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??導語

??供給側金融支持舉措頻出，協同發力穩市場。

??◎  文 / 楊科偉、李詩昀

??近日，央行“千億租賃住房貸款支持計劃”在多個試點城市落地，“金融支持租賃17條”中也明確提出支持發放住房租賃團體購房貸款購買存量住房。此外，住建部和金監總局共同推動建立房地產融資協調機制。這一系列政策舉措可能產生哪些影響？

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??金融支持“購樓改租”
“千億貸款支持計劃”或帶動7%庫存去化

??2023年1月，央行創設租賃住房貸款支持計劃，在重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津等8個城市開展試點，支持批量收購存量住房用于擴大租賃住房供給，額度為1000億元，對于符合要求的貸款，按貸款本金的100%予以資金支持，利率為1.75%。

??據公開信息，濟南、福州、天津、青島均已經落地首批租賃住房貸款支持計劃試點貸款，用于購置存量住房用作保障性租賃住房，首筆貸款均由國家開發銀行牽頭，貸款金額總計40.8億元，授信額度超73億元，授信和項目運營主體多為市屬國企或城投平臺。

??千億租賃住房貸款支持計劃，意在盤活存量住房和擴大租賃供給。一方面，助力樓市去庫存，入選的試點城市多數面臨去庫存壓力，截止2023年12月末，8城商品住宅狹義庫存總規模超過8200萬平方米，福州、長春、鄭州、青島等庫存消化周期在20個月以上，天津、濟南也逼近18個月的警戒線。按照8個重點城市2023年商品住宅成交均價16789元/平方米測算，千億資金至少可以帶動596萬平方米住宅庫存去化，占8城狹義庫存規模的7%，考慮到批量購置、城投收購內部項目優惠等因素，房源收購價格很可能低于城市均價，疊加投資撬動效應，實際去庫存比例會更高。另一方面，增加租賃住房供給，按照41.8平方米的人均住房面積計算，596萬平增量租賃住宅供應，可以滿足至少14.3萬人租住需求。

??2024年1月5日，央行、金監總局發布《關于金融支持住房租賃市場發展的意見》，從加強住房租賃信貸產品和服務模式創新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道、加強和完善住房租賃金融管理等方面推出17條舉措，支持住房租賃市場發展。其中，“團體購買”條款引發市場廣泛關注，即支持商業銀行向批量購買閑置房屋作為保障性或商業性租賃住房團體發放購房貸款。

??值得注意的是，租賃住房貸款支持計劃與住房租賃團體購房貸款并不是一碼事。性質上，前者屬于結構性貨幣政策工具，由央行創設，經開行等7家全國性金融機構發放，而后者屬于商業貸款，由商業銀行主導。范圍上，前者目前只在試點城市實施，后者無地域限制。融資成本上，央行規定租賃住房貸款支持計劃利率原則上不超過3%，符合要求的貸款，利率為1.75%，而后者由商業銀行綜合考慮借款人風險狀況等因素合理確定，大概率會更高。效果上，1000億元的租賃住房貸款支持計劃落地后至少帶動試點城市7%的狹義庫存去化，而租賃團體購房貸款的規模、效果還有待觀察。

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??建立融資協調機制，亮點在地級市分管領導掛帥、分類支持“白名單”項目

??1月12日，住建部、金監總局聯合發布《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》，從建立融資協調機制、篩選確定支持對象、滿足合理融資需求、做好融資保障四方面展開，精準支持房地產項目合理融資需求。主要亮點如下：

??第一，由地級城市政府牽頭，分管副市長任組長、多部門協同，使得政策推行更順暢。《通知》明確協調機制以地級市為單位建立，體現“因城施策”原則。協調機制組長由城市政府分管住房城鄉建設的負責同志擔任，住建部門、金監總局派出機構等為成員單位，高級別官員掛帥有助于強化跨部門協同配合，增進工作合力，確保相關舉措落實落地。

??第二，支持主體由“企業”細化到“項目”維度，進一步區分房地產項目風險與企業集團風險。房企普遍是集團公司加項目公司的架構，然而集團公司出現債務風險，并不能與項目無法交付劃等號。《通知》將支持主體由過往的“企業”維度細化到“項目”維度，區分了項目風險和公司債務風險，避免金融機構對出險房企的所有項目搞“一刀切”，這一方面保障了正常項目開發建設環節融資平穩，確保項目完成交付，另一方面，項目銷售回款也能反哺企業，進而緩解企業流動性壓力。

??第三，建立“項目白名單”，分類給予融資支持。對于“白名單”內的優質項目，要建立授信綠色通道，積極滿足合理融資需求；對于開發建設暫遇困難但資金基本能平衡的項目，不隨意抽斷貸并給予貸款展期等支持，有助于防范項目交付風險，穩定和提振市場信心。

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??供給側金融支持舉措頻出，協同發力穩市場

??綜上所述，1000億元“租賃住房貸款支持計劃”之于試點城市去庫存作用不容小覷，未來也不排除試點范圍擴容、額度加碼的可能，加上“金融支持租賃17條”中的住房租賃團體購房貸款，核心城市住宅庫存壓力有望得到緩解。同時，增加租賃住宅供給，一方面可以滿足更多新市民、青年群體的切實租住需求，另一方面有助于改變房地產市場長期以來“重售輕租”的局面，推動住房供應向租售并舉轉變。

??房地產融資協調機制通過地方高級別領導掛帥、多部門協同的組織形式，建立了會商和對接機制，一定程度上緩和了跨部門目標不統一、步調不一致等問題，使得融資支持政策推行更加順暢。另外，通過區分項目風險與企業風險，避免金融機構搞“一刀切”，保障了局部出險房企的正常項目交付，防止風險進一步擴大蔓延。

??總的來說，無論是金融支持回購存量住房用作租賃，還是房地產融資協調機制，落腳點都在房地產供給一側。與2023年四季度以來的“一視同仁滿足不同所有制房企融資”、“三個不低于”、“房企白名單”等金融支持舉措一樣，都旨在通過供給端政策優化調整，推動房地產市場平穩健康發展。