??導 讀 

??少數房企逆勢加快商業布局，但疫情的不確定性仍需警惕。

??☉文／克而瑞研究中心

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??入榜門檻
前三季度Top20內房企租金收入同比基本持平

??2022年前三季度內房企和外資房企運營收入TOP10入榜門檻分別為37.4億元和9.3億元，內房企的運營收入Top10門檻比外資房企高出了約28.1億元。此外內房企運營收入Top20入榜門檻為16.8億元，遠遠超出外資房企Top10的運營收入門檻。可以看出，與外資房企相比，內房企的商業拓展速度更快。此外由于疫情影響，2022年前三季度TOP20內房企的總租金收入同比2021年同期僅增長0.16%。

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??收入結構
外資房企租金收入占比超內房企達94.5%

??總體而言，內房企以及外資企業中，租金收入都占據到了運營收入較大比例，其中內房企該比例達87.4%，而外資房企則為94.5%。

??大多數的企業都以租金收入為主要收入來源，也有部分公司的運營收入以酒店運營為主。例如富力、金茂、碧桂園、綠地等房企，其中2022年上半年碧桂園的酒店運營占比達到了84%。此外部分企業在長租公寓領域布局加大，其中如龍湖冠寓于2022年上半年已開業11.1萬間，整體出租率為93.3%，其中開業超過六個月的項目出租率為95.4%，實現租金約11.8億元，在總租金收入中占比20.1%。

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??少數房企逆勢加快商業布局
疫情不確定性仍需警惕

??2022年8月在中報季期間，雖然多數房企在商業領域的態度較為謹慎，但仍有部分企業為未來設定了較快的發展目標，其中就包括有龍湖、中海、寶龍等。 

??其中龍湖表示，截止2022年上半年在商業投資方面，龍湖已擁有開業運營65座商場，在手近130座項目，未來每年都會保持10座左右的開業速度。已經開業的商場，也會保持同店同比的增長，整個商業板塊力爭保持每年30%的復合增長。在行業下行的大背景下，龍湖表示商業投資、長租公寓、龍湖智創生活板塊這三塊業務會力爭保持每年經營性收入30%—40%的年化增長，從而對龍湖穿越周期起到穩壓器的作用。此外中海與寶龍在下半年均有較多項目投入運營，如中海地產下半年將有十個項目投入運營，預計新增商業運營建筑面積 71 萬平方米；而寶龍地產下半年于余姚、杭州、景德鎮、廈門、紹興等地計劃開業9家購物中心（6家自營+3家輕資產）。 

??值得警惕的是，當前新冠疫情不斷反復，雖然中國境內總體可控，但由于病毒不斷變異，仍存在零星爆發的現象。在此背景下，各地都出臺了紓困政策，如央行上海總部表示，截至7月末，上海中資金融機構累計投放支持企業紓困和復工復產信貸突破1萬億元；為各類企業和個體工商戶辦理延期還本付息超1900億元，惠及各類市場主體超6萬戶，其中99%以上是中小微企業。此外浙江、云南、海南等地也均出臺了中小微企業相關紓困政策。但未來來看，疫情的不確定性仍會給房企的商業運營及發展帶來一定沖擊。在此背景下，房企運營商更應做好防疫防控，做好租戶的接洽及扶持等工作，將疫情的影響降至最低。

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??地產寒冬下
商業地產加快輕資產布局拓展規模

??近期，不少房企運營商都加快了商業輕資產布局。如9月初，龍湖商業就與朝陽區國資公司正式合作，龍湖商業將以承租經營的輕資產模式接手北京北苑中國鐵建廣場商業項目的改造運營，預計2023年9月完成改造開業。事實上，2021年3月龍湖就宣布了全面啟動輕資產模式，向購物中心提供涵蓋定位和設計咨詢、招商、運營管理、租戶管理、品牌輸出和消費者服務等全流程的支持。

??除龍湖外，近期佳兆業商業在輕資產領域也拓展較快。9月24日佳兆業商業與豐盛集團合作的社區型商業項目“觀瀾佳紛天地”開業，這也是佳兆業商業在深圳大本營首個輕資產社區項目。預計2022年底，佳兆業拓展的東莞萬江佳紛廣場、佛山禪城佳紛天地2座輕資產商業項目也將陸續開業。

??由于當前房企外部融資端依舊收緊，銷售端持續疲軟，房企無法通過主業反哺商業地產，在此背景下輕資產成為當前商業發展的重要趨勢。一方面，輕資產模式對于項目所需要投入的資金更少，獲取項目方式和風險更低；另一方面，輕資產模式能更快拓展企業商業品牌，從而形成規模效應。但同時，輕資產模式也對房企運營商的運營能力提出了新的要求，若運營能力不足，輕資產模式也更容易受制于合作方，具有一定的不確定性。