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??“距離2022年還有66天，你還買房嗎？”

??這是10月27日我們首場直播的主題，在過去20年，這也許不是一個(gè)問題，買就對(duì)了。但放在市場信心尚未恢復(fù)的今天，話題本身就有了意義。

??首先，2022年以來，房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售數(shù)據(jù)可以用“慘淡”來形容。2021年，房地產(chǎn)市場是下半年開始走弱，今年是從年初1月份開始就逐漸走低，1-9月商品房銷售規(guī)模已跌回6年前。

??其次，對(duì)于買房還是不買房，越來越多人開始觀望。比如，房價(jià)跌了，部分購房者認(rèn)為還會(huì)跌。實(shí)際上，有些城市已經(jīng)跌到了底部區(qū)間，但還有一部分城市或地區(qū)房價(jià)仍在緩慢向下通道中。房價(jià)有沒有到底？購房者很難判斷。

??無論是剛需還是剛改，整體而言目前已經(jīng)到了買房的合適時(shí)機(jī)，只是何時(shí)下手，需要根據(jù)區(qū)域和項(xiàng)目具體情況來分析判斷。

??最近，咨詢買房的人變多了，說明買房的需求仍在。

??從房地產(chǎn)市場大調(diào)整周期來看，過去幾乎每三年就有一次調(diào)整。最早在2005年，隨后2008年全球性金融危機(jī)到來，房地產(chǎn)隨之調(diào)整，2011年伴隨著限購相關(guān)政策出臺(tái)，2014年、2017年和2020年，房地產(chǎn)行業(yè)都面臨幾輪調(diào)整，只是本輪房地產(chǎn)調(diào)整幅度更大。

??從行業(yè)銷售規(guī)模表現(xiàn)來看，今年前9月，商品房銷售規(guī)模累計(jì)成交10.14億平方米，同比下跌22%。對(duì)比更長周期，今年前9月銷售規(guī)模已跌回2016年，彼時(shí)前9月商品房銷售面積為10.52億平方米。

??從全年數(shù)據(jù)來看，2022年行業(yè)規(guī)模或?qū)⑾抡{(diào)25%-30%，銷售面積將在12億-13億平方米之間，中長期行業(yè)規(guī)模大概率會(huì)回落到12億平方米左右，相當(dāng)于2014年和2015年的水平。

??成交量和成交價(jià)格關(guān)聯(lián)密切，過去幾年調(diào)整周期中價(jià)格調(diào)整較為靠前，從2021年到今年，也有很多城市出現(xiàn)打折的情況，部分城市打七折的案例也時(shí)有發(fā)生。

??國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的9月各個(gè)城市房價(jià)情況，重點(diǎn)城市房價(jià)都出現(xiàn)了一定的下行，一線城市房價(jià)指數(shù)也開始下跌。

??具體來看，新房同比下降的城市數(shù)量增加到50個(gè)，環(huán)比下降的城市有54個(gè)，分別較8月增加1個(gè)和4個(gè)。二手房價(jià)格環(huán)比下降城市數(shù)量達(dá)到61個(gè)，較上月增加5個(gè)，同比下降的城市已經(jīng)達(dá)到63個(gè)，比上月增加2個(gè)。二手房也面臨較大的壓力，而且原先市場表現(xiàn)還不錯(cuò)的城市二手房也面臨房價(jià)下行的壓力，這是值得大家非常關(guān)注的指標(biāo)。

??從購房者的角度來看，70城房價(jià)數(shù)據(jù)只能做趨勢性參考，因?yàn)檫@代表了一個(gè)城市的均價(jià)數(shù)據(jù)，但是普通人買房一般看單價(jià)，所以均價(jià)的計(jì)算方式對(duì)大多是購房者來說意義不大。但是這個(gè)數(shù)據(jù)的下降，對(duì)購房者信心影響較大。

??很多購房者比較關(guān)心，房價(jià)會(huì)跌到什么程度呢？

??我們用年份來表示，比如跌到了哪一年，弱二線和三四線城市房價(jià)大概率會(huì)跌到2015年左右的水平，但一線和部分強(qiáng)二線整體房價(jià)會(huì)維持在2019年、2020年的水平，這是一個(gè)整體情況，個(gè)案需要具體問題具體分析。

??如何評(píng)判買房時(shí)機(jī)？

??購房者可以參考所在區(qū)域和板塊具體樓盤的可比價(jià)格，可比價(jià)格是什么概念？

??意思就是，今年新開的樓盤，對(duì)比區(qū)域內(nèi)同品質(zhì)樓盤開盤價(jià)，如果新開盤的項(xiàng)目較去年開盤的項(xiàng)目漲了10%，而整個(gè)城市價(jià)格只漲3%，但是從買房的區(qū)域來看主要參看10%的價(jià)格，同樣，如果這個(gè)城市房價(jià)跌了3%，但是板塊內(nèi)樓盤跌了10%，那么也要重點(diǎn)參考10%的數(shù)據(jù)。

??分城市來看，比如一線城市剛需購房群體，建議參考兩個(gè)指標(biāo)，一個(gè)是遠(yuǎn)郊一手新盤的價(jià)格指數(shù)，第二個(gè)是中心城區(qū)，就看購買范圍內(nèi)比如400萬以下房價(jià)漲跌情況，這對(duì)買房才有更精準(zhǔn)的參考意義。

??回到“房住不炒”的邏輯上看，未來決定適不適合買房以及評(píng)判一個(gè)城市房地產(chǎn)能否平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)和人口兩個(gè)維度是最關(guān)鍵的要素。

??其中，人口不能單純看流入和流出的數(shù)據(jù)，還要綜合考量流入和流出的質(zhì)量。

??有質(zhì)量的人口增長和有質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)增長，是我們判斷一個(gè)城市未來房地產(chǎn)市場能不能平穩(wěn)，以及是否應(yīng)該在這個(gè)城市買房的最關(guān)鍵因素。

??具體到城市表現(xiàn)，我們可以從一二手房2010年以來近12年的成交數(shù)據(jù)來看市場回到了哪一節(jié)點(diǎn)，再來看市場穩(wěn)定程度，是否值得入手。

??先來看二手房市場。

??重點(diǎn)11個(gè)城市，2022年預(yù)估成交面積普遍回落到了2017年前后，一線城市北京和上海二手房成交規(guī)模都回到了四五年前。

??部分城市成交規(guī)模創(chuàng)造歷史新低，比如深圳、杭州，2022年二手房預(yù)計(jì)成交面積分別為208.05萬平方米和485.87萬平方米，兩城二手房成交均創(chuàng)歷史新低。

??但也有部分城市表現(xiàn)好于預(yù)期，比如鄭州，鄭州主要是受到停工停貸風(fēng)波影響，購房需求轉(zhuǎn)移至二手房市場，2022年預(yù)估成交面積將突破400萬平方米，接近2021年的水平。

??隨著二手房“帶押過戶”政策推動(dòng)，北京、上海、杭州等四季度成交可能還將有明顯的增長，但武漢、天津、重慶這些城市需要折價(jià)才能促使交易。

??再來看重點(diǎn)城市今年前9月新房市場成交數(shù)據(jù)，以及綜合近12年來的成交走勢進(jìn)一步判斷市場情況。

??今年前9月，重點(diǎn)25城新房成交面積累計(jì)同比下降38%，上海降幅縮小至6%，最大降幅為重慶，同比下降72%。有7個(gè)城市累計(jì)同比漲幅在50%以下，占比達(dá)到了近三成，分別為長沙、武漢、寧波、福州、廈門、杭州和重慶；只有3個(gè)城市同比降幅收窄至20%以內(nèi)，為上海、西安和成都，累計(jì)降幅分別為6%、12%和16%。

??從近十年各城市新房表現(xiàn)，我們可以看出，25個(gè)重點(diǎn)城市成交規(guī)模基本上都在降。

??通過測算2022年新房預(yù)估成交面積，重點(diǎn)25城中有6個(gè)城市新房成交面積或?qū)?chuàng)歷史新低，分別是重慶、西安、長沙、天津、長春、沈陽、大連。杭州、昆明、鄭州、南寧、武漢5個(gè)城市2022年新房成交規(guī)模將跌回到十年前。

??四大一線城市相對(duì)較穩(wěn)，除了上海新房成交與2021年基本持平以外，北京、廣州、深圳成交規(guī)模均跌回三年前。

??先講講上海。上海是目前房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定的城市，不管是買一手房還是二手房，買在上海大概率不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)，從整體區(qū)域來看，遠(yuǎn)郊相對(duì)要謹(jǐn)慎一些。

??這里有三個(gè)條件要參考：軌道交通，即房子10分鐘范圍內(nèi)有沒有軌道交通，尤其對(duì)于遠(yuǎn)郊房而言，軌道交通非常重要；第二個(gè)是學(xué)區(qū)；第三個(gè)是配套，即15分鐘步行時(shí)間內(nèi)有無商業(yè)、醫(yī)院等配套。這三個(gè)條件同樣適用于大多數(shù)的二三線城市。

??北京和上海差不多，是目前全國房地產(chǎn)市場最穩(wěn)定的兩個(gè)城市。

??而杭州、無錫、合肥等這些長三角城市，杭州、合肥表現(xiàn)相對(duì)好一些。無錫、蘇州屬地化相對(duì)較強(qiáng)，較難吸引其他城市的人來買房，購房主力主要以本地人為主。

??相對(duì)來講，中西部城市市場壓力要大一些，市場調(diào)整幅度也會(huì)更大，時(shí)間也會(huì)更長，比如武漢和鄭州。

??目前來看，這些城市買準(zhǔn)現(xiàn)房比較好，現(xiàn)房要分兩種情況，一個(gè)是開發(fā)商主動(dòng)賣現(xiàn)房，意味著開發(fā)商比較有實(shí)力；另外一個(gè)，如果是從期房賣到了現(xiàn)房，那么這個(gè)房子就要小心了，要么是不肯打折出售，要么產(chǎn)品存在一定的問題。

??買房是人生中的一件大事，當(dāng)前節(jié)點(diǎn)買房可以給自己更多時(shí)間去綜合考量，無論是買新房還是二手房，只要自己算得過這筆賬，即便市場仍未全面恢復(fù)信心，對(duì)個(gè)人買房決策影響不大，重要的是居住或改善需求能否得到滿足。

??接下來，房地產(chǎn)整體政策大概率還將持續(xù)寬松，各城市“因城施策”的政策會(huì)進(jìn)一步深化。