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??穩(wěn)增長進入四季度攻堅戰(zhàn)，“保交樓”是其中重要一環(huán)。

??9月28日，中共中央政治局常委、國務(wù)院總理李克強主持召開會議，對穩(wěn)經(jīng)濟大盤四季度工作再部署、推進再落實。

??會上，李克強表示，針對需求偏弱的突出矛盾，想方設(shè)法擴大有效投資和促進消費。其中特別提到，因城施策運用政策工具箱中的工具，支持剛性和改善性住房需求，實施好保交樓政策。

??就在會議召開的第二天，央行官網(wǎng)披露，央行貨幣政策委員會召開2022年第三季度例會，會議提出，推動“保交樓”專項借款加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度，引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持，維護住房消費者合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??在廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，此舉目標就是加快“保交樓”進度，盡快止住供給端風(fēng)險和預(yù)期沖擊。強調(diào)“加快落地”“加大力度”，一方面是簡化專項借款流程；另一方面是落實各方責(zé)任，特別是地方屬地責(zé)任、企業(yè)自救責(zé)任，確保投放的前提條件在最短時間內(nèi)形成。

??“強調(diào)支持剛改住房需求，則是樓市需求端政策紓困的主要邏輯，只有需求回升了，外部紓困資金才會介入，企業(yè)資金鏈、復(fù)工復(fù)產(chǎn)才能從根本上獲得進展。”李宇嘉表示。

??全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌對中國房地產(chǎn)報記者表示，當(dāng)前政府、企業(yè)、金融機構(gòu)等各方都在努力全力“保交樓”，但需要一定過程才能發(fā)揮效應(yīng)，信心比什么都重要。

??房地產(chǎn)拖了經(jīng)濟后腿

??經(jīng)過艱辛努力，扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟下滑態(tài)勢，三季度經(jīng)濟總體恢復(fù)回穩(wěn)。

??房地產(chǎn)行業(yè)在三季度也獲得了更多政策支持。貝殼研究院監(jiān)測的103個重點城市中，8月份首套房和二套房貸利率分別為4.15%和4.91%，降至近20年來新低。9月份以來，多城繼續(xù)放松“限購”政策，并向熱點城市延伸，南京、蘇州、濟南等地相繼下調(diào)了二套房貸首付比例。

??但房地產(chǎn)行業(yè)景氣度仍舊低迷。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，8月份，房地產(chǎn)各項指標中僅待售面積增加，其他指標全部下降。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下跌13.8%；商品房銷售面積同比下跌22.6%；全國土地購置面積同比下跌56.6%，跌幅較7月擴大9.3個百分點。

??李宇嘉認為，這顯示出房地產(chǎn)供給端的風(fēng)險沖擊仍舊比較大，導(dǎo)致開發(fā)商前端補庫存、擴大產(chǎn)能的積極性較低，這一問題已經(jīng)傳導(dǎo)至了國企、央企地產(chǎn)，后者的拿地強度也在收窄。供給端風(fēng)險的沖擊源頭就是“保交樓”進度不及預(yù)期，導(dǎo)致市場對風(fēng)險、樓市前景的預(yù)期仍舊不樂觀。

??顧云昌表示，今年中國經(jīng)濟增長低迷、速度放慢，從國內(nèi)看，主要是房地產(chǎn)拖了經(jīng)濟的后腿。“房地產(chǎn)從之前拉動經(jīng)濟增長到現(xiàn)在拖后腿是我最擔(dān)憂的事情，因為房地產(chǎn)的相關(guān)性、帶動性太大。房企有問題了，建筑企業(yè)也就有問題了，樓盤開不了工，建筑工人還能干什么？建材供應(yīng)也有問題了，裝修業(yè)、家電行業(yè)等就都有問題了。房地產(chǎn)業(yè)是第一產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)，也是先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，只有穩(wěn)地產(chǎn)，才能穩(wěn)金融，才能穩(wěn)經(jīng)濟。”

??對于四季度穩(wěn)經(jīng)濟大盤工作部署，李克強作出重要指示：要抓好重點工作，針對需求偏弱的突出矛盾，想方設(shè)法擴大有效投資和促進消費。因城施策運用政策工具箱中的工具，支持剛性和改善性住房需求，實施好保交樓政策。

??央行方面亦迅速跟進，強調(diào)將“推動‘保交樓’專項借款加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度，引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持”。

??在業(yè)內(nèi)人士看來，這意味著“保交樓”將全面提速。

??“保交樓”將全面提速

??自7月28日中央政治局會議提出“保交樓、穩(wěn)民生”后，地方政府、金融機構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)等各方都已行動起來，做出具體部署，甚至立下“軍令狀”。

??最受市場關(guān)注的是鄭州，這也是停工爛尾項目最多的城市。

??9月6日，鄭州市率先立下保交樓“軍令狀”，要大干30天，確保10月6日前實現(xiàn)鄭州全市所有停工問題樓盤項目全面持續(xù)實質(zhì)性復(fù)工，并提出5個“保交樓”專項行動方案，包括壓實企業(yè)主體責(zé)任、政府全力紓困、做好破產(chǎn)重整、嚴肅追究責(zé)任、確保全面復(fù)工。

??住建部等多部門出臺的“保交樓”專項借款工作亦正在緊張有序的進行當(dāng)中。9月22日，國家開發(fā)銀行已向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款，這給市場傳達了落地信心。

??9月23日，建設(shè)銀行公告稱，擬出資300億元設(shè)立住房租賃基金，基金的目標定位及投向為通過投資房企存量資產(chǎn)，改造為租賃住房，增加市場化長租房和保障性租賃住房供給，探索租購并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??不過，“保交樓”資金問題仍備受關(guān)注。近期，標普全球評級公司預(yù)測，要保證開發(fā)商出險之后預(yù)售住宅能夠完工交付，全行業(yè)需要獲得7000億-8000億元人民幣資金。

??目前首批“保交樓”專項借款的額度只有2000億元，且從近期房企到位資金來源看，8月份國內(nèi)貸款同比下降17.6%，說明金融機構(gòu)對出險項目或開發(fā)商的風(fēng)險擔(dān)憂還是很大。

??因此，此次央行提出推動“保交樓”專項借款加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度，引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持，目的是“維護住房消費者合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

??李宇嘉解讀道，國家明確“保交樓”提速，意味著一定要盡快推進，盡快落實資金（專項資金之外），這也意味著風(fēng)險處置進入了攻堅期。這是將壞的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟割掉，避免其無序地沖擊房地產(chǎn)市場預(yù)期，從而將樓市“預(yù)期轉(zhuǎn)弱”格局盡快扭轉(zhuǎn)。因此，預(yù)計樓市已開始慢慢觸及底部，盡管觸底后的走勢不明朗，甚至可能一段時間繼續(xù)底部徘徊，但不太可能繼續(xù)大幅下行了。

??機構(gòu)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜對中國房地產(chǎn)報記者表示，四季度仍是“保交樓”關(guān)鍵節(jié)點，隨著專項借款進一步落位，各地針對停工項目的解決措施亦將不斷落實，“保交樓”工作有望取得更多實質(zhì)性進展。

??她還建議，當(dāng)前房地產(chǎn)市場預(yù)期偏弱、購房者置業(yè)信心不足，四季度仍需各地以更大力度、更快節(jié)奏優(yōu)化政策，特別是針對核心二線城市，適度允許基本面較好的城市市場熱度回升，產(chǎn)生示范效應(yīng)，有助于帶動整體市場預(yù)期恢復(fù)。