??境外資本對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大舉布局，在一定程度上可以對(duì)出險(xiǎn)房企起到紓困的作用，但是效果十分有限。

??10月17日，新加坡房企凱德集團(tuán)以底價(jià)20.37億元成功拍下位于北京CBD的博瑞大廈，是外資企業(yè)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新動(dòng)作。2021年以來(lái)，黑石集團(tuán)、鐵獅門、大和房屋、易商紅木、凱德、博楓資產(chǎn)管理等外資企業(yè)開(kāi)始大舉投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)以貝萊德、高盛為代表的部分外國(guó)資本也積極收購(gòu)中國(guó)房企的債券或股票。那么近期這些外國(guó)企業(yè)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具體有何動(dòng)作？其背后的原因又是如何呢？

??外資和港資企業(yè)資金準(zhǔn)備充足

??重點(diǎn)收購(gòu)持有物業(yè)項(xiàng)目

??2021年下半年以來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性危機(jī)持續(xù)爆發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)陷入了低迷，境外資本趁此機(jī)會(huì)計(jì)劃進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“抄底”，并為此準(zhǔn)備了大量資金。比如7月底黑石集團(tuán)的主要房地產(chǎn)基金B(yǎng)lackstone Real Estate Partners X完成了增資，最終規(guī)模達(dá)到了303億美元，再算上專門用于投資亞洲和歐洲房地產(chǎn)的資金，黑石集團(tuán)可用于全球地產(chǎn)的資金池已經(jīng)超過(guò)500億美元。黑石創(chuàng)始人蘇世民多次表態(tài)看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來(lái)黑石可能會(huì)加大在中國(guó)的投資力度。

??在港資方面，8月底新世界集團(tuán)執(zhí)行副主席兼行政總裁表示中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)見(jiàn)底，企業(yè)計(jì)劃明年在上海、廣州、杭州和深圳等城市投資100億元人民幣。太古集團(tuán)此前也在3月份表示，未來(lái)10年將有逾500億港元投資在中國(guó)內(nèi)地核心市場(chǎng)。

??資金準(zhǔn)備就緒，再加上內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)收并購(gòu)機(jī)會(huì)大量出現(xiàn)，近期外資與港資在房地產(chǎn)項(xiàng)目收并購(gòu)方面頻頻出手。黑石就在2021年分兩次從富力地產(chǎn)處收購(gòu)了廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園區(qū)的全部權(quán)益，9月份博楓資產(chǎn)管理也接盤了富力地產(chǎn)與合景泰富聯(lián)手打造的上海楊浦區(qū)新江灣城板塊的嘉譽(yù)云景項(xiàng)目，建成其在中國(guó)的第一個(gè)租賃住宅項(xiàng)目。港資企業(yè)中，新世界在4月份收購(gòu)了擁有高速公路資產(chǎn)的龍光交通廣西子公司40%股權(quán)及債權(quán)，5月份又耗資22.9億元收購(gòu)了位于成都及武漢的六項(xiàng)物流物業(yè)。

??整體看來(lái)，由于大型外資和港資企業(yè)資金較為充足，且對(duì)于中國(guó)的新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)（包括工業(yè)園、物流地產(chǎn)以及租賃住宅等）未來(lái)發(fā)展較為看好，因此在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)收并購(gòu)機(jī)會(huì)出現(xiàn)時(shí)更加傾向于抄底大規(guī)模的持有型物業(yè)項(xiàng)目，著眼于長(zhǎng)期的持有收益。

??土地市場(chǎng)低迷

??外資企業(yè)趁機(jī)低溢價(jià)拿地

??除了在收并購(gòu)市場(chǎng)積極出手之外，在我國(guó)的公開(kāi)市場(chǎng)沉寂已久的外資房企也加大了拿地力度。以鐵獅門為例，企業(yè)在2021年11月與新長(zhǎng)寧集團(tuán)合作耗資50.9億元拿下上海長(zhǎng)寧區(qū)辦公地塊，宣布將開(kāi)發(fā)綜合體項(xiàng)目，將包括甲級(jí)寫字樓和高端商業(yè)設(shè)施，總面積超16.3萬(wàn)平方米。上一次鐵獅門在中國(guó)市場(chǎng)的公開(kāi)拿地還得追溯到2016年與聯(lián)想合作以53億進(jìn)駐深圳后海打造商業(yè)綜合體。

??日本房企大和房屋在2012年首次在蘇州拿地之后，長(zhǎng)期止步于我國(guó)一二線市場(chǎng)，近年來(lái)僅偶爾在常州、南通等三四線城市拿地。2021年11月，大和房屋終于再次在蘇州拿下一宗商住地塊，打破了9年的沉寂，并在2022年9月宣布將建成純高層住宅。

??而在10年未在成都拿地之后，凱德集團(tuán)在2022年3月底在成都成華區(qū)拿下一宗住宅地塊。除了這些外資企業(yè)之外，瑞安房地產(chǎn)、嘉里建設(shè)以及香港置地等港資房企也在中國(guó)市場(chǎng)積極拿地，基本都在一二線城市重點(diǎn)地段，且也都以持有型和綜合型物業(yè)為主。

??外資以及港資房企之所以在中國(guó)一二線城市重點(diǎn)地段頻頻拿地，除了是因?yàn)橘Y金準(zhǔn)備較為充足之外，更重要的是因?yàn)槲覈?guó)重點(diǎn)房企由于流動(dòng)性危機(jī)的影響大幅降低了拿地力度。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年以來(lái)TOP50房企單月拿地金額從2021年7月開(kāi)始就陷入了長(zhǎng)期的低迷，2021年11月以來(lái)甚至有7個(gè)月份單月拿地總金額都不足千億元。規(guī)模房企的拿地減少使得我國(guó)土地市場(chǎng)陷入了低迷，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年8月開(kāi)始外資及港資房企重點(diǎn)關(guān)注的一二線城市成交土地的平均溢價(jià)率大幅降低，到2022年9月的14個(gè)月中有11個(gè)月處于5%以下。土地市場(chǎng)的低迷給了資金充足的外資房企低溢價(jià)拿地的機(jī)會(huì)。    

??境外資本大舉收購(gòu)出險(xiǎn)房企境外債

??低吸高拋房企股票套利

??在房地產(chǎn)項(xiàng)目層面上加速擴(kuò)張的同時(shí)，外資企業(yè)也在資本市場(chǎng)上瞄準(zhǔn)了中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)。在債券市場(chǎng)上，雖然由于恒大等房企出險(xiǎn)，其境外債券一度淪為垃圾債，債券價(jià)格跌至谷底。在此背景下，部分境外資本如貝萊德、匯豐以及高盛等開(kāi)始大舉購(gòu)入中國(guó)出險(xiǎn)房企債券，豪賭其債務(wù)重組成功使得債券價(jià)格回升，比如貝萊德旗下的BGF亞洲高息債券基金就在2021年1-8月買入了3130萬(wàn)張恒大債券，不過(guò)由于恒大的債務(wù)處置久久無(wú)法完成，因此貝萊德于今年3月份減持了約3.7億美元的中國(guó)出險(xiǎn)房企債券，境外資本有可能對(duì)這些債券失去耐心。

??而在股票市場(chǎng)方面，由于部分出險(xiǎn)房企股價(jià)震蕩，因此以貝萊德為首的部分境外資本開(kāi)始了“低吸高拋”的短期運(yùn)作以套現(xiàn)。比如由于2021年下半年開(kāi)始融創(chuàng)的股價(jià)震蕩加劇，因此貝萊德從2021年7月22日開(kāi)始到2022年3月底融創(chuàng)股票停牌為止快速進(jìn)行了16筆短線操作。與此同時(shí)，境外資本也開(kāi)始增持優(yōu)質(zhì)中國(guó)房企股票，比如GIC在2022年8月增持萬(wàn)科企業(yè)37.19萬(wàn)股，摩根大通在2022年10月就增持了旭輝集團(tuán)3235.79萬(wàn)股。

??境外資本在股票市場(chǎng)上頻頻對(duì)中國(guó)上市房企動(dòng)手，主要還是因?yàn)镠股的房地產(chǎn)板塊股價(jià)跌幅十分明顯。截至2022年9月底，在H股上市的房地產(chǎn)發(fā)展商的算術(shù)平均收盤價(jià)僅為3.9港元/股，相較于2021年1月跌去了35%，相較于2021年以來(lái)最高點(diǎn)的6.68港元/股跌去了42%。因此在內(nèi)房股股價(jià)開(kāi)始震蕩之時(shí)，部分境外資本開(kāi)始了“低吸高拋”的短線操作。而在股價(jià)跌入谷底之后，境外資本開(kāi)始增持優(yōu)質(zhì)內(nèi)房股的股票，以期在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇、內(nèi)房股股價(jià)回升之后拋售獲利。

??總結(jié)

??整體看來(lái)，境外資本對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大舉布局，在一定程度上可以對(duì)出險(xiǎn)房企起到紓困的作用，但是效果十分有限。而在仔細(xì)探究其動(dòng)機(jī)之后可以發(fā)現(xiàn)，除了是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)低迷導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格較低之外，跨國(guó)資本在全球范圍內(nèi)的避險(xiǎn)也是原因之一。這主要是因?yàn)槟壳按笮徒?jīng)濟(jì)體中只有中國(guó)經(jīng)濟(jì)前景較好，所以外資選擇在中國(guó)加大投資規(guī)模以實(shí)現(xiàn)對(duì)歐、美風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)沖。而隨著我國(guó)地產(chǎn)紓困的持續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)，未來(lái)地產(chǎn)復(fù)蘇后外資在地產(chǎn)觸底之際的長(zhǎng)線投資或許將獲得較大的收益。