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??預判一：“穩住樓市”的主基調不變，寬松政策“持續用力”

??2024年房地產市場仍處于調整周期中，政策“刺激”不斷強化，5.17、9.26兩輪關鍵性政策托底，從信貸支持到購房限制放寬等舉措已初見成效。尤其自9.26中央政治局會議提出“促進房地產市場止跌回穩”后，重點一二線城市購房信貸政策超預期松綁，市場在四季度取得了階段性的止跌。在宏觀經濟穩定增長的需求下，房地產作為支柱產業之一，12月25日全國住房城鄉建設工作會議提出要持續用力推動房地產市場止跌回穩，傳遞出2025政策持續寬松的信號。預判明年“穩住樓市”仍將是政策核心，供需兩側的寬松政策“持續用力”，重在落實。政策待優化調整的空間如下：

??促進需求方面，1）京滬深以及海南部分地區限購政策有望進一步優化，如縮短社保年限、差異化放松大戶型限購等；2）更多城市有望在購房補貼及購房落戶方面加大支持力度；3）房貸利率有望繼續保持在相對低位，甚至部分城市仍有進一步下調空間；4）加速推進貨幣化安置政策落地，釋放新的購房需求等。

??改善供給方面，1）城市更新作為房地產市場新的增長點，步伐將明顯加快，多地擴大老舊小區和城中村改造規模，為“好房子”建設提供廣闊的空間；2）住房保障體系持續完善，加大保障性住房供給，通過財政補貼、金融支持等手段鼓勵社會資本參與，助力解決新市民、青年人住房問題。此外，推進“白名單”融資協調機制做好保交付穩預期，也是完善市場供給側的有效一環。

??預判二：基本面邊際改善，開竣工繼續回落，開發投資降幅收窄

??受土地縮量、房企資金承壓、市場庫存規模高等因素制約，2024年以來商品房新開工面積持續下滑態勢，根據國家統計局數據顯示，2024年1-11月，房屋新開工面積67308.44萬㎡，同比下降23%。新開工動力不足，疊加2023年大批保交樓交付，短期基數提高，竣工端也在承壓下行，2024年1-11月，房屋竣工面積48151.71萬㎡，下降26.2%。預計在行業去庫存的主基調下，2025年新開工面積將繼續回落，降幅在17.5%左右；同時在施工規模繼續回落的壓力下，2025年竣工面積也有可能維持下行態勢，降幅或收窄至9.8%。

??受新開工不足以及銷售回款緩慢的影響，房企的資金回籠速度減緩，2024年房地產開發投資方面同樣不容樂觀，根據國家統計局數據顯示，2024年1-11月，全國房地產開發投資93634億元，同比下降10.4%，預計2024全年同比下降9.1%左右。從企業角度來看，在經歷了前期的快速擴張后，當前房企普遍面臨債務壓力，為控制財務風險，后續開發投資或將持續謹慎，預計2025年房地產開發投資額將跌破10萬億元，但降幅將較2024年有所收窄，約6.8%。

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