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??導(dǎo) 讀 

??1、新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻同比降23%，總拿地金額同比降14%

??2、銷售10強(qiáng)占新增貨值63%，百?gòu)?qiáng)拿地銷售比維持0.19

??3、七成房企10月投資暫停，僅央國(guó)企積極布局核心城市

??4、放開(kāi)土拍限價(jià)不會(huì)大幅刺激市場(chǎng)，核心地塊熱度競(jìng)爭(zhēng)度或?qū)⑻嵘?/p>

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：10月份土地市場(chǎng)熱度整體低迷，僅個(gè)別地塊出現(xiàn)扎堆競(jìng)拍的景象，城市、企業(yè)間的分化仍在持續(xù)。 1-10月新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻55.7億元，同比下降23%，10強(qiáng)門檻值與上月保持一致。拿地百?gòu)?qiáng)的投資金額同比下降14%，降幅較9月末縮窄4個(gè)百分點(diǎn)。百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比仍保持在0.19低位。 投資集中度愈發(fā)走高，10強(qiáng)房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)63%。單月來(lái)看中海、華潤(rùn)、招商、中國(guó)鐵建等10月拿地金額（全口徑）超過(guò)百億，領(lǐng)先其他企業(yè)。 四季度土地市場(chǎng)迎來(lái)政策調(diào)整，內(nèi)容涉及建議取消地價(jià)限制等，但我們認(rèn)為放開(kāi)土拍限價(jià)不會(huì)大幅刺激市場(chǎng)，核心地塊熱度競(jìng)爭(zhēng)度或?qū)⑻嵘?br/>

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??新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻同比降23%
總拿地金額同比降14%

??10月份土地市場(chǎng)整體維持冷熱分化的格局，偶有優(yōu)質(zhì)地塊引發(fā)激烈競(jìng)拍。從企業(yè)端來(lái)看，投資愈發(fā)分化和謹(jǐn)慎：10月末新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻值為55.7億元，與上月末相比僅增加了2.6億元，同比仍有23%的降幅；各梯隊(duì)的門檻值均同比下降，其中50強(qiáng)門檻值的降幅最大，降幅達(dá)到34%。

??總量方面，1-10月新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)的總額分別為25724億元、12314億元和10149萬(wàn)平方米，拿地金額同比下降14%，但同比降幅比上月縮小4個(gè)百分點(diǎn)。10月末的新增貨值總量比9月末增加3017億元，結(jié)合上表的門檻變動(dòng)來(lái)看，新增貨值10強(qiáng)門檻值并未發(fā)生變化，而前十強(qiáng)的新增貨值總量提升了2117億元，占10月新增貨值總量提升額的70%，投資聚焦度可見(jiàn)一斑。

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??銷售10強(qiáng)占新增貨值63%
百?gòu)?qiáng)拿地銷售比維持0.19

??1-10月份，10強(qiáng)房企新增貨值占63%，較上月減少3個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于個(gè)別位于10強(qiáng)以外房企本月新增拿地較多導(dǎo)致。整體來(lái)看，新增貨值高度集中的趨勢(shì)并未有改變，且后50強(qiáng)房企的新增貨值占比為6%，較上月繼續(xù)減少1個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)前房企投資依舊萎靡，10強(qiáng)房企以外仍在投資的企業(yè)同樣是以地方國(guó)企為主，民企幾乎“隱身”，未來(lái)行業(yè)分化的趨勢(shì)仍將持續(xù)。

??拿地銷售比方面，1-10月百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比持續(xù)為0.19，持續(xù)保持低位。分梯隊(duì)來(lái)看，10強(qiáng)房企1-10月累計(jì)拿地銷售比達(dá)到0.27，仍是各梯隊(duì)中最高，且大幅領(lǐng)先于其他梯隊(duì)；其次11-20強(qiáng)房企的拿地銷售比為0.19，較9月末提升0.05，漲幅較大，主要得益于該梯隊(duì)內(nèi)的中國(guó)鐵建、華發(fā)、金茂等在核心城土拍均有收獲。

??3

??七成房企10月投資暫停
僅央國(guó)企積極布局核心城市

??拿地企業(yè)格局依然呈現(xiàn)謹(jǐn)慎、集中的態(tài)勢(shì)。截止10月末，仍有近五成百?gòu)?qiáng)房企2023年投資幾乎暫停，且多數(shù)集中于銷售50強(qiáng)之后。從單月來(lái)看，拿地金額TOP100房企中，有近七成企業(yè)10月份未有新增土儲(chǔ)入賬，整體延續(xù)了二季度末投資愈發(fā)趨緊的走勢(shì)。

??值得一提的是，拿地金額TOP100中，央國(guó)企拿地金額占比達(dá)到66%，民企僅有22%。數(shù)量上城投上榜數(shù)量最多，占比達(dá)到四成，全年來(lái)看“國(guó)央企積極、城投托底、民企隱身”局面仍未轉(zhuǎn)變。

??此外，10月份拿地相對(duì)積極的全部集中于全國(guó)化、規(guī)模化且今年拿地較多的央國(guó)企。中海、華潤(rùn)、招商、中國(guó)鐵建等10月拿地金額（全口徑）超過(guò)百億，保利發(fā)展、建發(fā)、綠城等拿地金額超過(guò)70億。從拿地銷售比來(lái)看，這些央國(guó)企均高出行業(yè)平均。

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??放開(kāi)土拍限價(jià)不會(huì)大幅刺激市場(chǎng)
核心地塊熱度競(jìng)爭(zhēng)度或?qū)⑻嵘?/strong>

??在市場(chǎng)刺激政策應(yīng)出盡出，限購(gòu)、限貸、限售相繼續(xù)接觸之后，土地市場(chǎng)政策也迎來(lái)調(diào)整，內(nèi)容涉及建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0 限制等。從政策本身來(lái)看，我們認(rèn)為不會(huì)大幅刺激市場(chǎng)熱度提升，畢竟投資回暖更多需要視市場(chǎng)表現(xiàn)和企業(yè)的銷售、回款情況而定，因此預(yù)計(jì)接下來(lái)土地市場(chǎng)接下來(lái)還會(huì)維持三季度的整體水平和熱度。

??但值得注意的是，土地限價(jià)的放開(kāi)，會(huì)加劇土地市場(chǎng)冷熱分化的局面，尤其是市場(chǎng)仍在筑底企穩(wěn)過(guò)程中，企業(yè)投資更加聚焦，優(yōu)質(zhì)地塊投資競(jìng)爭(zhēng)度會(huì)加碼。但對(duì)于核心城市遠(yuǎn)郊地塊效果幾無(wú)，短期謹(jǐn)慎氛圍下還是維持底價(jià)成交的態(tài)勢(shì)。三四線城市本身并沒(méi)有限價(jià)，從過(guò)去溢價(jià)成交地塊來(lái)看，僅有核心三四線的核心區(qū)域且樓板價(jià)較低的地塊能吸引部分企業(yè)，所以絕大多數(shù)三四線城市土地將長(zhǎng)期處于低谷。

??企業(yè)層面，央國(guó)企+城投+少量?jī)?yōu)質(zhì)民企格局不會(huì)轉(zhuǎn)變，一旦土地限價(jià)放開(kāi)在多城執(zhí)行，央國(guó)企的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步加大，但考慮到整體市場(chǎng)處在底部修復(fù)階段，企業(yè)投資繼續(xù)保持理性和謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)。