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??10月26日，中金印力消費類基礎設施 REIT （簡稱：中金印力REIT）在深交所發布招募說明書，成為第一批正式進入公開發布階段的消費類基礎設施公募REITs之一。公告顯示，該REIT的資產方為萬科旗下印力集團，底層資產為杭州西溪印象城。萬科董事會主席郁亮于近日的媒體交流會上表示，REITs對于不動產經營業務的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發的重要性，能夠實現商業模式的閉環。一旦完成REITs的環節打通，萬科將有望真正從開發商轉變為不動產商。

??按照募集說明書，假設募集基金份額以標的物業估值人民幣39.77億元為基礎，扣除基礎設施基金擬向外部貸款銀行借入、用于償還項目公司存量貸款的外部借款人民幣4億元，則基礎設施基金擬募集資金為人民幣35.77億元。

??業內人士認為，印力于消費類基礎設施REITs試點中拔得頭籌，反映了市場對其資產質量和運營能力的認可。此次中金印力REIT的發布，將推動萬科商業板塊建立存量資產與資本市場的連接，進入資產良性循環的新發展階段。但更重要的是，對于業內經營性不動產布局最早、賽道最全的萬科而言，此次REITs發布只是起點，隨著公募REITs的持續發展，萬科經營性業務的發展將迎來進一步提速，為公司的長期價值增長提供更豐富的來源。

??根據公開信息，為推動消費基礎設施高質量發展、充分挖掘國內市場潛力、提升內需對經濟增長的拉動作用，今年3月，國家發改委正式將百貨商場、購物中心等消費類基礎設施納入基礎設施公募REITs試點范圍。能夠成為首批發布的消費類基礎設施公募REITs，優質的底層資產是基礎。此次中金印力REIT的底層資產杭州西溪印象城，位于杭州核心商圈——大城西板塊的黃金地段，整體建筑面積 25萬平方米，367家商戶，是余杭區體量最大的購物中心。在長期的精益化運營管理下，項目吸引了穩定的客流和優質的商戶，實現了99.2%的出租率，為此次REIT發布貢獻了良好的預期收益。

??除了底層資產的質量，決定REITs是否能成功發行且持續擴募的關鍵，是資產方的運營管理能力。此次中金印力REIT的資產方印力集團，是萬科旗下的購物中心開發與運營能力平臺，全國在管商業面積超過1200萬平方米，資產規模超過1000 億元，整體出租率達95%。根據公開信息，萬科在2016 年通過持有投資基金的權益成為印力集團的重要股東，萬科對印力集團從經營管理、資產運營等方面進行全方位支持，并將部分商業項目委托至印力集團運營管理，截至目前，萬科委托印力管理的商業項目經營坪效增幅超過20%。

??事實上，此次中金印力REIT如成功發行，將助力萬科的商業業務構建完整的“投、融、管、退”商業模式閉環，實現資產和資金更高效的運轉，在更低的財務負擔下實現業務的持續健康發展。百貨商場、購物中心等商業不動產項目，天然存在資金額高、投資回報周期長的特征，過去由于條件限制，缺少穩定的市場退出機制，對持有此類資產的企業發展造成了顯著的掣肘。而REITs的落地將有助于改善這一狀態。舉例而言，全球知名的商業地產運營巨頭凱德集團，正是通過私募基金+REITs的雙輪驅動，實現了真正意義上的“輕盈發展”，實現總資產規模增長3倍的同時，凈負債率卻同比下降了56%。對萬科而言，REITs一旦打通，也意味著能夠持續將合格的商業資產推向市場，回籠現金用于存量資產的盤活提效或新項目拓展，實現更良性的發展。

??更重要的是，伴隨REITs試點的逐步深入，萬科經營性業務“布局早、賽道全”的優勢將愈發顯現，為其長期價值增長提供更豐富的來源。作為最早啟動轉型的房企，萬科自2014 年提出“城市建設服務商”戰略至今，除了商業業務外，在物流倉儲、長租公寓等賽道也已完成布局，并建立了行業領先優勢。其中，萬科物流業務目前綜合實力位列行業第一梯隊，截至2023年上半年，累計開業項目可租賃建筑面積985.2萬平方米，并保持著行業領先的出租率，高標庫穩定期出租率85%，冷鏈穩定期使用率79%。長租公寓業務也在規模和效率上保持行業第一，共運營管理租賃住房22.5萬間，出租率達到95.9%。過去三年，萬科以REITs發行對資產的要求標準，持續提升旗下經營性不動產的資產質量。印力此次披露了有50個項目已開業滿三年，均可作為潛在擴募資產。伴隨公募REITs的持續發展，底層資產類型持續擴容，市場交易規模和活躍度不斷上升，萬科的經營性業務也將有望為公司貢獻新的價值增長點。

??值得注意的是，房地產行業近兩年經歷了前所未有的沖擊，行業已無法再回到過去對住宅開發過于依賴的階段，活下來的企業都將需要尋找新的發展路徑。此次中金印力REIT如能率先成功發行，打通經營性不動產生意流程的“最后一公里”，不僅將助力萬科的長期發展，對于正處在水深火熱的房地產企業而言，也將提供新的解題思路。