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??自930新政后，新房市場持續回溫，百城10月新房成交環比增46%，同比轉正微增2%，絕對量達年內新高。而聚焦微觀項目層面，20城項目去化率“前高后低”仍處于3成以上，好于9月周均。究竟新政對哪些項目的提振作用比較明顯，而不同檔次樓盤的熱銷原因又有哪些呢？

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??新政后20城平均去化率“前高后低”

??熱銷項目中剛需盤占比近6成

??縱觀20個典型城市新政后周度平均去化率變動情況，基本呈現出“前高后低”走勢：據CRIC監測數據，20個典型城市930新政后平均去化率波動上行至第43周（10.21-10.27）高點達68%，而后穩步下行，最近一周第46周（11.11-11.17）僅為32%，仍高于新政前9月周均水平。

??聚焦新政后10月以來69個熱銷項目產品檔次情況，我們可以看出，處于城市均價0.8-1.2倍的剛需項目個數高達39個，占比高達57%，中改、高改、豪宅項目不分伯仲，占比均在10個左右。

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??剛需客群活躍度高，滬深杭漢渝等近遠郊剛需盤去化率明顯提升

??細化到微觀項目層面，熱銷剛需項目主要集中在核心城市近遠郊片區，下表我們羅列了部分剛需盤新政前后去化率情況對比，可以看出，得益于新政刺激，上海、深圳、杭州、武漢、重慶等多城市近遠郊剛需剛改盤市場熱度穩步提升。

??以上海為例，新政后單價4-7萬元/平的首置首改盤來訪、認購節節攀升，松江洞涇板塊的保利·西郊和煦、寶山共富、共康板塊的大華公園柏翠、奉賢南橋板塊的龍湖奉賢·觀萃項目，10-11月開盤去化率均在7成以上，較新政前提升了10-30個百分點不等。

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??產品創新（四代宅）+準現房刺激中高改客群回流至新房市場

??而中改、高改和豪宅項目更多是憑借產品創新吸引客戶回流，尤其是近期較為火熱的“四代宅”項目在南京、武漢、重慶等多地陸續入市，提升戶型得房率的同時，為居住者提供了一個和諧、健康、舒適的居住環境，相較于二手次新房而言具備不可比擬的產品優勢。

??以南京為例，江韻瑧悅項目地處供應過剩的江北片區，于十一國慶期間啟動認籌，放風價格即為實際成交價格，低價吸引客戶下定。首開優先推售一棟洋房產品，半小時內以4倍認籌率售罄，后趁熱依次加推高層、小高層產品，熱度延續到11月，累計銷售超100套。而之所以能實現熱銷主要得益于產品迭代，該項目為江北首個上市的第四代住宅產品，高得房率及露臺贈送產品力遠超同板塊競品，同時首開的143平洋房客廳挑空設計，疊加露臺外挑空間，給客戶創造了全新居住體驗。

??武漢如是，同片區的四代宅項目銷售流速明顯高于非四代宅項目，下表羅列的城投金沙府、沙湖天境、中建壹品漢韻公館等均為四代宅項目，城投金沙府為武昌二環內首個準四代宅項目，得房率約90%，面積段橫跨103-142平，定價合理，主力總價為215-320萬，11月去化率高達47%，較9月顯著提升。沙湖板塊沙湖天境項目除了產品優勢高得房率98-105%之外，一線臨沙湖，配套成熟，擬引入優質教育資源，10月末開盤212套也實現售罄。

??還有部分項目通過差異化的產品打造策略來吸引板塊內對應客群從而實現高去化。以重慶觀音橋項目為例，項目主力面積段集中在92-123平方米，總價段在210-290萬元/套區間，精準抓住板塊內改善客戶，首開去化率高90%。

??除了上述產品創新和差異化產品打造策略之外，青島、重慶、常州等弱二三線城市部分項目憑借較快的施工進度以現房/準現房銷售，也增強了客戶對產品的信心。以常州為例，2024年10月以來成交套數TOP10項目中現房/準現房項目占比高達6個，同時部分項目再通過贈送家裝包、送車位等形式加大促銷力度，也使得銷量走高。

??總體來看，得益于新政刺激，各城市項目開盤去化率穩中有增，走勢“前高后低”仍顯著好于新政前9月均值，而從熱銷項目來看，城市均價0.8-1.2倍近遠郊剛需盤提振作用較為顯著，69個熱銷項目中剛需盤占比接近6成。而熱銷項目中剛改、中改和高改盤主要憑借著產品創新——四代宅打造逐步提升居住舒適度和差異化產品打造策略來創造競爭優勢。而加快工程進度以現房和準現房交付也使得客戶減少了購房疑慮，彌合一二手房差異性。

??預判后市，我們認為，930新政后各地政策寬松力度有增無減，一定程度上也將持續鞏固當前來之不易的回溫成果，年末將至，若開發商能積極自救，在政策利好基礎上加大營銷力度，將使得新房成交占比持續擴容。