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??導(dǎo) 讀 

??1、新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻53.1億，三季度投資無(wú)明顯起色

??2、新增貨值集中度持續(xù)走高，百?gòu)?qiáng)拿地銷售比0.19

??3、國(guó)央企拿地金額占比超六成，拿地TOP10企業(yè)聚焦一二線

??4、四季度投資將繼續(xù)保持謹(jǐn)慎，拿地高度聚焦核心城市

??榜單解讀

??前言：9月份核心城市土拍持續(xù)分散進(jìn)行，整體行情依然冷清。月末杭州、南京、武漢等熱點(diǎn)城市集中供地，市場(chǎng)熱度也表現(xiàn)出明顯的差異。1-9月新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻53.1億元，同比降幅再度擴(kuò)大至26%，各梯隊(duì)門檻同比持續(xù)下降。拿地百?gòu)?qiáng)的投資金額同比下降18%，百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比僅0.19，投資意愿依然處于谷底。從企業(yè)端、城市端來(lái)看投資集中度均繼續(xù)走高，10強(qiáng)房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)66%，國(guó)央企拿地金額占比也超六成，拿地TOP10企業(yè)聚焦一二線。三季度末全國(guó)許多城市發(fā)布了取消限購(gòu)、降低首付、降低貸款利率等樓市利好政策，但樓市利好傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)仍需時(shí)間，在銷售端有明顯起色之前，房企投資依然保持著非常謹(jǐn)慎的態(tài)度。

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??新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻53.1億

??三季度投資無(wú)明顯起色

??9月核心城市土拍持續(xù)分散進(jìn)行，市場(chǎng)熱度保持低位運(yùn)行，延續(xù)了整體行情冷淡、個(gè)別地塊火熱的走勢(shì)。體現(xiàn)在企業(yè)端則是新增投資持續(xù)低迷：

??截止9月末，新增貨值百?gòu)?qiáng)房企門檻值為53.1億元，同比下降26%，與上月末相比降幅擴(kuò)大9個(gè)百分點(diǎn)，新增投資縮量明顯；10強(qiáng)、20強(qiáng)、30強(qiáng)和50強(qiáng)門檻均同比有不同幅度的下降，其中10強(qiáng)門檻的同比降幅最小，僅下降7%，龍頭房企是年內(nèi)投資的主力軍。

??華潤(rùn)、萬(wàn)科、保利分列年內(nèi)新增貨值TOP3席位，年內(nèi)新增貨值均已超過(guò)1300億元，除此以外建發(fā)、中海和綠城年內(nèi)的新增貨值也突破千億元。

??總量方面，1-9月新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)的總額分別為22707億元、10853億元和9208萬(wàn)平方米，其中拿地金額同比下降18%，同比降幅持續(xù)擴(kuò)大5個(gè)百分。

??總體來(lái)說(shuō)，三季度投資持續(xù)低迷，且第三季度與較上半年相比未有明顯改善。第三季度的投資力度不及二季度，三季度拿地金額與二季度相比降幅約為19.6%，同比降幅約為30%，同比降幅再度擴(kuò)大。

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??新增貨值集中度持續(xù)走高

??百?gòu)?qiáng)拿地銷售比0.19

??集中度方面，9月末TOP10房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)總量的66%，較8月末依然持續(xù)升高1個(gè)百分點(diǎn)；其次11-20強(qiáng)房企占比達(dá)15%，超過(guò)八成新增貨值集中于20強(qiáng)房企。

??整體投資低迷之下，僅剩部分龍頭房企、國(guó)央企在熱點(diǎn)城市積極斬獲核心優(yōu)質(zhì)地塊，大部分民企和中小規(guī)模房企則“有心無(wú)力”，行業(yè)集中度仍繼續(xù)走高。

??拿地銷售比方面，1-9月百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比0.19，與8月末基本持平，在9月份逾六成百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)的情況下，拿地銷售比仍保持在了低位，房企投資積極性未有提升。

??分梯隊(duì)來(lái)看，10強(qiáng)房企1-9月累計(jì)拿地銷售比達(dá)到0.28，遠(yuǎn)高于其他梯隊(duì)房企。對(duì)于10強(qiáng)房企來(lái)說(shuō)目前的拿地銷售比回到相對(duì)“健康”的水平，但是其他梯隊(duì)的房企投資依然低迷，尤其后50強(qiáng)、21-30強(qiáng)房企的拿地銷售比僅有0.08和0.11。

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??國(guó)央企拿地金額占比超六成

??拿地TOP10企業(yè)聚焦一二線

??截止9月末，拿地金額百?gòu)?qiáng)房企之中有29家為國(guó)央企，從數(shù)量上來(lái)看少于城投平臺(tái)和民企，但是國(guó)央企拿地金額占比達(dá)到62%，遠(yuǎn)高于另外兩類公司的投資金額占比，可見(jiàn)國(guó)央企雖然數(shù)量較少，但是平均投資力度明顯強(qiáng)于其他房企，尤其保利、華潤(rùn)等龍頭房企，持續(xù)占據(jù)拿地金額TOP3席位。

??與上半年末相比，各類房企的拿地金額占比并未發(fā)生明顯改變，維持“國(guó)央企積極、城投托底、民企弱復(fù)蘇”的局面；而值得一提的是，第三季度后投資百?gòu)?qiáng)房企中城投平臺(tái)公司數(shù)量占比有所上升，民企數(shù)量占比下降，一定程度上也反映出土地市場(chǎng)仍在低位運(yùn)行，城投托底現(xiàn)象仍存，而民企投資還在緩慢復(fù)蘇。

??此外，在謹(jǐn)慎投資的共識(shí)之下，一二線城市、核心地塊成為企業(yè)投資的焦點(diǎn)，而大部分三四線城市則陷入無(wú)人問(wèn)津的局面。1-9月投資金額TOP10房企中如華潤(rùn)、招商、中海、越秀等企業(yè)拿地高度集中于一二線核心城市，在一二線城市的投資金額占比超90%。

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??四季度投資將繼續(xù)保持謹(jǐn)慎

??拿地高度聚焦核心城市

??三季度末，全國(guó)許多城市發(fā)布了取消限購(gòu)、降低首付、降低貸款利率等樓市利好政策，但樓市利好傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)仍需時(shí)間，在銷售端有明顯起色之前，房企投資依然保持著非常謹(jǐn)慎的態(tài)度，即使是一二線城市，也只有位于真正具備購(gòu)買力、需求支撐的核心區(qū)域的地塊，才能吸引房企積極參拍。

??投資格局上，我們認(rèn)為四季度仍將保持國(guó)央企和城投為主、少數(shù)民企為輔的格局。國(guó)央企或?qū)⑦M(jìn)一步占據(jù)更多的新增土儲(chǔ)；而在土地市場(chǎng)上保持活躍的民企依舊集中于綠城、濱江、龍湖等少數(shù)幾家。

??城市選擇上，退出三四線、聚焦一二線是當(dāng)下共識(shí)。一方面，積極投資的龍頭房企需要保持較優(yōu)的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，且雄厚的資金實(shí)力足以支撐此類房企繼續(xù)在一二線拿地；另一方面，從投資前景上看，三四線目前市場(chǎng)低迷，需要更漫長(zhǎng)的修復(fù)期，在三四線城市投資既難以對(duì)業(yè)績(jī)提升有明顯助力，又難以通過(guò)快周轉(zhuǎn)的方式獲得高額利潤(rùn)。