??熱點聚焦

??10月10日，廣州市完成2022年第三批次集中供地。本次拍地廣州共掛出20宗涉宅地塊，但海珠金輝路39號地塊以及花都中軸線八地塊因故終止出讓，最終出讓18宗地塊，成交15宗，成交總建面353萬平方米，成交總金額479億元。成交的15宗地塊中，13宗地塊底價成交，2宗地塊溢價成交，整體溢價率僅0.5%。

??熱點評析

??廣州第三批次集中供地供求規模創今年新高，但底價成交、國企托底的特征依舊顯著

??從土拍規則來看，廣州市第三批次集中供地延續了第二批次相對寬松的競拍規則，仍以“最高限價+搖號”方式為主，溢價15%封頂，僅1宗地塊保留“競自持”。但在“控資金”和“控馬甲”方面仍維持嚴格要求，即：房企買地須使用自有資金，同一名申請人只能進行一次交易申請（含聯合申請）。此外，掛牌的20宗地塊中有8宗需配建政策住房。

??從供應地塊來看，廣州市第三批次集中供地在供應宗數、供應建面均要高于前兩批次集中供地，且其中包括荔灣區芳村大道南側“巨無霸”地塊，總建面97.9萬平方米，起拍總價高達187.6億元，僅次于2009年出讓的廣州亞運村地塊。但整體來看，地塊“質量”稍顯遜色。一方面，中心區域地塊占比明顯減少。據CRIC統計，廣州市第二批次集中供地中，掛牌的中心六區地塊建面占比達到61%，到第三批次集中供地，這一比重縮減至46.8%，下降了近15個百分點。另一方面，近三成地塊為回爐地塊，商服用地占比較高。以成交的353萬㎡地塊為例，商服建面占比約4成，可售住宅建面僅約185萬㎡。

??從土拍結果來看，盡管廣州市第三批次集中供地成交建面和成交金額均創2022年以來新高，但土地市場整體仍顯“涼意”。一方面，廣州市第三批次集中供地流拍率（含中止出讓）達25%，高于前兩批次集中供地。15宗成交地塊中，13宗地塊底價成交，底價成交地塊占比高達86.7%。成交土地整體溢價率僅0.5%，也要明顯低于第二批次集中供地。

??從拿地房企來看，廣州市第三批次集中供地中，無民企現身，15宗地塊競得者均為央企、國企。其中，中海、越秀等傳統開發商不見身影，地方城投表現突出。15宗成交地塊中，有11宗地塊由地方城投類公司（或以聯合體形式）競得，占比超七成。國企尤其是地方城投托底特征顯著。

??總體來說，廣州市第三批次集中供地雖然在成交規模和成交金額上均要超過前兩批次集中供地，但底價成交、地方城投托底的特征顯著，土地市場整體仍延續低溫。此外，2021年廣州市共進行三批次集中供地，累計收金約1778億元。2022年廣州市計劃舉行四批次集中供地，至此已完成三批次，累計收金約1030億元。依照當前的市場表現和走向，2022年廣州市集中供地土地出讓金或將面臨明顯縮水。

??13城完成2022年第三批次集中供地，低溢價成交、城市冷熱分化等特征延續

??截至10月11日，22城中已有13個城市完成2022年第三批次集中供地。

       據統計，13城共成交涉宅地塊223宗，成交金額總計約3888億元。其中，35宗地塊達到最高限價成交，占比約15.7%，156宗地塊以底價成交，占比約70.0%。底價成交、低溢價率仍是大部分城市第三批次集中供地的共性。

??具體到城市層面，縱向來看，大部分城市第三批次集中供地較第二批次有所下滑，如深圳第二批次集中供應16宗地塊，成交14宗，土地出讓金約339.3億元，第三批次集中供地中這三項數據均縮水過半。橫向來看，城市差異、區域差異明顯。在完成第三批次集中供地的13個城市中，上海、北京、廣州三個一線城市占據土地出讓收入前三位，長三角區域土地市場整體表現更加活躍，如杭州、合肥、寧波等城市土地平均溢價率均超過5%。反觀廈門、福州、青島等地，均面臨低溢價率、高流拍率的局面。

??盡管政策暖風頻吹，但截至目前房企在銷售、融資兩端均未得到明顯改善，房企拿地信心和意愿短期內難以恢復，底價成交、國企托底、區域分化的特征預計將在城市第四批次集中供地中延續，年內土地市場或難有明顯回暖。