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??核心觀點

??【河南省市占率為3.5%，集團代建業務發展相對更加順利】。2023上半年建業地產的合約銷售金額約為100.25億元，同比減少了28.6%；合約銷售面積約為145.05萬平方米，同比減少了24.25%。按銷售額計算，建業地產在河南省的市占率仍為3.5%，和2022年保持一致。建業地產的銷售受房地產行業下行以及企業自身流動性問題影響較大，相對而言集團的代建業務仍有一定的發展。

??【新開工面積持續收縮，短時間內保交付是工作重點】截至2023年中期，建業地產的總土地儲備建面為4270萬平方米，相較于年初減少了9.11%，仍足夠支持企業2-3年的開發。其中，在建面積約為2563.7萬平米，占比為60.04%，相較于期初降低了0.26個百分點。上半年新開工面積為90.2萬平米，同比減少了8.7%。2020年以來建業新開工規模持續減少，2023年企業的工作重點逐漸轉向去庫存和保交付。

??【毛利率回升，凈利潤繼續虧損】2023上半年建業地產共實現營業收入80.74億元，同比增加了10.6%；毛利率同比提升了5.5個百分點至13.1%。凈利潤以及歸母凈利潤分別為-11.69億元以及-11.92億元，一方面是因為企業計提了存貨減值7.9億元，另一方面則是因為企業的三費支出達到了約12.66億元，已經超過了10.56億元的毛利潤。

??【全面停止境外債務支付，盡快推動重組方案是當務之急】隨著建業地產在6月23日宣布未能如期支付2024年到期之7.75%優先票據的利息，同時將全面停止境外債務支付，企業的所有優先票據都觸發了交叉違約，全部被分類流動負債，因此短期有息負債大幅增加。此外，建業的短期應付賬款及應付票據規模也高達332.49億元；上半年歸母權益降至-9.5億元，而非控股權益仍高達21.88億元。

??01 銷售

??河南省市占率為3.5%

??集團代建業務發展相對更加順利

??2023上半年建業地產的合約銷售金額約為100.25億元，同比減少了28.6%；合約銷售面積約為145.05萬平方米，同比減少了24.25%。雖然銷售規模有所下滑，但是按銷售額計算建業地產在河南省的市占率仍為3.5%，和2022年保持一致。相較之下，代建板塊的中原建業的銷售規模則同比增長了18.9%至131億元。整體看來，建業地產的銷售受房地產行業下行以及企業自身流動性問題影響較大，相對而言集團的代建業務仍有一定的發展。

??從銷售的城市分布來看，2023上半年鄭州地區對建業地產的銷售貢獻率為14%，相較于2022年提高了1個百分點，洛陽的貢獻率則降低了1個百分點，相較之下商丘的貢獻率繼續提高了2個百分點，周口的貢獻率提高了6個百分點，其他城市的銷售貢獻率變化不大。近年來高溢價的鄭州地區對建業地產的銷售貢獻率整體看來持續處于較低水平，企業在鄭州市場的競爭力有所減弱，而隨著其他財務狀況較好的企業持續開拓鄭州市場，建業面臨的競爭壓力可能會越來越大。

??02 投資

??新開工面積持續收縮

??短時間內保交付是工作重點

??2023上半年建業地產通過股權合作在鄭州、周口等地獲取了4宗土地，新增土地建面為53.7萬平方米，同比減少了39.39%。在債務危機爆發之后，建業未來短時間內的土地投資可能將會停滯。截至2023年中期，建業地產的總土地儲備建面為4270萬平方米，相較于年初減少了9.11%，仍足夠支持企業2-3年的開發。其中權益建面約3175萬平方米，總土儲的權益比例約為74.4%，相較于期初提高了1.96個百分點，仍然保持在較高水平。

??從總土儲建面的城市分布來看，2023年中期建業在鄭州的總土儲建面占比為26.77%，相較于期初提升了0.47個百分點，是各城市最高。對比鄭州的銷售規模占比，企業在鄭州的項目消化周期相對較長。與此同時，總土儲中在建面積約為2563.7萬平米，占比為60.04%，相較于期初降低了0.26個百分點；其中上半年新開工面積為90.2萬平米，同比減少了8.7%。自從2020年以來，建業新開工規模持續減少，2022年企業的工作重點逐漸轉向去庫存和保交付，新開工進一步大幅下滑。2023年中期存貨中持作未來開發及在建待售物業價值相較于期初減少了6.9%至804.08億元，持作待售的已竣工物業價值則減少了25.6%至43.03億元，企業的去庫存取得了一定的成效。但是由于新開工面積的持續收縮，未來的銷售和營收也將可能會受到進一步影響。

??03 盈利

??毛利率回升

??凈利潤繼續大額虧損

??2023上半年建業地產共實現營業收入80.74億元，同比增加了10.6%，其中銷售物業收入為76.74億元，同比增加了9.35%，銷售收入的增長主要是因為期內結轉項目的售價同比提升了23.3%至8053元/平米，結轉面積則同比減少了9.9%至90.9萬平米。在盈利性指標方面，2023上半年建業地產的毛利率同比提升了5.5個百分點至13.1%，主要是因為毛利較高的城市（如商丘、洛陽、信陽）的項目的占比為38.8%，同比提高了10.2個百分點。上半年建業地產的凈利潤以及歸母凈利潤分別為-11.69億元以及-11.92億元。在合聯營收入和投資物業公允值回正的情況下，企業仍然出現了較大虧損，一方面是因為計提了存貨減值7.9億元，另一方面則是因為企業的三費支出達到了約12.66億元，已經超過了毛利潤的10.56億元。

??04 償債

??全面停止境外債務支付

??重組是當務之急

??截至2023年中期建業地產的持有現金約為37.79億元，較年初減少了13.2%；總有息負債為234.41億元，較年初減少0.9%，其中短期有息負債為233.5億元，占比增加了45.2個百分點至99.6%。短期有息負債的大幅增加，主要是因為6月23日建業宣布未能如期支付2024年到期之7.75%優先票據的利息，同時將全面停止境外債務支付，因此企業的所有優先票據都觸發了交叉違約，從而全部被分類流動負債。此外值得注意的是，企業短期應付賬款及應付票據規模也高達332.49億元。同時上半年歸母權益降至-9.5億元，而非控股權益仍高達21.88億元，對比上半年的歸母凈利潤為-11.92億元，歸屬于非控股權益的凈利潤則是2334萬元。當前，如何盡快推動債務重組方案落地，是企業當務之急。