續減少。

??值得注意的是，2023年上半年末正商存貨中已竣工物業的價值由期初的102.13億元繼續提升至118.33億元，占比由19.38%進一步提升至22.64%，企業的存貨去化壓力有所加大。

??03 盈利

??凈利潤繼續虧損，亟需優化經營能力

??2023上半年正商實業實現營業收入59.14億元，同比增長了50.1%；毛利潤卻同比減少了8.9%至5.39億元，因此毛利率同比降低了5.89個百分點至9.11%。企業毛利率的持續走低主要是因為行業銷售持續下行使得企業結算項目的銷售均價較低，同時部分項目因疫情余波影響建筑成本較高。

??正商在2023上半年的凈利潤出現了3.78億元的虧損，主要是因為企業計提了3.58億元的存貨減值，此外還有匯兌虧損1.4億元等原因。扣除掉這些非經常性損益之后，企業的核心歸母凈利潤約為0.62億元，企業的主營業務也僅能保持微薄利潤，亟需優化經營能力。

??04 償債

??財務狀況惡化，流動性承壓

??2023年中期正商實業的持有現金約為23.93億元，較于期初增長了29.05%；考慮到應付關聯公司款項以及來自關聯公司的貸款之后的總有息負債為174.91億元，較于期初增長了6.13%；權益減少了6.01%至50億元，企業的凈負債率較于期初繼續提高了27個百分點至301.93%，債務壓力仍然較大。

??在負債結構方面，加上應付關聯公司款項和來自關聯公司的貸款之后，企業的短期負債相較于期初增長了17.83%至152.89億元，對總有息負債的占比達到了87.4%。非受限現金增長了9.8%至5.41億元，非受限現金短債比為0.04，和期初持平，企業的資金缺口較為巨大。正商實業在8月29日開始對一筆2023年到期的優先票據展開交換要約，但是在業績增長乏力、資金缺口較大的情況下，企業仍可能出現債券違約。