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??隨著歲末年初的來臨，與土地市場類似，法拍房成交規(guī)模也迎來了環(huán)比大幅上升

??◎  文 / 馬千里

??12月，法拍房新增掛拍3.6萬套，環(huán)比下降9%，回落至年內(nèi)均線附近。2024年全年，法拍房累計掛拍42.7萬套，較2023年上升1.3%。法拍房成交6040套，環(huán)比上月增長25%，達到年內(nèi)第二高點。2024年全年，法拍房累計成交63351套，同比增加1.2%。

??本月法拍房成交率24%，較上月回升了1個百分點。本月到期法拍房數(shù)量有所增加，成交率亦在同步上行，在側(cè)面印證了當前市場信心的回升。

??核心要點

??掛拍量：12月新增掛拍3.6萬套，環(huán)比下降9%，回落至年內(nèi)均線附近。

??交易量：典型城市12月掛拍法拍房成交6040套，環(huán)比上月增長25%，深圳繼續(xù)高居首位

??成交率：本月掛拍房源成交率環(huán)比回升，廈門、上海、寧波成交率突破五成

??折價率：供求認知趨同，掛拍與成交折價率差距減小

??后市展望

??12月法拍房掛拍量環(huán)比回落，隨著歲末年初的來臨，與土地市場類似，法拍房供給規(guī)模也迎來了周期性的收窄。法拍房成交規(guī)模也迎來了環(huán)比大幅上升，月內(nèi)成交環(huán)比增長25%，成交金額突破80億元。得益于最高法指導意見的實施，法拍房源信息更加公開透明，明確執(zhí)行法院負責騰退交付，再加之市場信心的恢復，月內(nèi)法拍房成交率迎來了小幅回升，掛拍與成交房源的折價率的差距也有所減小，對于變賣房源折價率的認知差距，更是收窄至2個百分點以內(nèi)。

??展望2025年初，在中央穩(wěn)市場政策的持續(xù)全面推進，以及地方促需求、去庫存舉措的帶動下，行業(yè)庫存指標有望持續(xù)向好，購房者信心也在持續(xù)回升，預計法拍房成交率將位于近年高位，并持續(xù)緩慢上行。交易量方面，若年內(nèi)房地產(chǎn)市場可如期筑底，并助力全國經(jīng)濟進入發(fā)展新周期，隨著相關(guān)債務糾紛的減少，年內(nèi)法拍房掛拍量規(guī)模也將迎來階段性的觸頂。

??01 
掛拍量

??回落至年內(nèi)均線
鄭州、重慶、昆明新增掛拍量超千套

??供應端，12月新增掛拍3.6萬套，環(huán)比下降9%，回落至年內(nèi)均線附近。2024年全年，法拍房累計掛拍42.7萬套，較2023年上升1.3%。

??分城市來看，本月新增掛拍數(shù)量超千套的城市有重慶、鄭州、昆明，其中昆明新增掛拍套數(shù)環(huán)比增長35%。遵義本月新增掛拍量出現(xiàn)大幅增長，12月掛拍754套，環(huán)比增長135%，新增掛拍房源主要來自于紅花崗、仁懷和赤水，分別有196、183、145套，其中紅花崗和仁懷一拍房源較多，赤水則以變賣房源為主。

??一線城市中，除廣州新增掛拍法拍房365套，環(huán)比增加14%外，其余三市均環(huán)比回落，北京、上海、深圳本月新增掛拍187、213和226套，環(huán)比降幅分別為11%、6%和4%。

??02 
成交量

??12月法拍房成交驟升，京滬深單月成交超5億元

??成交方面，典型城市12月掛拍法拍房成交6040套，環(huán)比上月增長25%，達到年內(nèi)第二高點。2024年全年，法拍房累計成交63351套，同比增加1.2%。

??本月深圳法拍房成交套數(shù)繼續(xù)高居首位，281套，其后杭州本月成交套數(shù)也超過了200套。就成交金額來看，深圳、上海、杭州、北京成交金額超過4億元，與其他城市拉開較大差距。鄭州、廣州等成交金額在3億元左右，排在第二梯隊。

??本月成交總價最高的單套房產(chǎn)，來自深圳羅湖，為銀湖公館的一處毛坯別墅，產(chǎn)權(quán)建筑面積782平方米，實用面積約3850平方米，8個車位，另有獨立花園約550平方米，評估價高達1.9億元，第一次起拍價為1.33億元，最終流拍，第二次以1.064億元起拍，有4人報名參拍，最終僅1人出價，以底價成交。

??03 
成交率

??12月法拍房成交率小幅回升，達年內(nèi)次高

??據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，12月法拍房成交率24%，較上月回升了1個百分點。本月到期法拍房數(shù)量有所增加，成交率亦在同步上行，也在側(cè)面印證了當前市場信心的回升。

??分城市來看，月內(nèi)廈門、上海、寧波等城市表現(xiàn)較佳，法拍房成交率超過50%。在較強的民富基礎，以及更為活躍、公開、透明的市場交易環(huán)境下，這些城市法拍房成交率的持續(xù)領跑也在情理之中。杭州、深圳成交率均超過四成，排在第二梯隊。至于南京、武漢、鄭州等新房市場去化壓力較大的城市，其法拍房成交率也排名相對靠后，均在二成以下。

??04 
折價率

??供求認知趨同，掛拍折價率與成交折價率差距減小

??價格上來看，12月掛拍法拍房平均起拍折價率為29.2%，環(huán)比上升1.2個百分點，成交法拍房平均折價率為32.0%，環(huán)比下降1.4個百分點。掛拍折價率與成交折價率相差2.7個百分點，差值僅為11月的一半。正如上月預計，應最高法新規(guī)，在法拍房公告全面更新全部信息后，隨著法拍房信息的更加公開透明，供求雙方對于價格的認知也在進一步趨同。

??對比掛拍和成交折價率差異來看，一拍、二拍均相差4個百分點左右，與11月相差不大，而變賣房源兩者差距則相對較小，僅有1.6個百分點的差距，較11月大幅拉近。這也是12月供求折價率差異減小的直接原因。