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??導(dǎo)語

??在一二手成交規(guī)模延續(xù)收縮、房價延續(xù)調(diào)整的趨勢下，預(yù)計法拍房整體成交率會延續(xù)二成左右的高位。

??◎  文 / 馬千里、邱娟

??近年來法拍房供求規(guī)模連創(chuàng)新高，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2023年全國住宅類法拍房成交金額達(dá)到1500億元，同比增長10%，其中四川、廣東、河南等省份的法拍房供應(yīng)量更是高居前列。大量法拍房的出現(xiàn)，在供給側(cè)與在售新盤形成直接競爭關(guān)系，同時也代表著越來越多的原產(chǎn)權(quán)人面臨著財務(wù)困境。對法拍房供求規(guī)模、成交、價格進(jìn)行系統(tǒng)監(jiān)測，有助于補(bǔ)齊行業(yè)分析體系，形成一手房、二手房、保障房、法拍房的全流程行研體系。

??核心要點

??· 掛拍量：8月新增掛拍3.8萬套，環(huán)比下降5%，仍高于年內(nèi)均值。

??· 交易量：典型城市法拍房成交量降至年內(nèi)均線下方，重慶成交量仍高居首位。

??· 成交率：本月掛拍房源成交率創(chuàng)年內(nèi)新高，上海、沈陽、南京等成交率突破三成。

??· 折價率：成交房源平均折價率36%，折價率高于年內(nèi)平均。

??后市展望

??8月法拍房掛拍量雖環(huán)比有所回調(diào)，但仍處于相對高位，重慶、成都、太原等城市單月新增掛拍量仍在800套以上。在一二手成交規(guī)模延續(xù)收縮、房價延續(xù)調(diào)整的趨勢下，預(yù)計法拍房整體成交率會延續(xù)二成左右的高位。對于市場熱度更低、價格敏感度更高的低總價段，法拍房將占據(jù)更大的市場份額，并且在低總價供應(yīng)占比較低的杭州、蘇州等城市，這一結(jié)構(gòu)性特征會表現(xiàn)得更為明顯。

??01 新增掛拍

??中西部城市掛拍量激增
前8月法拍房規(guī)模同比增12%

??供應(yīng)端，8月新增掛拍套數(shù)37676套，環(huán)比7月下降5%；不過，與前7月月均值相比，增加了8.5%。截止8月31日，法拍房累計掛牌套數(shù)28萬套，同比2023年同期增加了12%。

??分城市來看，重慶、鄭州、太原、成都等中西部城市法拍房規(guī)模較為突出，月內(nèi)新增法拍房掛拍套數(shù)均超800套，尤其是重慶，8月新增法拍房掛拍量1158套，位居首位。

??一線四城法拍房新增掛拍量相對較少，均在350套以下，廣州、深圳分別為335、287套，上海和北京均不足200套。

??02 當(dāng)月成交

??8月法拍房規(guī)模明顯下滑
上海月內(nèi)法拍房金額超3億元

??成交方面，典型城市8月成交了4497套，環(huán)比上月下降了22%。不過，與前7月均值相比，下降了約13%。截止8月31日，法拍房累計成交套數(shù)40659套。

??與供應(yīng)基本一致，重慶、成都、鄭州、南寧等城市月內(nèi)法拍房成交規(guī)模領(lǐng)先，均超100套。其中，重慶最高，高達(dá)226套。就成交金額來看，上海居首，成交金額超過3億元，其次是深圳、北京、成都、杭州、重慶等城市，成交金額也居于領(lǐng)先位置。

??03 成交率

??8月法拍成交率創(chuàng)年內(nèi)新高
增至19.2%

??據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，8月掛牌37676套，除去尚未開始和正在進(jìn)行的，有效掛拍量9572套（下文具體城市成交率測算時均剔除尚未開始和正在進(jìn)行的法拍房數(shù)據(jù)），成交了1835套，平均成交率19.2%，較7月上升了2.4個百分點。

??分城市來看，月內(nèi)上海、沈陽、廈門、重慶、濟(jì)南、南京、北京等城市表現(xiàn)較佳，法拍房成交率超過30%。以月內(nèi)供應(yīng)較高的重慶為例，8月法拍房掛拍1158套，有效掛拍量僅261套，成交了138套，成交率為41%，僅次于上海、沈陽、廈門等少數(shù)城市，不過這三個城市有效供應(yīng)不及重慶，實際成交套數(shù)均在60套以下。

??04 折價率掛牌房源折價率達(dá)29%
二進(jìn)宮成交房折價率增至37%

??價格上來看，8月掛拍法拍房起拍價平均折價率約為29%。細(xì)分來看，約有16%的法拍房折價率在40%及以上，可謂誠意滿滿。并且就拍賣結(jié)果來看，折價率在40%及以上的法拍房成交率達(dá)33%（有效供應(yīng)2354套，成交了767套），明顯高于平均成交率19.2%。由此可見，高性價比的房源還是具有較大吸引力。此外，對成交的法拍房進(jìn)行統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，平均折價率達(dá)36%，較年內(nèi)均值高出約3個百分點。

??值得注意的是，大量的法拍房流拍之后很大比例上會再度掛拍。CRIC不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年前8月掛牌的28萬套法拍房中，二拍及以上房源約10.3萬套，占比接近四成。從折價率方面來看，首拍和“二進(jìn)宮”成交房源也存在較大差異。首次競拍就成交的房源平均折價率為31%，“二進(jìn)宮”成交的房源折價率增至37%，性價比更高，這與房產(chǎn)持有人的債務(wù)困境有極大關(guān)系，為了解或緩解債務(wù)，房產(chǎn)持有人不得不加快房產(chǎn)的處置速度和價值變現(xiàn)速度，因而“二進(jìn)宮”房源折扣力度更大、出售率也相對更高。