??導讀

??育齡家庭生育意愿低迷、新生兒數量急劇下滑，加劇了人口年齡結構失衡，進一步凸顯人口老齡化。

??2021年，中國正式步入深度老齡化社會，65歲以上老年人口突破2億人，占比多達14.2%。現階段哪些城市已陷入老齡化窠臼？人口老齡化形成動因究竟是什么？對房地產市場又有什么影響？

??01

??老齡社會加速到來

??東北川渝蘇滬等老齡程度超全國

??……略……

??一、2021年中國步入深度老齡化，65歲以上老人超2億占比快增至14%

??2021年，中國已步入深度老齡化社會。65歲以上人口占比超過7%即為老齡化社會，占比超過14%為深度老齡化，參照這一國際標準，2000年中國就已經進入老齡化社會，2021年，全國65歲以上年齡人口占比達到14.2%，正式邁入深度老齡化社會。

??老齡人口規模激增，中國65歲以上人口突破2億。隨著上世紀嬰兒潮人口步入老年，中國老齡人口規模急速增長，截至2021年底，60歲及以上人口老年人達到2.67億，65歲及以上年齡人口規模達到2.01億，同比再增加995萬，較2010年增長約68%。

??老齡化還在加速，進程明顯快于西方發達國家。2000-2010年，中國65歲以上老年人口占比累計增長1.9個百分點，而此后的2011-2020十年間，老年人占比累計增長5.1個百分點，老齡化進程明顯加快。相較西方發達國家，中國老齡化速率更快，從2000-2021年，短短21年時間中國就從老齡化社會邁入了深度老齡化，而這一進程，英美德等發達國家普遍用時40年以上，法國更是走了115年。

??社會養老負擔加重，老年撫養比倍增至20.8%。2000年，老年撫養比還不到10%，意即平均10個以上勞動年齡人口贍養1位老人，到2010年六普時期，老年撫養比小幅增至11.9%，勞動年齡人口是老年人口的8倍。近十年，老齡化提速疊加少子化效應顯現，老年撫養比快增，2021年，老年撫養比高達20.8%，即社會平均不到5個年輕人贍養1位老人。

??二、東北川渝蘇滬等老齡比超16%以上高于全國, 老齡化將抑制住房消費

??……略……

??02

??老齡化城市分布特征及形成動因解析

??……略……

??一、城市篩選：53城陷入老齡化窠臼，四川及東北三省最嚴峻

??……略……

??1、上海、大連等53城人口老齡化，南通、南充等9城超級老齡化

??參照國際標準，社會進入老齡化的標志是60歲以上人口占比超過10%、65歲以上人口占比超過7%，65歲以上人口占比超過14%即為深度老齡化社會，占比超過20%則為超級老齡化社會。結合2020年中國老年人口平均占比——60歲及以上年齡人口比重18.7%、65歲及以上年齡人口比重13.5%，再加上樣本數量等方面綜合考量，我們定義60歲以上人口占比超23%、65歲及以上占比超16%的城市為老齡化城市。

??按照這一篩選標準，全國共有53個老齡化城市入選。半數以上入圍城市60歲及以上年齡人口占比超過1/4，撫順、烏蘭察布等城市3成以上人口是超過60歲的老年人，青年人口外流、經濟發展活力不足已然形成惡性循環。

??南通、資陽、泰州等11城已率先步入超級老齡化社會，65歲及以上人口占比超過20%，社會養老負擔異常沉重。以南通為例，15-59歲勞動年齡人口比重收縮至59%，老年撫養比高達51%，社會平均不到2個年輕人贍養1位老人，根據南通人社局公布數據，2020年全市企業職工養老保險基金基金收入252.84億元，基金支出300.08億元，養老金收支已存在不小的缺口。

??2、四川及東北三省老齡化問題嚴峻，遼寧近8成地級市嚴重老齡化

??……略……

??二、動因解析：就業難青壯年機械遷出，疊加生育率低人口自然負增長

??……略……

??1、支柱產業缺失致勞動力外流，青年人口機械負增長加速老齡化進程

??產業發展陷入瓶頸，就業機會不足導致勞動年齡人口外流，或人口被高能級城市虹吸，是老齡化城市形成的重要原因。由于勞動年齡人口是購房主力軍，青壯年人口流失，也意味著相當規模的潛在購房需求隨之外流，這類老齡化城市的房地產市場前景不容樂觀。

??四川是中西部第一人口大省，也是典型的勞務輸出大省，勞動力外流致使近6成的四川地級市先行步入深度老齡化社會。以遂寧為例，常年在外務工人員規模多達100余萬，其中在省外務工人員超過55萬，每年都有3-4萬人就此安家外地，并將戶籍遷出遂寧，2020年，遂寧戶籍人口共計遷入1.39萬人，遷出3.03萬人，人口機械減少1.6萬人。

??牡丹江、廣元等年均凈遷出人口超過1萬，鹽城、南充更是凈流失超5萬。10個典型的人口遷出型老齡化城市中，南充人口流失問題最為嚴峻，2017年，南充人口自然增長2.87萬，但戶籍人口規模仍然下降了8.6萬，原因就在于超過11萬人機械遷出，2018-2020年，南充人口機械遷出規模保持在每年7萬人以上。

??鹽城、揚州、黃山勞動力被長三角核心城市虹吸，人口機械遷出規模呈遞增趨勢。近年來，南京、杭州等強二線城市紛紛“下場搶人”，對長三角其他城市的人口虹吸力明顯增強，受此影響，鹽城、揚州、黃山等城市勞動力加速流出。例如揚州，人口凈遷出規模由2016年的3391人，逐年增長至2020年的13444人，近乎翻了兩番。

??2、生育意愿低新生兒人數一降再降，人口自然負增長變相抬升老年比重

??育齡家庭生育意愿低迷、新生兒數量急劇下滑，加劇了人口年齡結構失衡，進一步凸顯人口老齡化。受生育觀念轉變、生育負擔加重、二胎政策效應減弱影響，近幾年我國人口出生率持續走低，2020年，全國人口出生率降至8.5‰，創1978年以來新低。

??老齡化城市人口出生率普遍更低，例如鎮江、南通等強三線城市，經濟高速發展、城鎮化快速推進也同步抬高了子女生育成本，2020年出生率不足7‰，顯著低于全國平均水平。又比如撫順、阜新等弱三四線城市，發展停滯不前倒逼育齡勞動力外出謀生，新生人口也隨之外流，2020年人口出生率跌破5‰，排名全國倒數。

??更令人擔憂的是，不少老齡化城市出生率低于死亡率，人口陷入自然負增長。同樣難逃新生兒減少帶來的人口結構失衡困境，2020年大連出生4.1萬人，死亡5.8萬人，人口自然增長轉入負數區間，2021年，大連人口自然減少1.6萬，長此以往，潛在購房需求萎縮，房地產市場規模增長也將受限。

??南通、舟山、阜新、撫順等老齡化城市連續5年以上人口自然負增長。其中，南通、舟山人口減量幅度還在逐漸擴大，典型如南通，2016年人口自然凈減少643人，2020年人口凈減少3萬人，提升2個數量級。

??03

??典型三線城市老齡化動因及對樓市影響

??……略……

??一、宜昌：人口自然及機械負增長，2017年樓市陷入調整期成交趨勢下行

??……略……

??1、出生率偏低近兩年人口自然負增長，2014年以來人口機械負增長

??聚焦宜昌人口增減變化，不乏以下兩方面的典型特征：

??其一，宜昌人口出生率長期偏低，人口自然增長連續兩年陷入負增長。宜昌人口出生率長期低于10‰，2018年以來出生率更是持續走低，2021年已跌至4.8‰，明顯低于同期全國出生率7.5‰。值得擔憂的是，宜昌人口自然增長連續兩年陷入負增長，且有進一步惡化的趨勢。2020年，宜昌人口自然負增長0.2萬人。2021年，宜昌人口自然負增長0.9萬人。

??其二，宜昌本地人口不斷外流，2014年以來人口機械負增長。2014年至2021年，宜昌戶籍人口由400.4萬人持續回落至387.9萬人，凈減少12.5萬人，反映本地人口不斷外流。2014年以來，宜昌人口機械增長陷入負增長。尤其是2016年，人口機械負增長4.5萬人，創近年來歷史新高。2021年，宜昌人口機械負增長1.1萬人。

??2、2016年城鎮在崗職工、樓市成交皆創新高，隨后雙雙步入下降通道

??宜昌商品住宅銷售面積與城鎮在崗職工人數存在較強的相關性，體現在以下兩個方面：

??其一，2011年至2016年，宜昌城鎮在崗職工人數由65.6萬人逐年提升至94.3萬人，商品住宅銷售面積同樣由318萬平方米持續提升至550萬平方米。尤其是2016年，宜昌城鎮在崗職工人數、商品住宅銷售面積雙創歷史新高。

??其二，2017年至2020年，宜昌城鎮在崗職工人數持續走低，商品住宅銷售面積整體呈下行趨勢。2020年，宜昌城鎮在崗職工人數降至82.3萬人，商品住宅銷售面積跌至394萬平方米，較2016年歷史峰值分別下降13%和28%。

??究其原因在于城鎮在崗職工既是年輕勞動力，又是房地產市場潛在置業群體。一般情況下，城鎮在崗職工人數持續提升，預示著房地產市場需求持續擴容，成交規模或將步入上升通道；城鎮在崗職工人數持續下行，預示著房地產市場需求持續萎縮，成交規模或將步入下降通道。

??即便是宜昌主城區，2017年以來房地產市場同樣陷入調整期，一、二手房成交趨勢性下行。2018年至2021年，宜昌主城區商品住宅成交面積由339萬平方米持續下滑至221萬平方米，累計跌幅多達35%；二手住宅則由130萬平方米小幅回落至113萬平方米，累計跌幅達13%。2022年1-9月，宜昌主城區商品住宅成交127萬平方米，同比下降26%，二手住宅成交87萬平方米，同比下降3%。

??二、常德：少兒及勞動力雙降，需求急劇萎縮前三季度成交跌幅近6成

??……略……

??1、優生觀念盛行少兒占比全省墊底，勞動力十年間流失兩成

??常德人口老齡化問題異常嚴峻，既是居民生育意愿長期低迷的結果，也與人口持續流失和外遷高度相關。具體來說：

??第一，作為計劃生育模范城市，少生優生觀念深入人心，近年生育政策放寬效應遞減，新生兒數量一降再降，少兒人口占比全省墊底。上世紀80年代以來，常德一直是計劃生育標桿城市，1982年首創性推出了計劃生育“一票否決”制度，有效控制住人口數量地同時，也對社會生育理念產生了深遠的影響。近年來，兩次生育政策放寬的刺激效應明顯遞減，例如2014年開始執行單獨二孩政策后，常德出生人口數量連續兩年小幅回升，但2016年全面二胎放開后，常德新生兒數量不升反降，全年僅出生5.81萬人，同比下降6千人，2017年以后出生人口規模更是一跌再跌。正因為此，2020年，常德0-14歲年齡人口占比只有14.9%，排名全省墊底。

??第二，青年人口加速外流，十年勞動力規模驟減20%，勞動年齡人口占比降速全省第一。2010年，常德有常住人口572萬，戶籍人口623萬，常住戶籍人口比為0.92，而到了2020年，常德常住人口降至528萬，常住戶籍人口比降至0.88，表明人口外流趨勢加劇。“六普”到“七普”十年間，常德15-59歲勞動力占比由69%降至60%，降幅多達9.3個百分點，排名全省第一，勞動年齡人口絕對量由397萬驟降至317萬，降幅多達20%。

??2、棚改退出后成交規模急劇縮水，僅武陵區人口遷入需求有支撐

??盡管常德人口深度老齡化且負增長，但作為湖南棚改第一大市，在前期天量棚改征拆刺激下，常德房地產市場規模保持在可觀區間。2017-2020年，常德棚改如火如荼，開工量穩居全省第一位。2017、2018年，常德棚改計劃開工量分別達到4.9萬戶、3.6萬戶，助力樓市去庫存，全市商品住宅成交規模快速走高。2019-2020年，常德棚改規模有所收縮，但每年棚改開工量仍然超過1萬戶，占全省比重不降反升至15%以上，得益于棚改支撐，常德新房成交規模小幅回落但并未明顯失速。2021年以來，常德棚改規模顯著縮水，人口規模下降和結構失衡所帶來的需求增長乏力問題逐漸顯現，房地產市場走弱，2022年前9月，常德商品住宅成交78萬平方米，同比下跌59%。

??細化到區域市場，人口流動加劇常德房地產市場區域分化。2010-2020年，常德近9成區縣常住人口負增長，只有中心城區武陵區例外。十年間，武陵區常住人口增長11萬人，其余8個區縣常住人口皆為負增長，其中，鼎城區、澧縣、安鄉縣常住人口規模縮減超10萬人，津市市、安鄉縣人口累計降幅超過15%。

??此外，武陵區也是常德唯一一個尚未進入深度老齡化的區縣。由于吸附了一部分區縣青年勞動力，武陵區15-59歲年齡人口占比達到67.8%，65歲以上人口占比低至13.4%，而其他所有區縣65歲以上年齡人口占比均超17%，安鄉、桃源、石門等6縣已步入超級老齡化。

??人口正增長且相對年輕化的武陵區，與人口凈流出且深度老齡化的鼎城區，房地產市場規模存在數量級差異。近5年，武陵區商品住宅年均成交206萬平方米，而鼎城區年均成交37萬平方米，相差近6倍。

??通過吸附郊縣青年勞動力，引入購房需求，人口結構相對年輕的武陵區樓市更為堅挺。事實上，受限于生育意愿不足，武陵區人口自然增長率一直偏低，2021年更是轉負，出生率僅為6.5‰，自然增長率-2.38‰，較2020年下降2.67個千分點，由此推斷，武陵區人口凈增長主要依賴人口遷入。

??作為常德的中心城區，依托紡織等勞動密集型產業，武陵區吸附下轄郊縣青年勞動力，并同步導入購房需求。受益于此，武陵區房地產市場表現相對堅挺，2022年前9月商品住宅成交面積仍達到64萬平方米，同比下降46%，跌幅小于全市平均水平。

??反觀人口嚴重流失且年齡結構失衡的鼎城區，潛在需求趨于萎縮，樓市前景難言樂觀。近幾年，鼎城區每年都有4千左右人口遷出，凈遷出人口規模約2-3千人，占戶籍人口的3‰左右。在較大規模的棚改支撐下，2018-2021鼎城區樓市成交尚保持30萬平方米左右規模。但隨著棚改退潮，受制于購房需求不濟，鼎城區房地產市場前景不容樂觀，2022年前9月鼎城區商品住宅成交面積僅有8萬平方米，同比下跌79%。

??三、南充：勞動力過度流失致需求萎縮，人口負增長區縣成交領跌

??……略……

??1、超級老齡化誘因勞動力過度流失，2013年至今人口機械負增長67萬

??……略……

??2、需求萎縮主城區成交跌幅超4成，嘉陵區人口負增長成交腰斬

??……略……

??四、煙臺：短期勞動力外流致需求枯竭，長期承接省內人口遷移支撐需求

??……略……

??1、人口自然增長停滯甚至負增長，年均人口機械負增長0.5萬

??……略……

??2、需求近乎枯竭市場一片紅海，疫情陰霾下旅游地產成重災區

??……略……

??3、長期山東省人口將向濟南及膠東半島遷移，煙臺享人口遷移紅利

??……略……

??五、總結：煙臺南通等這類需求仍有支撐，宜昌南充等樓市會深度衰退

??……略……

??04

??展望

??到2050年總量減少疊加老齡比倍增

??大灣區享年輕化需求支撐

??……略……

??一、2032年中國將進入超級老齡化社會，2050年老齡人口倍增占比三成

??假設總和生育率劃分為樂觀1.6、中性1.2及悲觀1.0三種不同模型，分別預測未來中國人口，不難發現以下兩方面的典型特征：

??其一，2022年我國大概率將迎來人口拐點，最遲發生在2030年。樂觀預測我國人口拐點或將發生在2030年，全國總人口峰值有望達到14.21億人。中性及悲觀預測2022年我國均將迎來人口拐點，全國總人口峰值或將定格在2021年的14.13億人。我國人口拐點能否順利向后延期，二胎、三胎將起到至關重要的作用。

??其二，到2050年，我國總人口或將減少0.7-1.9億人。到2050年，樂觀預測全國總人口或將跌至13.5億人，較歷史峰值14.21億人凈減少約0.71億人。中性及悲觀預測全國總人口或將分別跌至12.65億人和12.24億人，較歷史峰值14.13億人分別凈減少1.47億人和1.89億人。

??我國人口老齡化已是大勢所趨，65歲及以上老年人口將逐年攀升，短期仍將保持較快增長態勢，大約到2040年老年人口增速才將有所走緩。預計到2033年，我國65歲及以上老年人口或將歷史性突破3億人。到2050年，65歲及以上老年人口或將升至3.93億人，較2021年凈增長1.93億人，近乎翻倍增長。

??我國大概率將在2032年進入超級老齡化社會。依據上述三種人口預測模型，中性及悲觀預測到2031年，全國65歲及以上老年人口占比均將突破20%，預示著我國將進入超級老齡化社會，樂觀預測我國也將在2032年步入超級老齡化社會。

??到2050年，我國65歲及以上老年人口占比或將攀升至30%附近。到2050年，中性及悲觀預測我國65歲及以上老年人口占比均將突破30%，分別達到31.1%和32.2%，樂觀預測我國65歲及以上老年人口占比或將達到29.1%。

??二、經濟落差致老齡化問題難解甚至惡化，僅南通、煙臺等有增量需求支撐

??聚焦53個老齡化城市，可以簡單劃分為以下三類：

??其一，煙臺、南通、大連等4城經濟基本面相較優質，有望吸附周邊三四線城市外出勞動力，長期市場需求有支撐。例如南通，2020年躋身萬億GDP城市，對蘇北地區三四線城市具備較強吸附力，人口老齡化主要還是受結構性因素影響，體現于本地高素質人才不斷向上海、蘇州等長三角地區核心一二線城市遷移。長期來看，在蘇北地區三四線城市年輕勞動力不斷流入的情況下，南通市場需求仍有支撐，房地產市場有望逐步回穩。

??其二，宜昌、揚州、舟山等16城經濟發展較省會城市存在較大落差，外來勞動力增長或將放緩，甚至本地人口或將向省會城市遷移，市場需求或將陷入瓶頸。例如宜昌，在湖北省可謂是第三大經濟強市，在省內具備一定的人口吸附力，但較武漢經濟發展差距正不斷拉大，長期來看外來勞動力人口增長或將明顯放緩，甚至于本地人口也將向武漢聚集。受此影響，宜昌人口老齡化問題或將有所加劇，市場需求或將增長乏力，房地產市場仍需經歷較長時間的調整期。

??其三，南充、常德、本溪等33城經濟發展較省會城市落差或將不斷拉大，本地人口外流趨勢或將不可逆轉，長期市場需求或將陷入衰竭。例如南充，既是四川省人口第二大市，也是全省人口輸出第一大市，2010年至2020年常住人口凈減少67萬人。隨著成都經濟加速崛起，南充較成都經濟發展落差或將不斷拉大，本地人口或將繼續向成都聚集，人口老齡化問題或將不斷惡化，長期市場需求或將陷入衰竭。受此影響，南充房地產市場調整周期或將較長，調整幅度也將更為劇烈。

??三、2030年157城超級老齡化需求乏力，大灣區人口年輕化樓市有支撐

??到2030年，大約157個地級市或將進入超級老齡化社會。到2030年，預計全國65歲及以上老年人口或將達到2.71億人，占比接近20%。其中，大約157個地級市將進入超級老齡化社會，意味著65歲及以上老年人口占比將達到20%以上，其中不乏上海、北京、天津、沈陽、大連、長春、哈爾濱等部分一二線城市。可以預見的是，隨著超級老齡化社會到來，過半地級市房地產市場需求增長或將愈加乏力，成交規模或將緩步下行。

??到2030年，大約23個三四線城市65歲及以上老年人口占比或將突破30%，東北三省老齡化問題異常嚴峻。到2030年，預計本溪、通化、雞西等23個三四線城市65歲及以上老年人口占比或將達到30%以上，東北三省老齡化問題最為嚴峻，34個地級市便有18個三四線城市入圍，占比過半。可以預見的是，隨著老年人口占比不斷高企，本溪、通化、雞西等23城房地產市場需求或將陷入衰退期，成交規模或將顯著縮量。

??到2030年，大約17城65歲及以上老年人口占比仍將低于14%。到2030年，深圳、東莞、廈門等17個地級市或將處于老齡化社會到深度老齡化社會的過渡階段，65歲及以上老年人口占比或將低于14%，主要集中在大灣區，9個地級市便有7個地級市入圍，占比接近80%。可以預見的是，隨著年輕勞動力人口不斷涌入，深圳、東莞、廈門等17城房地產市場需求或將相對充裕，成交規模有望保持在較高水平。