??近幾年，房地產行業涌起多元化浪潮，“房地產+”更成為房企尋求戰略新方向，謀求利潤增長點的代名詞。在眾多新業務領域中，代建可以說是發展最為迅速的一個，從行業龍頭到區域性標桿，紛紛上陣代建的市場，競爭格局頗為激烈。作為一種“以小搏大”的戰略舉措，代建實現了低投入撬動大收益，迎合了房企對規模與利潤的追求。

??目的：規避政策風險與高成本土地獲取，房企紛紛涉足代建業務

??代建起源于美國，在國內最初以政府代建的形式存在，尤其以杭州本土房企最為熱衷，綠城、濱江、宋都等均參與進來，當地代建市場迅速升溫。隨著市場行情動蕩，除了這些較早布局代建的房企外，萬科、保利、金地、旭輝、建業等房企也爭相加入了代建軍團。

??搶灘代建業務，房企可以說是蜂擁而至。自2010年9月綠城轉變運營思路，成立綠城房產建設管理公司，輸出品牌與管理服務，打響代建第一槍，此后行業內房企對代建的關注有增無減。我們認為，代建緩解了目前房企最為承壓的兩大因素，土地和政策，而通過加碼代建，房企僅是參與開發和后續管理，相比于傳統地產開發，房企省去投資環節，一則避免了當下土地招拍掛市場競爭與較高的土地獲取成本，二則可規避政策收緊對項目布局及后期去化帶來的不利影響，從地產商轉向服務商，房企坐享品牌輸出收益。

??格局：代建領域以綠城為大，與朗詩、濱江等房企細分市場

??經過6年快速發展，代建領域已形成新的房企格局。目前來看，所謂“早起鳥兒有蟲吃”在綠城身上得以驗證，據企業2016年中期業績公告，至2016年6月，綠城負責的代建項目達到166個，涉及面積5225萬平米，以代建公司成立時間為計，綠城平均每年新增代建面積有871萬平米。此外，截止2016年底，企業全年代建簽約銷售金額為181億元，不管是項目規模，還是簽約銷售額，綠城彰顯了在代建領域的領頭羊地位，短期而言，行業內無其他房企可匹及。

??綠城為大的格局下，房企間以細分市場各謀份額。體現在項目類別上，綠城、濱江是中高端產品的典型，服務于精品住宅的開發和管理，而專注于綠色地產的朗詩將自身優勢放大，綠色科技住宅成為企業代建業務的標簽，同時我們也看到，萬達、紅星美凱龍分割商業市場，前者發力城市綜合體，輸出品牌萬達廣場，后者代建家居MALL，進一步做大品牌影響力與規模。在服務內容上，房企彼此的代建亦有差異。以綠城和朗詩為例，兩家都注重品牌的輸出與品質的保證，但在具體服務中，綠城還納入了項目前期規劃、材料采購等服務，而朗詩更多的關注項目工程建設層面。

??模式：服務政府、企業和資本形成3種模式，綠城代建4.0聯動產業鏈

??綜合房企參與角色，面向不同的委托方，當下主流代建模式主要有3種，分別為政府代建、項目代建及資本代建。其中，房企接觸最多的當屬政府代建，其次為項目代建，資本代建較為少見。

??政府代建可以說是入門代建業務的最好途徑。近兩年，中央明確加大保障安居工程的要求，各地方政府都有建設安置房、限價房、公共租賃房的指標，且對開發企業并無特殊要求，房企合作政府代建保障房的門檻較低。于合作方面，政府提供土地和資金，房企僅負責保障房項目的建設與管理，在項目出售或出租后，獲取相應銷售額或利潤額7%-8%的分紅。

??項目代建往往需要受托方有不錯的行業知名度，業務集中于具有品牌溢價能力的房企。在這種模式中，委托方通常是中小型房企或跨界企業，需要提供土地、全部或部分資金，后續的項目開發、經營及管理則由受托方全權負責，其代建收入來自派駐團隊的基本管理費用、委托開發管理費用以及項目業績獎勵三個渠道。據公開資料顯示，綠城管理的毛利率可達60%，凈利率甚至有30%，超過不少傳統房地產開發企業利潤率，項目代建的總體收益頗為可觀，尤其是輸出品牌，項目以高溢價超額完成銷售預期，受托方獲取收入也隨之水漲船高。

??資本代建則是構建資金平臺，實現三方共贏。這種業務模式下，作為受托方的房企一方面搭建金融平臺引入意向金融機構，一方面尋找合適的地產項目以供投資，待項目確認后，房企負責開發及管理，后期與投資方共享收益。通過資本代建，可以有效緩解一些因為資金問題而無法繼續開發的項目困境，如爛尾樓，在加速存量房源去化的同時，確保了項目提供方、代建房企與投資方獲益。

??此外，值得一提的是，主流代建模式之外，綠城于2016年年中推出了“代建4.0”標準體系，對原有的代建業務進一步升級。相比于前3種代建模式，綠城“代建4.0”最大的亮點在于聯動上下游產業鏈，實現代建平臺化，一則面向委托方，以對賭約定、合同承諾獲得高度信任，二則整合綠城旗下供應鏈，提供更長周期的服務。對比之下，“代建4.0”打通項目開發全產業鏈，整合基金、供應商、保養等資源，服務層面更為周全，有助于綠城更快占據市場、增加客戶粘性。 

??趨勢：短期業務資源可觀，長期或集中于與政府、資本的合作

??對于未來代建市場，我們判斷其業務方向會趨于集中，且或為少數實力較強的企業所壟斷。

??短期(5-10年期間)來看，市場上依然有不少中小型房企參與房地產開發，這類企業在市場行情較好時多數可維系業務，但在市場下行時，他們則首當其沖，或選擇被大型房企收購，或尋求代建來解決生存危機，所以，涉足代建的房企在項目代建上還有不錯的市場可挖掘。

??而長期(10年后)來看，城市土地資源會愈加難求，收并購成為房企獲取土地的重要渠道，在這種趨勢下，未來中小房企數量會越來越少，代建合作概率也隨之降低。受此影響，代建業務將向政府代建、資本代建集中，房企分食市場份額格局會更為激烈，對于占據品牌優勢，有能力的企業而言，這也將是其獲取代建話語權的時機。