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??業績穩步修復，32個城市銷售金額排名前三；經營性現金流連續14年為正，下半年無境外債到期。

??◎  作者 / 房玲、汪慧

??核心觀點

??【業績穩步修復，32個城市銷售金額排名前三】2023年上半年，實現銷售金額2039.4億元，同比下降5.3%，銷售面積1297.0萬平方米，同比增長0.5%。在32個城市銷售金額排名前三，其中在15個城市位列第一、在12個城市排名第二、在5個城市排名第三。整體來說，銷售業績穩步修復，下半年面對市場冷淡，還需把握推盤節奏和質量，保證全年業績的實現。

??【1-8月新增32個項目，集中在一二線城市】萬科堅持高質量投資，1-8月累計獲取新項目32個，主要位于上海、杭州、南京、合肥、廣州等一二線城市，總規劃計容建筑面積449.0萬平方米，總地價718.6億元。其中16個項目于報告期內獲取，計容建筑面積約257萬平方米。截至報告期末，項目儲備總計容建筑面積約10773.6萬平方米，平均權益占比63.7%。

??【歸母凈利潤下降19.4%，盈利能力繼續承壓】報告期內，萬科累計實現營業收入2008.9億元，同比下降2.9%；其中房地產開發業務結算收入1708.4億元，同比下降4.5%，已售未結合同金額為4884.4億元。營收和利潤規模增長承壓，毛利潤379.0億元，同比下降10.5%，凈利潤151.7億元、歸母凈利潤98.7億元，分別同比下降16.3%、19.4%。利潤率指標仍面臨下行，整體稅前毛利率18.9%，同比下降1.6個百分點，開發業務的結算毛利率為20.3%。凈利率7.6%、歸母凈利率4.9%，分別較2022年同期下降1.2個百分點和1個百分點。

??【經營性現金流連續14年為正，下半年無境外債到期】截至報告期末，有息負債合計3213.6億元，其中一年內到期的有息負債457.0億元，占比為14.2%，較年初下降6.3個百分點。貨幣資金1221.8億元，現金短債比為2.7，經營活動產生的現金流量凈額18.6億元，連續14年為正。此外，凈負債率49.5%，處于行業低位，剔除預收賬款的資產負債率為66.9%，“三條紅線”保持“綠檔”，且下半年無境外債到期。整體債務結構持續優化，穩健性較高。

??【經營服務業保持增長，全口徑收入267.3億元】在開發、經營、服務并重戰略下，報告期內經營服務業務繼續保持增長態勢，全口徑收入267.3億元，同比增長11.9%。其中，萬物云實現營業收入161.1億元（含向萬科集團提供服務的收入），同比增長12.2%，蝶城數量從年初的584個增長到601個。物流業務（含非并表項目）實現經營收入19.5億元，同比增長17.0%；租賃住宅業務（含非并表項目）實現營業收入16.4億元，同比增長10.6%。商業業務(含非并表項目)營業收入43.0億元，同比增長7.3%。

??01 銷售

??業績穩步修復
32個城市銷售金額排名前三

??2023年上半年，萬科實現銷售金額2039.4億元，同比下降5.3%，銷售面積1297.0萬平方米，同比增長0.5%。在32個城市銷售金額排名前三，其中在15個城市位列第一、在12個城市排名第二、在5個城市排名第三，銷售金額排名TOP3的城市數量較2022年中期41個顯著較少，城市比較優勢有所削弱。整體來說，銷售業績穩步修復，下半年面對市場冷淡，還需把握推盤節奏和質量，保證全年業績的實現。

??從銷售結構來看，各區域保持相對穩定的貢獻，上海區域、南方區域合計業績占比過半，達58.5%。上海區域業績貢獻最高，實現銷售金額705.1億元，占比34.2%，稍低于2022年同期36.3%；其次南方區域貢獻銷售金額490.4億元，占比24.0%；北京區域貢獻也較高，實現銷售金額273.1億元，占比13.4%；此外，華中區域、西南區域、西北區域、東北區域銷售金額貢獻占比分別為9.4%、6.9%、6.1%、4.8%。

??02 投資

??1-8月新增32個項目
集中在一二線城市

??今年以來，市場仍面臨諸多不確定性，萬科保持穩定的投資節奏，1-8月累計獲取新項目32個，主要位于上海、杭州、南京、合肥、廣州等一二線城市，總規劃計容建筑面積449.0萬平方米，總地價718.6億元，權益比例約占60%。其中16個項目于報告期內獲取，總計容建筑面積約257萬平方米，權益建筑面積為147.7萬平方米。截至報告期末，項目儲備總計容建筑面積約10773.6萬平方米，其中在建項目計容建筑面積約7310.7萬平方米、規劃中項目計容建筑面積約3462.9萬平方米，總權益計容建筑面積約6861.1萬平方米，權益占比63.7%。此外，還有一批舊城改造項目，按當前規劃條件，項目總計容建筑面積約382.7萬平方米。

??03 利潤

??歸母凈利潤下降19.4%
盈利能力繼續承壓

??報告期內，萬科累計實現營業收入2008.9億元，同比下降2.9%；其中房地產開發業務結算收入1708.4億元，同比下降4.5%；期末已售未結合同金額為4884.4億元，可保障未來收入確認。

??盈利空間也繼續受到擠壓，利潤率指標仍面臨下行。上半年毛利潤379.0億元，同比下降10.5%，凈利潤151.7億元、歸母凈利潤98.7億元，分別同比下降16.3%、19.4%。整體稅前毛利率18.9%，同比下降1.6個百分點；其中開發業務的結算毛利率為20.3%，同比下降1.6pct。凈利率7.6%、歸母凈利率4.9%，分別較2022年同期下降1.2個百分點和1個百分點。毛利率水平下降是當前行業面臨的共同問題，近兩年市場超預期下行，隨著這部分的銷售資源逐步轉入竣工交付，這些壓力會體現在企業今明兩年結算業績上，結算毛利階段性還會有一定程度的下滑。

??04 負責

??經營性現金流連續14年為正
下半年無境外債到期

??報告期內，萬科繼續保持行業領先的信用評級，標普、惠譽維持“BBB+”的信用評級、穆迪維持本集團“Baa1”的信用評級，評級展望均為“穩定”。并持續通過各類融資工具優化債務結構，降低融資成本，境內新增融資的綜合成本3.73%，加權平均債務期限5.0年。

??截至報告期末，有息負債合計3213.6億元，其中一年內到期的有息負債457.0億元，占比為14.2%，較年初下降6.3個百分點。貨幣資金1221.8億元，現金短債比為2.7，經營活動產生的現金流量凈額18.6億元，連續14年為正。此外，凈負債率49.5%，處于行業低位，剔除預收賬款的資產負債率為66.9%，較2022年末進一步降低，“三條紅線”保持“綠檔”，且下半年無境外債到期。整體債務結構持續優化，穩健性較高。

??05 多元化

??經營服務業保持增長
全口徑收入267.3億元

??在開發、經營、服務并重戰略下，報告期內經營服務業務繼續保持增長態勢，全口徑收入267.3億元，同比增長11.9%。

??萬物云實現營業收入161.1億元（含向萬科集團提供服務的收入），同比增長12.2%。其中，社區空間居住消費服務收入91.1億元，占比56.5%；商企和城市空間綜合服務收入56.8億元，占比35.3%；AIoT及BPaaS解決方案服務收入13.2億元，占比8.2%。值得注意的是，蝶城數量從年初的584個增長到601個。

??物流業務（含非并表項目）實現經營收入19.5億元，同比增長17.0%，其中，高標庫營業收入11.4億元，同比增長9.1%；冷鏈營業收入（不含供應鏈業務收入）8.1億元，同比增長30.3%。萬緯物流新開4個冷鏈園區，可租賃建筑面積21.6萬平方米。截至報告期末，累計開業項目可租賃建筑面積985.2萬平方米，其中高標庫可租賃建筑面積843.7萬平方米，穩定期出租率為85%，冷鏈可租賃建筑面積141.5萬平方米，穩定期使用率為79%。

??租賃住宅業務（含非并表項目）實現營業收入16.4億元，同比增長10.6%。上半年泊寓在上海、廣州、武漢、廈門等城市新獲取房源0.98萬間，凈新增開業0.73萬間。截至6月底，泊寓在全國34個城市共運營管理租賃住房22.47萬間，累計開業17.39萬間，開業數量在北京、深圳、廣州、成都、武漢等27個城市排名前三，出租率為95.9%。

??商業業務(含非并表項目)營業收入43.0億元，同比增長7.3%。其中，印力管理的商業項目營業收入27.4億元，整體出租率94.7%，同比提高2.0個百分點。