??導 讀 

??1、核心城市扎堆集中土拍，平均樓板價創近一年新高

??2、僅7家房企新增貨值超千億，TOP20占據近八成新增貨值

??3、門檻同比降幅持續增大，百強拿地銷售比0.19

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??“前言：9月份，22城中有10個城市扎堆進行集中供地的出讓，但土拍熱度并無明顯回溫。

??規模化的國央企幾乎成為核心集中供地城市唯一的真正的“參與者”，三季度尤為顯著，國央企在核心城市“搶地”。

??目前來看，短期市場仍處在筑底階段，企業拿地意愿難以恢復，全年謹慎投資的預期不變。

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??核心城市扎堆集中土拍
平均樓板價創近一年新高

??截至9月27日，全國300城經營性土地9月總成交建筑面積為9480萬平方米，考慮到至截稿時一二線城市還有約1000萬平方米集中供地待拍，預計9月全月成交建筑面積將突破億平方米，同比來看降幅約為4成左右。由于本月有超過10個城市巨型集中供地，上海更是在第三輪土拍中達成了超千億的土拍金額，因此帶動了本月土地成交總金額大幅上升，達到4215億元，環比增加58%，同比則減少33%，一二線城市土地成交增多，帶動整體成交均價達到4446元/平方米，創下近一年以來新高。

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??僅7家房企新增貨值超千億
TOP20占據近八成新增貨值

??集中供地以來，百強房企的新增土儲集中度持續居高不下，截止9月末，TOP10房企新增貨值占百強總貨值的49%，11-20強房企占26%，20強房企合計占比達到75%，較8月末再提升1個百分點，其他梯隊的房企則集中度占比持續下滑，尤其21-30強、31-50強兩個梯隊最為明顯，未來市場將持續強弱分化。1-9月，新增貨值破千億的房企有7家，較去年同期減少了13家，積極拿地的房企數量明顯銳減。華潤、保利和中海位列新增貨值榜前三，三家房企年內新增貨值均超過1500億元，實際上與自身去年同期相比，三家房企的新增貨值有所下降。

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??門檻同比降幅持續增大
百強拿地銷售比0.19

??截止9月末，新增貨值百強門檻達到71.7億元，同比下降55%，金額、建面百強門檻分別為25.4億元和35.4萬平方米，同比下降60%和64%，同比降幅仍在擴大。百強拿地門檻值的緩慢提升、以及同比差距的持續擴大，都體現出中小型房企的投資基本停滯。9月末較多城市扎堆進行了第三輪土地集中出讓，其中包括北京、上海、深圳等一線城市，且近期不少城市通過出讓優質地塊刺激房企拿地，因此截止九月末百強房企整體拿地銷售比達到0.19，比八月末的提升0.01。從各梯隊的表現來看，由于當前還在土拍市場積極拿地的房企主要是大型國央企，因此TOP20房企的拿地銷售比相對于其他梯隊來說更高，尤其11-20強房企的拿地銷售比達到0.29，超過去年0.27的整體水平；而對中小房企來說目前投資壓力較大，投資的意愿也低。

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??50強拿地金額降環比增68%
但同比仍降近30%

??相較于8月集中供地的“暫緩”，9月10城趕在三季度結束前完成了2022年第三輪土拍，且包括深圳、上海、杭州等一線及準一線核心城市，受到供應放量，單月銷售50強拿地金額同比增長68%，接近1200億元，僅次于今年6月拿地高點，單月拿地金額較前三季度均值高出50%。但實際上土拍熱度并未有大幅提升，底價成交、“托底”成交仍是常態，因此50強房企拿地金額同比仍跌29%。拿地企業來看，仍有超過七成50強房企9月無投資，而2022年投資“暫停”企業超過30家，由此可見市場萎靡、現金流緊張對房企投資造成巨大影響。且9月拿地企業仍舊是前三季度表現相對積極的華潤、保利、中海、招商、建發等。

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??三季度國央企在核心城市“搶地”
民企幾乎隱身

??從企業拿地的表現來看，無論是一季度還是二、三季度均呈現了“拿地沒意愿、僅靠央國平、托底壓力大”的表象。在1-9月拿地金額TOP100中，城投、平臺類公司數量占比49%，民企、國企各占24%和27%。從金額占比來看，民企僅占到21%，而國央企則超過60%。換而言之，前三季度民企的存在感極低，僅有濱江、龍湖、偉星等少民企拿地相對積極。規模化的國央企幾乎成為核心集中供地城市唯一的真正的“參與者”，三季度表現的尤為顯著。保利、華潤、招商、越秀等三季度拿地金額占到1-9月比例超過60%，除中海外，其余企業三季度月均拿地金額均較上半年增長超過100%。如華潤三季度拿地近480億元，其中集中供地城市金額占比73%。

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??集中供地吸收八成以上投資
一線占比較去年提升19個百分點

??截止9月末百強房企投資有84%集中于22個核心城市，較8月末僅上升一個百分點。能級和區域的分布走勢也基本保持穩定：在上海、深圳、北京等一線城市紛紛集中土拍的情況下，百強房企年內在一線城市的投資占比達到39%，較8月末提升1個百分點，二線城市投資占比則穩定在49%，三四線城市再度小幅減少1個百分點，降至12%，主要以佛山、東莞、金華、溫州等強三線為主。與去年相比，一線城市的占比大幅提升了19個百分點。在城市層面，百強房企的投資偏好也更加分化：百強在杭州、上海、北京投資超過500億元，在杭州拿地金額更是已超過千億，但位列第十名的廈門僅獲得189億百強投資，杭州、上海、北京差異巨大，未來不同城市間的市場格局或將產生明顯差異。

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??土拍政策進一步寬松
關注四季度集中供地“撿漏”機會

??近期，市場政策與土拍同步寬松，意在刺激回市場回暖、維穩土地市場。從宏觀政策來看，濟南、青島、寧波等城市加碼放松限購，廣州放松限價，在政策暖風加持下，濟南、青島和寧波等二線城市市場信心或將有所修復，房地產市場有望逐步回穩。但短期市場仍處在筑底階段，政策落地效果仍不明朗，市場預期和信心也并未得到顯著的扭轉，因此房企資金壓力并不會得到緩解，四季度投資謹慎的態勢仍將延續。但從土地市場釋放的信號來看，部分集中供地城市進一步放松政策以提振房企拿地積極性。如南京第三輪出讓的46宗地塊全部不設毛坯房銷售限價，合肥提出銀行保函代替競買保證金，政策的“一松再松”、政府不斷讓利，核心城市優質地塊的性價比凸顯，建議關注部分地塊撿漏機遇。綜合而言，我們認為企業短期拿地意愿難以恢復，全年謹慎投資的預期不變。企業三四線投資全面萎縮之下，僅有核心一二線以及部分熱點三四線的優質地塊能夠吸引房企參拍。此外，國央企主力、城投托底的格局不變，但城投托底意愿下降、托底壓力變大，此外民企迫于生存壓力投資仍將收縮和暫緩。