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??01—本月樓市政策聚焦

??中央延續(xù)“穩(wěn)預期、促需求、優(yōu)供給、降風險”工作主線，熱點城市樓市支持性政策持續(xù)加碼

??2025年4月，我國房地產(chǎn)政策寬松預期增強。中央層面，政治局會議強調(diào)，加大實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢；金融監(jiān)管總局發(fā)文支持受困房企項目紓困風險，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等。5月7日，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布一攬子金融政策，為房地產(chǎn)政策進一步優(yōu)化和市場平穩(wěn)健康發(fā)展創(chuàng)造有利條件。

??地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策38條，其中，寬松性政策31條、中性政策6條、緊縮性政策1條。房地產(chǎn)調(diào)控頻次較上月減少，但熱點城市樓市支持性政策持續(xù)加碼，如：無錫全面取消限售并暫停限價政策；杭州優(yōu)化主城區(qū)契稅優(yōu)惠住房套數(shù)認定規(guī)則；南京、廈門升級房票安置政策等。本期報告主要對4月房地產(chǎn)行業(yè)政策進行梳理，并作解析。

　　02—

??中央政策：穩(wěn)預期、促需求、優(yōu)供給、降風險

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)

??4月資金投放“穩(wěn)中趨松”，資金利率中樞高位下移。公開市場操作方面，質(zhì)押式逆回購凈投放3208億元，月末逆回購余額升至16178億元，為歷年同期最高水平；MLF凈投放5000億元，創(chuàng)2023年12月以來新高；買斷式逆回購凈回籠5000億元，為2024年10月以來首次凈回籠。資金利率方面，4月DR001運行中樞環(huán)比下行10BP至1.67%，DR007運行中樞環(huán)比下行15BP至1.73%。LPR方面，1年期LPR、5年期以上LPR分別繼續(xù)維持3.1%、3.6%。

??在房地產(chǎn)方面，繼續(xù)圍繞“穩(wěn)預期、促需求、優(yōu)供給、降風險”工作主線。中共中央政治局會議強調(diào)，加大實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢等。金融監(jiān)管總局發(fā)文提出，做強做優(yōu)不良資產(chǎn)收購處置業(yè)務，服務化解中小金融機構、房地產(chǎn)等領域風險，積極落實國家有關房地產(chǎn)政策，支持受困房企項目紓困風險等。此外，5月7日，央行、金融監(jiān)管總局等發(fā)布一攬子金融政策，其中涉及降低住房公積金貸款利率0.25個百分點、加快出臺與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度等多項舉措，對提振住房消費、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有積極意義。

??— 03—

??地方政策：熱點城市支持性政策持續(xù)加碼，樓市調(diào)控寬松預期增強

1. 寬松性政策（1）行政干預政策

　　（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

　　（4）其他政策

　　2. 中性政策

　　（1）住房保障政策

　　（2）其他政策

　　3. 緊縮性政策

　　（1）市場監(jiān)管政策

??4. 政策小結(jié)

??熱點城市樓市支持性政策加碼，政策寬松預期增強

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2025年4月，地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策38條。其中，寬松性政策31條，內(nèi)容主要涉及取消限售、發(fā)放購房補貼、加大住房公積金支持、加大房票安置力度等；中性政策6條，內(nèi)容主要涉及保障性住房規(guī)劃建設、配售型保障性住房管理等；緊縮性政策1條，內(nèi)容主要涉及住房租賃市場管理等。總的來看，雖然本月地方調(diào)控頻次較上月減少，但杭州、青島、無錫、武漢等熱點城市樓市支持性政策持續(xù)加碼，政策寬松預期持續(xù)增強。

??行政干預核心舉措包括發(fā)放購房補貼或稅費優(yōu)惠、加大房票安置力度、取消限售等

??在行政干預方面，核心舉措主要包括發(fā)放購房財稅補貼或給予稅費優(yōu)惠、加大房票安置力度、鼓勵住房“以舊換新”、取消住房限售等。典型代表有：無錫全面取消限售，自4月14日起，商品住房取得不動產(chǎn)權登記證書后即可上市交易，并暫停限價政策；常州給予住房困難工薪群體購買自住新建商品住房（建筑面積140平方米及以下）15%但不超過20萬元的購房資助；杭州將購買上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)范圍內(nèi)住房限售契稅優(yōu)惠住房套數(shù)查詢范圍縮小至購房所在行政區(qū)域；青島實施住房“以舊換新”促進住房領域消費工作方案，建立“2+10”的收購實施主體模式；四川發(fā)文全省取消普通住宅和非普通住宅標準，并對符合條件的普通標準住宅出售繼續(xù)免征土地增值稅等。此外，無錫、青島、武漢等地發(fā)布購房財稅補貼政策，并鼓勵針對青年群體提供特色化住房貸款服務，南京、廈門進一步升級房票補償安置政策等。

??公積金政策核心舉措包括上調(diào)公積金最高貸款額度、下調(diào)最低首付比例、放寬公積金申請限制等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金最高貸款額度、下調(diào)公積金貸款最低首付比例、放寬公積金申請限制等。典型代表有：濟南將購買現(xiàn)房住房公積金最高貸款額度上調(diào)10%，即單繳存職工家庭最高貸款額度66萬元，雙繳存職工家庭最高貸款額度110萬元；青島取消異地繳存人在青島使用住房公積金貸款的戶籍條件限制，取消對貸款存續(xù)期間還款方式變更的限制，加大對多子女家庭、靈活就業(yè)人員以及購買商品房現(xiàn)房、高品質(zhì)住宅及綠色住宅群體的住房公積金支持力度；常州將單繳存職工家庭最高貸款額度提高至80萬元，雙繳存職工家庭最高貸款額度提高至120萬元；海南將購買新房的單繳存職工家庭最高貸款額度提高至80萬元，雙繳存職工家庭最高貸款額度提高至110萬元，購買二手住房的單繳存職工家庭最高貸款額度提高至60萬元，雙繳存職工家庭最高貸款額度提高至90萬元，同時，將保障性住房以外自住住房最低首付比例首套和二套統(tǒng)一調(diào)整至20%，保障性住房最低首付比例15%等。

??人口人才政策主要涉及發(fā)放人才房票補貼、提高人才住房公積金最高貸款額度等

??人口人才政策主要涉及發(fā)放人才房票補貼、提高人才住房公積金最高貸款額度等。典型代表有：太倉市發(fā)布人才房票政策，對入選國家級重大人才工程的、入選省、蘇州、太倉雙創(chuàng)人才計劃的及太倉市級宣傳文化旅游、教育、衛(wèi)生等專業(yè)領域認定的特聘人才給予最高150萬元房票補貼；常州提高符合條件的退役軍人、現(xiàn)役軍人配偶、35周歲以下碩士研究生、經(jīng)市委人才辦認定的人才禮遇服務對象的住房公積金最高貸款額度；吉林提出符合吉林省人才分類定級標準或在吉林創(chuàng)業(yè)就業(yè)的高校畢業(yè)生畢業(yè)后兩年內(nèi)，在吉林購房申請住房公積金貸款，不受住房公積金賬戶余額倍數(shù)限制，可貸至最高貸款額度等。

??住房保障政策主要涉及保障性住房規(guī)劃建設、配售型保障性住房管理等

??中性政策主要涉及保障性住房規(guī)劃建設、配售型保障性住房管理等。典型代表有：青島發(fā)布配售型保障性住房購買有關事宜的通知，明確政策性租賃住房保障群體購買配售型保障性住房相關流程和手續(xù)，同時，提出延長城鎮(zhèn)住房保障家庭租賃補貼期限，其中，符合條件的城市低保、低收入住房困難家庭和分散供養(yǎng)特困人員以實物保障為主，城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工、穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員以住房租賃補貼保障為主；成都、合肥印發(fā)配售型保障性住房管理辦法，從保障性住房籌集方式、戶型設計、保障群體及配售規(guī)則等多方面作出具體規(guī)定。

??緊縮性調(diào)控主要涉及住房租賃市場管理

??緊縮性政策主要涉及住房租賃市場管理。鄭州發(fā)布進一步加強房屋租賃市場管理工作的通知，明確住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和轉(zhuǎn)租住房達到10套（間）及以上的個人應當依法辦理市場主體登記，遵守《條例》相關規(guī)定，住房租賃企業(yè)須按要求開設住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶，企業(yè)向承租人單次收取的租金金額一般不得超過3個月等。

??— 04—

??4月重要事項復盤

??05—

??房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??4月28日，國新辦舉行新聞發(fā)布會。會上，中國人民銀行副行長鄒瀾表示，美國宣布對多個經(jīng)濟體大幅加征關稅，引發(fā)全球金融市場劇烈波動，嚴重沖擊全球經(jīng)濟秩序，破壞全球經(jīng)濟長期穩(wěn)定增長。我國經(jīng)濟基礎堅實，單一市場、單一資產(chǎn)的變動對我國外匯儲備的影響有限。下一階段，央行將繼續(xù)實施好適度寬松的貨幣政策，加力支持實體經(jīng)濟，并適時降準降息，保持流動性充裕。5月7日，央行發(fā)布三大類政策共十項措施，包括降低存款準備金率0.5個百分點、下調(diào)政策利率0.1個百分點、下調(diào)結(jié)構性貨幣政策工具利率0.25個百分點、降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點等，資金面維持寬松預期。

??在房地產(chǎn)方面，4月25日中共中央政治局會議對下一階段房地產(chǎn)工作作出了重要部署，主要聚焦三個方面：一是“加力實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造”，政策支持城市范圍、資金支持力度等有望繼續(xù)擴大；二是“加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給”，與此緊密相關的房地產(chǎn)基礎性制度、“人房地錢”要素聯(lián)動機制等將加快改革完善，圍繞高品質(zhì)住房建設的相關標準規(guī)范和政策支持也將不斷健全和加碼；三是“優(yōu)化存量商品房收購政策”，4月15日國務院總理李強在北京調(diào)研時即提出，要在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權，并及時研究推出新的支持措施，或意味著相關支持性政策將繼續(xù)加碼。 2. 地方層面

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2025年4月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額2846.8億元，同比下降8.7%，環(huán)比下降10.4%。重點30城商品住宅新增供應908萬平方米，環(huán)比增長3.1%，同比下降33%；成交986萬平方米，環(huán)比下降26%，同比基本持平，其中，一線和二三線城市單月同環(huán)比降幅與總體基本一致。總的來看，4月市場熱度較3月明顯回落，但總體仍延續(xù)弱復蘇態(tài)勢。結(jié)合近期外部環(huán)境不確定性加大和我國宏觀政策持續(xù)寬松，房地產(chǎn)相關政策優(yōu)化空間加大、寬松預期增強，重點關注政策落實和深化，如房貸利率調(diào)降、城中村和老舊住房改造及“房票”制度推進、財稅政策持續(xù)發(fā)力、住房供應結(jié)構改善、地方收儲政策優(yōu)化及北上深限制性政策松綁等。

??執(zhí)筆 | 王錚嶸

??中房研協(xié) 測評研究中心 研究員