??2016年，上海房地產市場可以用“調控”、“地王”和“豪宅”三個關鍵詞概括：其一，限購、限貸、限錢、限價等調控新政連番上陣，并且參照最嚴標準執行；其二，上海也是地王出現頻率最多的城市之一，年內合計成交23宗單價、總價地王，更是誕生新的全國單價地王；其三，豪宅市場持續火熱，千萬級豪宅成交套數突破1.1萬套，成交量領跑全國。過去的已經過去，2017年上海樓市將會是何種光景呢？

??樓市供不應求與地價預期相疊加，“逼迫”房價加速上漲

??2016年，全國房地產市場全面轉暖，各線城市成交量顯著提升。統計局數據顯示，2016年全國商品房銷售面積超15億平方米，刷新歷史新高。不過，上海樓市成交量不增反跌，同比微降7%。市場基數較高固然是重要因素，2015年上海房地產市場率先回暖，成交面積升至1451萬平方米，創近年來新高。更為重要的是，樓市政策層面發生根本性轉向，3月底上海率先加碼限購、限貸，11月底市住建委進一步升級調控新政，施行“認房又認貸”。鑒于上海非普通自住房近乎絕跡，有房或有貸款記錄家庭商貸遂按照最嚴標準執行，首付比例升至70%。受此因素影響，年底市場期待的成交高峰期未至，四季度成交量驟降至212萬平方米，創年內新低。

??上海房價整體穩中有升，近兩年更是呈加速上漲之勢，年均漲幅接近20%，2016年下半年上海房價歷史性首次突破4萬/平方米，僅次于深圳位列全國第二名。造成上海房價過快上漲本質因素有兩點：其一，新增房屋供應持續偏緊，供求比長期維持在較低水平，近兩年更是直線走低，短期內房地產市場供不應求的現狀難以緩解；其二，土地市場異常火熱，多區域、板塊頻出地王，2016年上海共計成交23宗單價、總價地王，靜安中興社區地塊更是刷新全國單價地王紀錄，房價上漲預期愈發強烈。

??豪宅成交顯著放量，并且豪宅門檻不斷抬升

??上海豪宅市場可以劃分為三個階段：2006-2008年豪宅市場處于起步階段，年均成交套數不足1000套。2009年成交量首次突破2000套，之后數年維持在2000-3000套的區間范圍。近兩年，豪宅市場進入爆發增長期，總價1000萬以上豪宅成交量顯著提升。2015年，千萬級豪宅成交量擺脫2000-3000套平臺期，同比大增1.5倍；2016年豪宅成交更進一步，成交量突破1.1萬套，同比增長47%，全面領跑全國豪宅市場。

??不過，上海豪宅市場并未“一榮俱榮”，各細分市場明顯分化。1000-2000萬入門級豪宅仍是當下豪宅市場成交主力，占比多達77%。與此同時，豪宅門檻穩步抬升，總價2000-3000萬以及3000-5000萬豪宅成交量增長最為迅速，同比增速都在70%以上。頂豪市場受其所對應的客群局限性，年均去化套數維持在100套左右，同比增幅著實有限。

??濱江、內環、中環全面崛起泛豪宅化，青浦、嘉定等剛需項目居榜首

??上海房地產市場大有“得豪宅得天下”之勢，銷售金額TOP10均為總價千萬以上豪宅，單項目便可為企業貢獻不菲的銷售業績，譬如地產?尚海酈景熱銷138億元，問鼎銷售金額銷冠，助力上海地產入圍2016年銷售金額百強。

??就區域分布來看，熱銷項目都存在著一定程度的稀缺性，集中表現在以下兩點：其一，濱江板塊呈現泛豪宅化，浦東、黃浦濱江豪宅門檻明顯抬升，九龍倉濱江壹十八、融創濱江壹號院套均總價都在2000萬以上，楊浦濱江為新晉豪宅板塊，在售項目去化表現搶眼，翡麗甲第、陽光城濱江悅全部取得了靚麗的銷售業績；其二，內環、中環全面崛起，受交通出行、生活配套、醫療教育等多方面利好因素影響，虹口區四平路板塊、普陀區長風板塊、徐匯區上海南站板塊以及浦東區花木板塊一躍成為千萬入門級豪宅聚集地。

??銷售面積TOP10猶以“走量”著稱，剛需項目占據較大比重，首創旭輝城、信達藍庭套均總價不足200萬。相較于深圳，上海剛需客群并未出現普遍買不起房的現象，但是受高房價所產生的擠壓效應，剛需客群購買力并未同步上升，部分客群被迫選擇郊外環置業，甚至青浦區朱家角板塊、寶山區羅店板塊和奉賢區南橋板塊這類尚未接駁地鐵的板塊。

??展望2017年，基于連續數年土地成交建筑面積直線回落的事實，上海樓市新增供應量仍將維持在較低水平，加之在嚴苛的限購、限貸政策條件下，部分購房群體將被暫時擠出房地產市場，結合供、求兩方面因素，2017年上海房地產市場成交縮量已成定局。但就價格而言，盡管2016年以來房價過快上漲，或多或少透支未來市場預期，但在供應持續偏緊、地價已然高企的大背景下，企業并沒有降價動力和空間，房價自然而然地仍將維持穩中有升的格局。隨著新晉地王項目陸續入市，熱點區域乃至板塊房價猶存顯著的上漲動力，在改善置換需求成主流以及持續“資產荒”背景下，高端住宅市場供需兩旺的格局仍將維持。