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??今年政府工作報告提出“持續推進城市更新和城鎮老舊小區改造”，這一重要部署為城市實現高質量發展和建設指明方向，注入了新動能。

??推動城市更新是民心所向、發展所需，也是踐行人民城市理念的內在要求。

??3月9日下午，住房城鄉建設部黨組書記、部長倪虹在全國兩會民生主題記者會上介紹，從2019年中央部署實施城市更新以來，全國累計開工改造城鎮老舊小區近28萬個，惠及1.2億居民。2025年，住房城鄉建設部將找準切口，瞄準痛點難點，大力抓準抓好城市更新。

??“當前，我國城鎮化率已超過65%，城市建設從‘增量擴張’逐步轉向‘存量更新’階段。城市更新作為推動城市高質量發展、改善民生福祉、優化空間結構的重要抓手，已成為國家戰略的重要組成部分。”全國政協委員、深圳市人大常委會副秘書長何杰表示，但隨著城市更新工作的全面推進，法律依據不足、管理機制不健全、利益協調復雜等問題日益凸顯。

??何杰建議，由國家層面統一立法，盡快制定《城市更新管理法》，具體原因主要體現在幾個方面：

??一是城市發展轉型的客觀要求。

??我國大量城市面臨老舊小區改造、基礎設施升級、產業空間轉型、歷史文化保護等任務。“據統計，全國需改造的城鎮老舊小區約21.9萬個，涉及居民超4200萬戶；部分城市工業用地閑置率超過30%，傳統產業空間亟待功能更新。”何杰認為，現行《城鄉規劃法》《土地管理法》等法律對城市更新的規定較為分散，缺乏系統性、可操作性的頂層設計，導致地方實踐中存在政策模糊、權責不清等問題。

??二是破解公共利益與市場機制平衡難題的客觀要求。

??城市更新涉及政府、企業、居民等多方利益，矛盾頻發。按照當前我國法律，如果沒有100%業主同意，拆除房屋屬于違法損毀他人財產。“我國尚未就此訂立相關法律，導致地方政府無法可依，城市更新工作無法推動落地。”何杰說，公共事業和土地拆遷整備工作也面臨“釘子戶”的漫天要價，困難重重，阻礙了城市發展和經濟建設。

??三是生態保護與可持續發展的客觀要求。

??在“雙碳”目標下，城市更新需融入綠色低碳理念。然而，部分更新項目仍存在大拆大建，造成資源浪費和生態破壞。通過立法強制要求更新項目符合綠色建筑標準、保護生態空間，是實現城市可持續發展的重要保障。

??四是地方實踐亟需國家法律支撐的客觀要求。

??“近年，北京、上海、廣州、深圳等地已出臺城市更新條例，進行了一些探索，但地方性法規效力有限，實施效果不佳。”何杰舉例稱，深圳規定危舊房屋小區95%的業主同意城市更新的，其他5%的權利人的房屋由區級政府予以強制行政征收，但在實踐中，少數業主濫用司法資源起訴政府機關，耗時數年仍無法統一業權，條例落地效果不佳。“另外，行政征收不透明也容易導致腐敗或維穩風險。”

??“由國家層面統一立法，制定《城市更新管理法》，是踐行‘人民城市’理念、推動城市治理現代化的關鍵舉措。”何杰認為，通過立法，避免政策碎片化問題，解決政府部門與司法機關相互推諉，幫助地方法院解除上位法、下位法的管轄權以及終審權等問題，避免無效率的司法扯皮資源浪費，為全國城市更新提供穩定預期。

??他建議全國人大常委會盡快啟動立法程序，組建跨部門起草專班，廣泛征求社會意見，力爭在“十五五”期間完成立法，通過立法明確各方權責、規范操作流程、保障公共利益，破解當前城市更新中的制度瓶頸，為建設宜居、韌性、智慧城市提供法治保障。

??何杰強調，《城市更新管理法》應立足我國國情，明確法律定位和基本原則，從構建分級管理體系、規范全流程實施機制、完善利益協調與保障機制、強化監督與問責機制等方面，構建全流程的制度體系。

??此外，他建議參考香港《市區重建局條例》《2024年土地（為重新發展而強制出售）（修訂）條例》等法律法規，賦予多數業主強制收購少數業主產權的權利，即當某一地塊90%的業主同意重建時，可由開發商或政府土地整備部門向法院申請強制售賣令，由法院裁定后公開拍賣地塊，徹底解決“釘子戶”難題。