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??導(dǎo) 讀 

??1、拿地?zé)o起色，金額TOP100總量再跌6%
??2、聚焦與收縮，銷售20強(qiáng)新增貨值集中度近八成
??3、拿地力度低，百強(qiáng)拿地銷售比0.21仍為近五年次低
??4、企業(yè)再分化，半數(shù)百強(qiáng)未拿地、央企強(qiáng)勢“領(lǐng)銜”
??5、態(tài)度謹(jǐn)慎、策略聚焦貫穿全年，未來投資回歸“拼實(shí)力”

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：2023年房企投資受制于銷售疲弱、資金短缺依然尚無起色。拿地金額TOP100總量繼續(xù)下降6%，銷售百強(qiáng)中也有近半數(shù)投資暫停，百強(qiáng)拿地銷售比僅為0.21，為近五年次低。企業(yè)層面強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面未改，百強(qiáng)銷售TOP20新增貨值集中度接近八成，且投資仍以央國企為主，拿地金額超過100億的百強(qiáng)房企中，僅有四家民企。我們預(yù)計(jì)謹(jǐn)慎的投資旋律仍將延續(xù)至2024年。房企投資主要受限于兩個(gè)方面，一是資金的流動(dòng)性，二是未來市場預(yù)期，在兩者暫未迎來好轉(zhuǎn)之前，拿地意愿將保持弱復(fù)蘇。

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??拿地?zé)o起色
金額TOP100總量再跌6%

??最后一個(gè)月土地市場年末成交高峰再現(xiàn)，尤其三四線城市在12月份有大量土地成交，帶動(dòng)新增貨值的百強(qiáng)門檻同比降幅收窄。截止12月末，新增貨值百強(qiáng)門檻為73.9億元，同比下降19%，降幅較1-11月收窄3個(gè)百分點(diǎn)。除十強(qiáng)貨值門檻與去年持平外，其余各梯隊(duì)同比降幅均超過20%。其中30強(qiáng)門檻值為199.1億元，同比下降28%，降幅最大。由此可見，2023年企業(yè)投資“斷層”顯著，在土地市場有意愿、有能力拿地的房企主要聚焦在頭部的央國企，其中華潤置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)全年新增貨值超2000億，而新增貨值過千億企業(yè)共9家。

??經(jīng)歷了2022年“腰斬”之后，2023年新增貨值、金額、建面TOP100總量繼續(xù)下降，企業(yè)投資并未出現(xiàn)“回暖”。全年貨值、總價(jià)和建面TOP100總額為31515億元、15485億元和13359萬平方米，同比分別下降10%、6%和3%。

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??聚焦與收縮
銷售20強(qiáng)新增貨值集中度近八成

??2023年銷售百強(qiáng)新增貨值集中度依然維持高位，強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面未改。其中，10強(qiáng)房企新增貨值占59%，較11月末降低5個(gè)百分點(diǎn)，11-20強(qiáng)房企新增貨值占比19%，兩者合計(jì)占比78%，較2022年提升6個(gè)百分點(diǎn)。

??值得注意的是，在拿地策略上“少城市、精地塊”是普遍共識(shí)。相較于過去幾年房企各線城市攻城略地，隨著市場風(fēng)險(xiǎn)加大、銷售的萎靡，2023年企業(yè)愿意投資的城市范圍在不斷收窄。以拿地金額TOP10的全國化房企來看，除保利、建發(fā)、華潤、中國鐵建拿地城市數(shù)量超過20個(gè)，其余企業(yè)拿地?cái)?shù)量均在20以下。且從全年拿地結(jié)構(gòu)來看，基本以一二線核心城市為主，占比超過八成。

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??拿地力度低
百強(qiáng)拿地銷售比0.21仍為近五年次低

??拿地銷售比來看，投資意愿仍然處在低位。2023年百強(qiáng)房企拿地銷售比回升至0.21,較2022年增加0.03，若與11月末相比也有明顯提升，主要得益于年末土地成交的“爆發(fā)”。分梯隊(duì)來看，僅銷售10強(qiáng)房企全年拿地銷售比超過百強(qiáng)均值，達(dá)0.28，較2022年提升0.06，相較于其他梯隊(duì)而言投資意愿最強(qiáng)，但與2021年之前相比，投資力度以然大幅下滑。銷售11-20強(qiáng)、21-30、31-50強(qiáng)拿地銷售比為0.21、0.13和0.14，同樣較2022年小幅回升。但后50強(qiáng)房企拿地銷售比低至0.09，也足以見得當(dāng)前中小房企的生存困境。

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??企業(yè)再分化
半數(shù)百強(qiáng)未拿地、央企強(qiáng)勢“領(lǐng)銜”

??2023年企業(yè)投資格局依然維持“央國企強(qiáng)勢、民企弱復(fù)蘇、城投逐漸退出”的格局。從拿地金額TOP100企業(yè)來看，央國企是土地市場絕對(duì)主力，雖然上榜數(shù)量少但金額占比高。其中，央企2023年拿地金額占百強(qiáng)比例接近四成，與地方國企合計(jì)占比達(dá)到66%，城投、民企則分別僅有14%和20%。但在數(shù)量分布上，城投依舊是維穩(wěn)土地市場的重要力量，2023年拿地金額TOP100中，近半數(shù)為城投企業(yè)。

??聚焦到百強(qiáng)房企來看分化更為明顯，過去一年有近五成企業(yè)投資停滯，但仍有25家房企拿地金額超過百億，以央國企為主。且有部份房企拿地金額較2022年有顯著提升，典型如中海、綠城、中國鐵建等同比漲幅超過30%。

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??態(tài)度謹(jǐn)慎、策略聚焦貫穿全年
未來投資回歸“拼實(shí)力”

??2023年房企在投資上的謹(jǐn)慎態(tài)度、聚焦策略貫穿了整年，從投資百強(qiáng)門檻的大幅下降、銷售百強(qiáng)投資總量的下降均得以體現(xiàn)。在這樣的投資局面中，央國企的優(yōu)勢顯著，尤其是在重點(diǎn)城市、核心地塊的競拍上，央國企持續(xù)“霸榜”，有效地提升了優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)、優(yōu)化了土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。

??展望未來，預(yù)計(jì)謹(jǐn)慎的主旋律還將延續(xù)至2024年，在影響房企投資的兩大因素——資金與預(yù)期未有明顯好轉(zhuǎn)之前，拿地意愿將保持弱復(fù)蘇。因此，未來投資也將延續(xù)兩大分化走勢：

??從城市層面看，土地市場還將低熱運(yùn)行、持續(xù)分化，在城市和地塊選擇上，一二線城市及市區(qū)核心地塊、配套完善地塊將更受房企青睞；

??從企業(yè)層面看，在聚焦策略下，優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)顯得更為稀缺，結(jié)合核心城市土拍松綁的舉動(dòng)來看，土地競拍將回歸市場化，房企拿地從過去的“拼運(yùn)氣”回歸“拼實(shí)力”，對(duì)于房企的資金實(shí)力、運(yùn)營實(shí)力都提出了更高的要求，龍頭房企在獲取優(yōu)質(zhì)地塊中優(yōu)勢將持續(xù)放大，行業(yè)的集中度或?qū)⒊掷m(xù)走高、繼續(xù)分化。