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??導語

??近期中央和地方“穩市場”政策效果正在持續顯現.9、10月以來法拍房成交率的大幅上行。

??◎  文 / 馬千里、邱娟

??10月，法拍房供求規模環比均降。10月新增掛拍3.3萬套，環比下降13%，成交了4791套，環比上月下降18%。與上月供應端變化一致，本周深圳法拍房成交套數躍居首位，為243套，其次是杭州、鄭州、廣州等城市，成交套數均在100套以上。就成交金額來看，深圳超過上海居于首位，成交金額達到10.1億元，其次是上海、北京、杭州，成交金額也在4億元以上。

??10月法拍房成交率達到29%，較上月增加6個百分點，延續了2024年下半年以來的持續上升勢頭。法拍房成交率的持續攀升，也在一定程度上印證著市場信心的逐步筑底過程，尤其是9、10月以來法拍房成交率的大幅上行，更是說明近期中央和地方“穩市場”政策效果正在持續顯現。

??核心要點

??· 掛拍量：10月新增掛拍3.3萬套，環比減少13%，重回年內均線以下

??· 交易量：典型城市法拍房成交量環比減少18%，深圳成交量躍居首位、成交金額超10億元

??· 成交率：本月掛拍房源成交率環比大幅上升，寧波、杭州、深圳等成交率突破五成

??· 折價率：成交房源平均折價率回落，變賣類房源平均折價率環比降3pcts

??后市展望

??10月法拍房掛拍量環比下降，僅鄭州一市月內新增掛拍套數仍超過1000套。結合10月以來新房和土地市場表現來看，得益于新房交易熱度回升、優質地塊頻頻拍出高溢價的積極變化，隨著行業發展預期趨穩，預計信貸違約新增頻次將有所下降，法拍房供求規模或出現階段性的收窄。基于穩市場新政效果的持續顯現，房價漲跌預期的逐步筑底，預計法拍房的成交率將延續年內高位，平均折價率也有一定回落空間。

??01 掛拍量

??掛拍套數環比下降13%
僅鄭州新增掛拍量破千套

??供應端，10月新增掛拍3.3萬套，環比下降13%，相比前8月均值減少4%。截止10月末，2024年法拍房累計掛拍35萬套，較2023年同期增加4%。

??分城市來看，本月新增掛拍數量超千套的城市僅余鄭州一個，重慶、成都新增掛拍量均較上月減少超過30%。

??一線四城中，除深圳新增法拍房212套，環比下降近半，重回年內正常水平之外，其余三城均保持穩定，北京、上海、廣州本月新增掛拍量分別為226、185和241套，環比變動均在±10%以內。

??02 成交量

??10月法拍房成交環比降18%
深圳單月成交超10億元

??成交方面，典型城市10月掛牌法拍房成交了4791套，環比上月下降18%，相比前9月均值減少了10%。截止10月末，法拍房累計成交5.2萬套

??與上月供應端變化一致，本周深圳法拍房成交套數躍居首位，243套，其次是杭州、鄭州、廣州等城市，成交套數均在100套以上。就成交金額來看，深圳超過上海居于首位，成交金額達到10.1億元，其次是上海、北京、杭州，成交金額也在4億元以上。

??本月成交總價最高的一處標的物，位于深圳市南山區，為華僑城北片區波托菲諾純水岸的一處別墅，起拍價8275.6萬，為首次拍賣，吸引了7位買家競拍，最終歷經158輪競價以1.45億元成交，按建筑面積計算，單價達到38.5萬元/平方米，不過對比該項目2023年高點50萬元/平方米的成交記錄來看，仍有一定差距。

??03 成交率

??10月法拍房成交率延續上行
增至接近三成

??據CRIC抽樣調查數據顯示，10月法拍房成交率達到29%，較上月增加6個百分點，延續了2024年下半年以來的持續上升勢頭。法拍房成交率的持續攀升，也在一定程度上印證著市場信心的逐步筑底過程，尤其是9、10月以來法拍房成交率的大幅上行，更是說明近期中央和地方“穩市場”政策效果正在持續顯現。

??分城市來看，月內寧波、杭州、上海、深圳、北京、重慶等城市表現較佳，法拍房成交率超過50%。其中寧波、杭州、上海、深圳更是超過七成。在更為堅實的民富基礎支持下，這些城市法拍房套利空間關注者更多，至于成都、武漢、南京、鄭州等城市，在更大的房價跌幅背景下，法拍房成交率均只有三成左右。

??04 折價率

??成交折價率回落
變賣類房源平均折價率環比降3pcts

??價格上來看，10月掛拍法拍房平均起拍折價率為29%，成交法拍房平均起拍折價率為33%，二者差距為3.94個百分點。進一步就拍賣階段來看，一拍和二拍、三拍之間的折扣相差10個百分點左右，無論是從新增掛牌還是成交來看均是如此。

??對比上月來看，成交房源的平均折價率較環比下降2個百分點，其中變賣類房源平均折價率更是只有36%，環比下降了3個百分點。隨著行業政策效果的不斷顯現，伴隨著市場信心的恢復，以及法拍房成交率的上升，年末法拍房折扣率仍有小幅收窄的空間。