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??本報告對今年前4月全國房地產行業進行觀察，主要從市場、政策等多維度進行分析，以把握行業動態和市場特征，更好理解我們所處的行業階段和趨勢，也更好落實“持續鞏固房地產市場穩定態勢”的相關工作。

??一、政策方向：促穩且需鞏固

??2025年前4月，全國房地產市場以“止跌回穩”為重要工作導向。相比去年提法，今年尤其強調應對外部沖擊尤其是“對等關稅”沖擊，同時房地產工作更為聚焦，即立足于內循環導向和提振消費目標。在系列政策推動下，房地產市場各指標總體向好發展，據此也提出了二季度新定位和新要求，即“持續鞏固”。

??各地結合“一城一策”和穩經濟促消費等工作要求，持續優化地方政策。其中在“調減限制性措施”方面部分城市取消了限售或限價。除此之外，政策顆粒度做細和優化創新成前4月亮點。在這方面，一項最重要的政策即多地推出或探索“低月供”模式。該模式吻合了年輕人“收入先低后高”特征，采取前5年不用付利息或本金等方式，客觀上提供了緩沖期，也使得購房門檻或月供門檻降低，最終促進購房積極性持續增加。統計顯示，目前至少蘇州、南京、無錫、青島等城市已在探索此類模式，是今年房貸政策的創新點之一。當然除了此類模式，部分城市推出“商品房共有產權式認購”的模式，即購房者和房企共用產權的模式，這也使得購房者購房壓力大減，自然增強了購房吸引力。總結此類政策，說明今年前4月各地持續創新購房等領域政策，政策更貼地氣，較好激活潛在購房需求。

??二、產品創新：新國標促產品升級

??今年前4月房地產領域一句重要的表述是“優質供給創造新的需求”。今年各地都在高品質住房需求或改善型住房需求方面持續發力，持續優化產品創新。在這方面，最為關鍵的就是產品的新國標出臺即《住房項目規范》。此次規范出臺，呼應了最近幾年住房改善和好房子需求，也較好回應了群眾訴求，比如說“住房問題投訴最多的是噪音和隔音問題”。因此此次住房項目規范發布，引起了市場廣泛關注和好評。相關規范對于房屋質量、居住舒適度等要求不斷提高，落實了“安全、舒適、綠色、智慧”導向，同時兼顧經濟合理性，持續推動房地產產品優化升級。舉例來說，樓層層高從2.8米變為3米、4層以上小區需配建電梯、各地需要優化防噪隔音或取暖設施等，都說明住房產品越來越好，這是今年前4月非常重要的產品創新導向，顯著影響后續供給端和產品端。

??當然政策落地，也意味著各地項目設計、施工和工程等都要和此類標準對接。因此針對市場投訴較多的隔聲、串味和滲漏等問題，住房部門當前正加強監管和整治力度，確保新規落地、項目合規，也從源頭上確保了產品品質。各地也立足于市場訴求，合理優化地方版本。如部分地方針對“業主想自己裝修”、“房東希望買價格更便宜的毛坯房”等訴求，也對精裝修毛坯房的比例落實了更靈活的比例范圍，市場反饋積極。

??三、購房市場：活躍度明顯提升

??購房市場積極活躍，是今年前4月的重要表現，也是房地產市場向好發展的核心指標和重點領域。今年前4月，全國各地購房者入市積極性增加，原因是房價調整到位、政策總體給力，以及好房源也較多。

??新房市場方面，購房者入市積極性增加。目前觀察到，如上海等大城市，其新房銷售表現積極，包括內環和中環的項目總體上呈現較高認購量。其中前4月至少有10個項目觸發積分制；部分項目供求比為1:4，通俗說是4個客戶搶1套房。這都說明高品質和高端房源的銷售狀況不錯。此類購房需求釋放，一部分原因是二手房較好出手，目前進入到換房新階段。另外一部分原因是此類新房周邊地王頻出，市場預期改善，購房積極性明顯增加。

??二手房市場延續去年以來的較好態勢，呈現了交易規模繼續同比正增長的態勢。當前大城市的二手房認購性價比進入歷史最好階段，部分買家也開始計算“租售比”，進而對認購信心和決心明顯增大。以上海為例，目前該市連續七個月二手房成交量保持較高水平，也突破了榮枯線以上水平，體現了二手房政策到位和市場活躍的特征。

??市場活躍的過程中，也得益于各地積極的營銷工作和努力。比如說今年前4月一項營銷活動頗受市場關注，即無錫、鹽城、十堰、楊凌、西咸新區等五個城市或區域出臺了“跑馬拉松賽給予購房補貼”的政策。政府搭建此類平臺，有助于對接供需、激活需求，同時也將體育消費和購房消費等有機結合在一起。

??四、土地市場：優增量盤存量

??購房市場的止跌回穩和向好發展，對于土地市場也有非常直接的支持作用。隨著房屋買賣市場的回暖，開發商銷售資金狀況改善，同時對于后續土地投資的預期也在增強。在全國25個重點城市的分析中，上海、成都、杭州三個城市最強，即呈現了土地交易量價升溫的態勢。部分城市單個地塊的溢價率甚至超過100%，如成都市場。這說明從今年前4月的觀察看，年輕人數量多、購房需求規模大、城市居住和投資形象好的地方，都會成為房企主動投資的區域，說明對相關市場的投資價值高度認可。

??相比去年土地工作，今年一項重要新工作即是“盤活存量”。各地積極推進收購存量商品房和存量土地工作。其中，廣東走在改革前沿，今年率先發債和收儲存量土地，也在很大程度上促進了房企閑置土地的盤活。在存量房收儲方面，高校購置存量商品房用于宿舍的武漢案例受關注，也對于各地在“收購主體、價格和用途”創新方面有教大的啟發。各類工作更好盤活了存量，也真正優化了供求關系，對于住房保障等工作也有較大支持。

??五、市場需求：打通堵點滿足各訴求

??今年前4月，購房政策不光體現在優惠或支持力度加大上，也體現政策顆粒度做細、增強覆蓋面和更精準支持方面。比如說4月28日廣州南沙發文明確，兌現此前買房送學位的承諾，明確在南沙購房可以給予義務教育的學位支持。這一政策非常務實，因為目前購房者確實都很關心孩子入學和教育工作。通過此類學位的支持，將購房居住和受教育等工作有機結合，促進人口導入和購房需求較好釋放。

??類似廣覆蓋的好政策還很多。今年關于靈活就業人員的各種討論都很多，包括“保潔阿姨配休息室”、“外賣小哥繳社保”等內容，因此針對靈活就業人員的住房領域支持也在持續增加。其中房源產品方面，各地陸續推進城市建設者管理者之家模式，如北京上海等，這都說明超大城市對于此類新業態群體落實了更好的住房支持。而在金融政策方面，上海近期推出了公積金靈活繳納政策，覆蓋了個體工商戶、快遞員等各類靈活就業人員。此類政策說明房地產政策覆蓋面更廣，也真正確保政策精準，最終更好促進就業和城市居住等工作。