??17年新年土拍已經開始，不少重點城市在執(zhí)行“收緊”調控政策以來，其土地市場仍然受到眾多房企關注，土拍熱度依然不減，如剛剛結束的合肥濱湖區(qū)土拍，收金148.7億，七宗地塊有四宗溢價率超200%、1宗溢價已超300%。同時，也有部分城市土地市場出現(xiàn)“降溫”，高溢價、高總價、高均價“三高”地塊均未出現(xiàn)，幾近以底價成交，政策調控效果或已顯現(xiàn)。

??新年土拍情況：首場土拍并不冷，重點城市依然熱

??我們梳理了開年以來重點城市新年首場土拍情況(見附表1)，整體情況如下：

??南京、合肥、佛山、寧波等城市土拍依然較熱。雖然大部分重點城市均已執(zhí)行土拍限價、熔斷、竟配建等土地出讓的收緊調控(見附表2)，但從1月份已開賣土地的城市來看，在南京、合肥、佛山、寧波等城市首推地塊拍賣中房企的熱情度依然很高，鄭州、成都部分重點地塊也受到較高的關注度。其中，南京于1月12日舉行首場土拍，推出的7宗地塊中兩宗住宅地塊受到房企追捧，其中江寧濱江G90地塊拍出11077元/平米突破區(qū)域最高現(xiàn)房銷售起始價，同樣江寧湯山G91號地塊總價超過最高限價將搖號定奪；合肥也于1月13日迎來首場土拍，共計出讓新站區(qū)等7宗地，吸金71.45億，其中多宗地塊溢價率都超過100%；而佛山、寧波首場土拍部分地塊拍出區(qū)域新高單價。

??上海、深圳、青島、無錫等城市土拍被迫“降溫”。這些城市土拍“降溫”現(xiàn)象主要是為響應調控號召，對推地屬性做了結構調整，為較冷門的地塊。如上海1月5日推出的寶山羅涇鎮(zhèn)兩宗地，其中一塊住宅地塊受到房企歡迎，拍出了57%的較高溢價率，而另一宗商業(yè)地幾近以底價成交，溢價率僅3%。深圳不約而同，首推地塊均為關注度較低的地塊，1月5日推出兩宗工業(yè)地、一宗商業(yè)地，均以底價成交。其他還如無錫首場土拍推出的地塊為錫東新城商務區(qū)五星級酒店地塊，在商業(yè)供應過量的市場環(huán)境之下，該地塊成交自然而然反響平平。而青島亦是如此，避開純住宅用地供應，本次出讓是即墨市5宗地塊，3宗地塊為純商業(yè)、2宗為住宅兼容商業(yè)。

??由上可以看出，重點城市土拍市場、尤其是住宅地塊，依然是房企角逐拿地的焦點，其他二線省會城市的部分重點地塊也將受到房企關注，如本次首場土拍中，石家莊推出緊鄰正定新區(qū)園博園核心位置的兩宗商務金融地均以200%以上的高溢價成交。城市之間和城市內部的土拍行情分化現(xiàn)象或是今年主流。

??房企拿地建議：城市選擇須謹慎，拿地方式可變換

??對于房企而言，在今年城市分化調控的大環(huán)境下，房企在拿地上又須準備哪些策略呢？

??首先，在城市選擇上，三類城市值得注意：

??① 控制：杭州、蘇州、南京、深圳等城市，16年地價已經高企，今年要控制拿地價格；

??② 謹慎：成都、重慶、昆明等市場趨于飽和的城市，可考慮投資一些中小型地塊，可加快開發(fā)，保證快速變現(xiàn)；

??③ 碰運氣：在北京、上海、廈門、廣州、合肥等城市抗風險能力強，但土拍限制較為嚴格，房企可碰碰運氣，多參與，搖號搖到、溢價較低就拿； 

??其次，就房企自身投資戰(zhàn)略的制定而言，我們建議：

??① 聚焦：聚焦目前已進入城市，暫不做大規(guī)模擴張。尤其是擴張欲望較強的中小型房企，做好已進入城市的深耕發(fā)展，穩(wěn)一步，走一步，不建議快跑。

??② 追隨：緊跟政府規(guī)劃的步調，城市綜合性項目機會看多。如與政府合作開發(fā)產業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)等大型綜合項目，可獲取土地一級開發(fā)、代建、運營、土地儲備等多方業(yè)務。

??③ 尋找：敏銳市場風向，尋找投資機會。市場下行時，也是下一波發(fā)展的機會； 

??再者，在拿地方式上，房企可以選擇：

??① 不拿或少拿地王。2017年機遇與挑戰(zhàn)并存，政策面的收緊房企或面臨銷售困境，房企拿地應規(guī)避高總價、高溢價、高單價地塊，但與此同時，土地市場的降溫也值得期待，趁土地價格回落之時，房企可選擇性增加土地儲備。

??② 尋找機會加大并購。16年不少房企抓住并購這個砝碼推高了銷售業(yè)績，同時企業(yè)土地糧倉也得到充實。房企在今年可加強自身的品牌或資本實力，尋找與自身發(fā)展戰(zhàn)略相匹配的收并購標的。

??③ 合作拿地或操盤。不少房企在16年拿了高價地塊，今年可適當減少權益，在拿地或操盤采取“合作-開發(fā)“模式，降低風險的同時，還能擴大銷售規(guī)模，贏得品牌輸出，合作方雙雙獲益。

??④ 撿漏地塊。熱點地塊并非是土地投資的唯一選擇，一些位于重點城市或區(qū)域的”遺漏“地塊也值得關注，這些地塊一方面或可在后期受到整個市場板塊的帶動而收益，另一方面，房企也可憑此自身品牌或產品溢價創(chuàng)出高銷量。