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??截至3月10日，11家千億房企中已有7家發布業績預告，它們的歸屬母公司凈利潤同比均有所下滑。

??其中，萬科A預計將錄得450億元的虧損，同比下跌470%。保利發展、綠城中國、招商蛇口、建發股份、越秀地產、龍湖集團等的歸屬母公司凈利潤同比跌幅則在3成至8成之間，但仍保持盈利狀態。

??針對業績下滑，萬科A表示2025年將繼續加快風險化解，全力以赴實現業績改善。越秀地產也透露今年將加快銷售、去庫存及精準投資。

??外部環境的積極向好為房企改善自身的盈利狀況創造了良好條件。3月9日，住房城鄉建設部黨組書記、部長倪虹在十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上指出，今年一、二月份以來，房地產市場繼續保持止跌回穩的積極勢頭，市場信心得到有效提振。根據研究機構的預測，部分千億房企將在2025年迎來業績拐點，歸屬母公司凈利潤重回增長軌道。

??7家千億房企盈利預警

??根據國家統計局的統計，2024年，全國新建商品房銷售面積97385萬平方米，同比下降12.9%，其中住宅銷售面積下降14.1%。新建商品房銷售額96750億元，同比下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。截至2024年末，商品房待售面積75327萬平方米，同比增長10.6%。其中，住宅待售面積增長16.2%。

??受行業大環境影響，房企在2024財年依然面臨嚴峻的盈利挑戰。

??3月7日，龍湖集團、越秀地產齊齊發布盈利警告。龍湖集團表示，公司2023年錄得剔除投資物業及其他衍生金融工具公平值變動影響后的股東應占核心溢利113.5億元，2024年的股東應占核心溢利預計錄得約35%至40%的下降。

??越秀地產則預計股東應占盈利較2023年度同比下降約65%至70%，核心凈利潤同比下降約50至55%。除了結轉毛利率下跌外，影響其凈利潤的因素還有22.7億元的存貨減值撥備，13.9億元的物業、廠房及設備和使用權資產減值撥備，以及7.3億元的商業物業凈評估跌值。

??此前已有5家千億房企公布了2024年的業績預告。保利發展實現歸屬母公司凈利潤約50億元，同比減少58.43%。對比2023年31.18億元的股東應占利潤，綠城中國預計2024年的跌幅在50%以內。萬科A則是由盈轉虧，預計歸屬母公司凈利潤的虧損額達450億元。招商蛇口2024年實現歸屬母公司凈利潤40.4億元，同比下降36.1%。建發股份預計2024年實現歸屬母公司凈利潤24億元至35億元，較2023年減少96億元至107億元，降幅約73%至82%。

??截至3月10日，2023年銷售額超過1000億元的房企中，還有中國海外發展、華潤置地、濱江集團及華發股份尚未發布業績預告。

??某上市房企的管理層告訴中國房地產報記者，對于港股上市公司發布盈警或盈喜，香港聯交所規則下沒有明確標準，“由上市公司自我判斷，所以每家情況都不太一樣。”A股主板的要求是，如果上市公司預計年度凈利潤為負、扭虧為盈、凈利潤同比增減50%以上，或者期末凈資產為負，必須在會計年度結束后的1月31日前發布年度業績預告。綜合這些規則，預計上述4家房企2024年的業績波動幅度不會太大。

??2025年或迎業績拐點

??基于過去三年行業銷售規模的持續收縮，規模房企2024年的利潤下滑是可以預見的。摩根大通表示，2021年以來，內地房地產行業動蕩對所有發展商的邊際利潤影響深遠，市場對龍湖集團等房企的利潤下行不會感到意外。一家千億房企的內部人士也表示，公司2024年沒有虧損已經是值得慶幸的事情了。

??萬科A在業績預告中詳細分析了虧損的原因，主要是房地產開發項目結算規模和毛利率顯著下降，2024年房地產開發業務結算利潤主要對應2022年、2023年銷售的項目及2024年消化的現房和準現房庫存。這些項目大部分為2022年前獲取的土地，地價獲取成本較高，銷售情況和毛利率均低于投資預期，導致報告期結算毛利總額大幅減少。計提信用減值和存貨跌價準備，部分非主業財務投資出現虧損，部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值等也是重要影響因素。

??萬科A表示，行業已經度過最困難的時期，對房地產市場止跌回穩充滿信心，2025年將聚焦三大主業、全力以赴推動經營改善。龍湖集團寄希望于非開發業務收入和利潤貢獻的持續提升。保利發展則在估值提升計劃中提到了穩經營、提質效的安排，包括保持行業領先的投資強度，聚焦核心城市獲取銷售兌現度高、盈利能力顯著優于存量資源的土地資源等。據克而瑞統計，2025年前兩個月，保利發展的全口徑拿地金額達340億元，居行業首位。

??當然，除了自身的戰略調整，房企經營業績的好轉也離不開大環境的托舉。天風證券認為，當前對行業走勢最為重要的影響因子仍是房價。2024年第四季度以來，二手價格逐步趨穩、新房價格環比走強，量價構成階段性正向循環。現階段，多數城市的價格企穩對于盈利邊際改善的影響是行業性的。從施策角度看，“限制性政策放松”“城中村改造”“控制供地”均指向“調節供需、穩定房價”，對應“盈利邊際改善”邏輯。而“收儲”是另一種直接改善資產質量的方式。

??“房企業績依賴于整體市場變化，如果2025年房地產市場實現止跌回穩，房企業績也會出現回穩態勢。”中指研究院企業研究總監劉水表示，今年的《政府工作報告》把“穩住樓市股市”寫進總體要求，并且提出“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，這意味著房地產支持政策還會再加力，市場止跌回穩可期，進而整體上房企的業績也將迎來拐點。

??研究機構發布的盈利預測也比較樂觀，預計部分千億房企將于2025年開始實現歸屬母公司凈利潤的正增長。例如，湘財證券預測保利發展在2025年、2026年將實現54億元、63億元的歸屬母公司凈利潤。開源證券預計招商蛇口2025年、2026年的歸屬母公司凈利潤為59.7億元、64.7億元。