??導(dǎo) 讀 

??1、百強房企10月業(yè)績環(huán)比降低2.6%

??2、10月市場再陷低迷，成交創(chuàng)下半年新低

??3、年末成交整體回升幅度或?qū)⒂邢?

??榜單解讀

??前言：2022年10月，房地產(chǎn)市場再陷低迷，重點30城成交面積創(chuàng)下半年來單月新低，環(huán)比下降14%，同比跌幅擴至28%。企業(yè)層面，規(guī)模房企10月整體銷售延續(xù)了低迷表現(xiàn)，TOP100房企單月銷售規(guī)模環(huán)比降低2.6%，降幅高于往年平均；同比降幅較9月擴大3個百分點至28.4%；累計業(yè)績同比降幅也仍保持在44%的較高水平。

??目前，行業(yè)下行壓力持續(xù)、市場信心及購買力缺失，觀望情緒也愈加濃厚。疊加國內(nèi)多區(qū)域疫情的影響，房企正常供貨節(jié)奏被打亂、過半城市供應(yīng)環(huán)比腰斬，企業(yè)整體的銷售去化壓力也在進一步加大。展望年末，預(yù)計地方需求端政策力度有望加碼，保交樓紓困政策將持續(xù)推進，但全國性強力政策較難出臺。企業(yè)應(yīng)做好苦熬市場寒冬的準(zhǔn)備，調(diào)低政策預(yù)期。

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??10月業(yè)績環(huán)比降低2.6%

??同比降幅較9月提升

??2022年10月，時值傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季，雖然規(guī)模房企積極把握“國慶”假期、提前鋪排供貨、加碼折扣及活動營銷的力度，但10月企業(yè)整體銷售仍延續(xù)了相對低迷的表現(xiàn)。TOP100房企單月實現(xiàn)銷售操盤金額5560.7億元，環(huán)比降低2.6%，降幅高于往年平均。同比降幅較9月擴大3個百分點至28.4%。

??累計業(yè)績來看，百強房企1-10月銷售操盤金額的同比降幅仍保持在44%的較高水平。目前，行業(yè)下行壓力持續(xù)、市場信心及購買力缺失、觀望情緒也愈加濃厚，疊加國內(nèi)多區(qū)域疫情的影響，企業(yè)整體的銷售去化壓力在進一步加大。

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??TOP50表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體

??逾6成企業(yè)單月環(huán)比增長

??具體從企業(yè)表現(xiàn)來看，2022年10月單月業(yè)績環(huán)比增長和環(huán)比降低的百強房企分別占到近半數(shù)。其中，TOP50房企表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體，僅18家企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比降低，且環(huán)比降幅多在30%以內(nèi)。同時，10月中海、建發(fā)、華發(fā)的表現(xiàn)相對突出，單月業(yè)績環(huán)比增幅均高于30%。但從單月業(yè)績同比來看，目前規(guī)模房企整體仍深陷負增長困局，10月有逾6成百強房企單月業(yè)績同比降低。

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??10月成交創(chuàng)下半年新低

??市場或?qū)⑷跣迯?fù)買賣雙方價格博弈加劇

??10月，房地產(chǎn)市場再陷低迷，重點30城成交面積低至1414萬平方米，創(chuàng)下半年以來單月新低，環(huán)比下降14%，同比跌幅擴至28%。一方面，國內(nèi)疫情多點散發(fā)，房企正常供貨節(jié)奏被打亂，過半城市供應(yīng)環(huán)比腰斬，其中不乏上海、合肥這類熱點城市。另一方面，市場信心缺失，居民信貸需求依舊羸弱，“買漲不買跌”心理預(yù)期下市場觀望情緒愈加濃重。

??分區(qū)域來看，長三角地區(qū)市場明顯降溫，即便是上海、杭州這類熱點城市，成交也在下降。例如上海，受限于供應(yīng)“撞車”，置業(yè)情緒回歸理性，體現(xiàn)于倒掛盤入圍積分下降、小戶型產(chǎn)品棄購率上升，尤其是遠郊剛需盤去化慘淡。徐州、常州等壓力城市市場持續(xù)低迷，成交持續(xù)低位運行。例如徐州，國慶假期返鄉(xiāng)置業(yè)未現(xiàn)，案場來訪及認購量均低于預(yù)期，成交創(chuàng)近年來同期新低。

??大灣區(qū)市場集體遇冷，受疫情防控影響，廣州、深圳、佛山等供應(yīng)環(huán)比腰斬，成交全面轉(zhuǎn)跌。例如廣州，本月案場到訪量環(huán)比下降23%，轉(zhuǎn)化率跌至5%，開盤平均去化率低至26%，多數(shù)項目開盤當(dāng)天認購量不足30套，僅主城區(qū)個別央國企樓盤認購量能突破百套。

??環(huán)渤海地區(qū)市場明顯分化，北京、青島、濟南等成交轉(zhuǎn)降，例如濟南，開盤平均去化率約30%，雪山、王舍人這類供貨集中的板塊去化依舊困難。天津、大連等成交筑底回升，例如天津，開盤平均去化率升至45%，部分熱銷盤去化率能達到90%。

??中西部地區(qū)市場回穩(wěn)，成都、長沙、重慶等成交皆企穩(wěn)回升。例如成都，受限于疫情反彈，國慶假期居民選擇就地過節(jié)，疊加項目落地營銷組合拳，客戶看房熱情明顯提升，熱門板塊到訪及認購量翻倍上漲。本月開盤平均去化率達56%，部分倒掛盤仍能實現(xiàn)“日光”。

??展望11月，我們提出以下兩點預(yù)判：

??其一，地方需求端政策力度有望加碼，保交樓紓困政策將持續(xù)推進，但全國性強力政策較難出臺。因此，企業(yè)理應(yīng)調(diào)低政策預(yù)期，做好苦熬市場寒冬的準(zhǔn)備。

??其二，房地產(chǎn)市場大概率弱修復(fù)，成交整體回升幅度或?qū)⒂邢蓿I賣雙方之間的價格博弈或?qū)⒓觿　Ｒ环矫妫科筚Y金鏈愈加緊繃，銷售回款近乎成為優(yōu)質(zhì)民企唯一的資金“氧氣”，年終業(yè)績沖刺勢必將加大營銷力度，分銷提傭、折扣力度加碼或是優(yōu)先項。另一方面，客戶置業(yè)情緒普遍謹慎，基于市場信心缺失，短暫觀望似乎是更為理性的選擇，預(yù)示著熱點城市板塊及項目分化加劇，壓力城市唯有那些價格折讓達客戶心理預(yù)期的項目才能走量。