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??“二手房殺價太狠了。購房人往往照著原價的20%來砍價。”上海的一位資深房產經紀人張洪超告訴中國房地產報記者，國慶期間，看房人數明顯增加，但熱度僅僅維持了不到兩周時間，同時，二手房市場的價格博弈也越來越激烈。

??自今年9月上海實施樓市新政以來，市場出現了新的局面，一方面政策帶來的利好讓9月份的一二手房交易量掀起一波成交小高峰，但上海樓市在10月份似乎回歸了平淡，目前僅有高端改善類還保持相對較強的購買力，剛需和置換類需求的交易已經回歸常態。

??另一方面，新房市場呈現出持續的分化態勢。從區域分布、價格水平、到產品類型，無不體現出市場的多元化和復雜性。首先是中心城區，從區域分布來看，新房市場呈現出明顯的地域性特征：浦東新區、黃浦區、靜安區等市中心區域的新房市場整體銷售勢頭不俗，遠離市中心的郊區項目則面臨更大的銷售壓力。但同為市中心項目也有分化情況，除了一些核心區域的項目依舊熱銷外，其他項目開始出現續銷和啟動中介分銷的情況。

??在業內人士看來，9月1日出臺樓市新政之后，政策熱度時間短、客戶冷靜速度快，并沒有交出令人滿意的答卷，記者多方走訪調查發現，新政落地后真實的市場情況遠比想象中復雜。

??二手房市場深度博弈

??買賣雙方心態不一

??10月17日，上海優化住房公積金貸款套數認定標準，成為全國首個實行公積金“認房不認貸”的一線城市。新標準規定，無房、在全國無公積金貸款或首次公積金貸款已結清的，可以認定為首套住房。同時，在上海已有一套房、符合改善型認定條件，在全國無公積金貸款或首次公積金貸款已結清的，認定為第二套改善型住房。

??疊加之前9月1日開始執行的商業貸款“認房不認貸”政策，上海已連續出臺多項刺激樓市的政策，隨之而來的是成交立竿見影的回暖，中指研究院數據顯示，9月上海二手商品房成交17498套，日均583套，環比增長12.8%。

??不過，多名從事二手房交易的經紀人對中國房地產報記者表示，新政帶來的市場熱度并未持續多久。預期中的國慶長假成交高峰并沒有到來。

??這個國慶長假，中原地產聯洋店董（該公司“合伙人制度”下的職位,類似于店長）鹿華帥難得休息了3天，他告訴記者，“黃金周”前幾日，店里除了安排必要的值班人員，其他經紀人都進行了輪休，“感覺大家都出去旅游了，來看房的客人很少。”

??不止是鹿華帥的門店，所有經紀人幾乎都有類似的感覺，客戶變少了。

??上海鏈家數據顯示，在政策放開的首個周末，鏈家門店的帶看量增長30%以上。9月1日至10日，上海商品房的成交套數是一線城市中最多的，達到3761套，但相比上一個10天成交周期，仍然下降了約4成。

??認房不認貸政策執行的第一周，上海二手房市場的門店來訪量和交易量確實有明顯上升，但熱度并未持續多久。中原地產數據顯示，10月1日至10月6日，受“十一”長假影響，上海二手房每天的成交量均在100套以下。

??“當下賣房，只有降價一條路可走”。

??中原地產新華路店董張洪超向記者表示，“我一直提醒業主，想賣掉房子，必須要降價才行，要么索性撤牌不賣。”

??以一套位于鎮寧路華山路的東方劍橋小區的某房源為例，張洪超介紹，從年初至今，該房源已經累計降價1000萬元，降幅達25%。業主表示，如果誠心購買，價格還可以談。

??二手房成交難，已經成為買賣雙方以及中介們的共識。

??中原地產浦東森蘭店董宋滬雄向中房報記者表示，相比新政落地之前，購房人下手更為果斷。

??購房人張女士此前已經看了大半年的房子，她告訴記者，自己關注的小區價格在逐漸下降，9月初，隨著新政出臺，張女士覺得價格已經差不多了，便決定出手。最終，張女士選擇了一套總價500多萬元、90平方米的兩居室，而該價格相較于年初，便宜了近50萬元。

??類似張女士這樣的購房人不在少數，還有一部分購房人選擇繼續持幣觀望。與此同時，購房人的心態也有了變化。

??中原錦繡華城店董汪鵬告訴記者，“看著房價一直在跌，購房客覺得現在買了就虧，許多原本想出手的客戶也不買了。”

??買漲不買跌，是普遍心態。以汪鵬所在的錦繡華城片區為例，9月份第二周，他的門店就成交了4套房源，但截至10月份第三周，他的門店10月份只成交了1套房源。

??中原地產聯洋店董鹿華帥認為，現在是購買二手房撿漏的好機會。

??他舉了個例子，位于聯洋碧云社區的一套188平方米的大平層，今年3月份市場價格在2000萬元左右，還不議價，但現在這套房源1600萬元就能拿下，累計降幅達25%，用中介的話說“買到就賺到，是大漏”。

??相較之下，賣家的心態沒有太大變化，一部分賣家愿意通過降價來配合成交。不過，也有許多業主開始選擇直接“躺平”，索性撤牌由售改租。

??“看房客多了，但依然沒有轉換為實際成交，大家都知道樓市出了政策，但總覺得還沒有到底。”張洪超告訴記者，從整個國慶黃金周期間的市場表現看，雖然帶看量有明顯增加，平均每天都有5至10組，但沒有轉換為實際成交。

??顯然，買賣雙方還在彼此的試探中博弈。

??新房市場分化嚴重

??熱門板塊依靠中介拓客

??新房市場則呈現另外一番景象，自上海實施“認房不認貸”政策后，許多新房的認購熱度略有上升。

??基于“認房不認貸”等利好政策的落地，上海中原地產數據顯示，8月28日至9月3日，上海新房成交面積27.71萬平方米，環比增加113.98%；9月4日至9月10日，新房成交僅5.66萬平方米，環比減少近80%；新政后的第三周，成立面積環比再次增加了53%。

??今年9月，上海新建商品住宅成交面積77.9萬平方米，環比增加39.6%。

??9月25日，上海徐匯區“紅盤”云錦東方三期二批次正式開售，105套房源在搖號至244號左右時便全部售罄，單套成交最高總價9618萬元。值得留意的是，該項目入圍分數高達118.32分，是上海市實行積分制度以來首個“滿分盤”。

??緊接著，位于上海內環內的新房項目海玥黃浦源開啟認籌，在售均價14萬元/平方米，基本清盤，所剩大多為高區單價17萬元/平方米的大平層戶型。項目在認購期間雖未觸發積分限售，但仍需要以2.5：1的比例進行搖號選房。

??此外，其他等待取證認籌的新天地中海順昌玖里、北外灘弘安里、老西門露香園、董家渡綠城外灘蘭庭、徐匯濱江啟元、匯元璽、陸家嘴濱江凱旋門等項目依然人氣高漲。任何風吹草動的信息，都有高端買家的關注。

??盡管有前述熱門項目仍然保持著高銷售熱度，但也有一部分項目的開盤銷售較為平淡。多名案場銷售向記者表示，現在的新房銷售積分要求也不高了，也沒有之前那么火爆了。

??以上海內環內靜安區某板塊項目為例，今年10月份起，該項目因為蓄客不足，開始向中介尋求幫助。此前，該項目兩次開盤均觸發了積分限售。

??上海市區內環內楊浦區稀缺地塊的某項目，單價12.1萬元/平方米，今年前兩次開盤的去化率不足80%，如今，項目第三次開盤伊始便啟動了中介分銷。

??其他如寶山、梅隴等質素不高的板塊已經紛紛啟動中介分銷。除了啟動分銷，市區內的一些新盤也開啟了降價促銷，但受政策限價因素的影響，開發商只能通過送車位券等方式來進行打折促銷。中環內某項目甚至通過“小定鎖房源”的辦法來吸引客戶，即購房人只要花3萬元，就能鎖定一套房源，后續不要了可以直接退款。

??對此，一位品牌房企的營銷負責人向記者表示，這主要是二手房置換周期過慢，拖沓了新增客戶入市的節奏。同時，由于新房集中供應的關系，四季度許多項目新盤扎堆上市，疊加房企回款指標壓力，導致項目銷售壓力有所加劇。

??即便房企用盡各種營銷手段，一些區位不佳的項目銷售依舊沒有明顯起色。

??種種跡象表明，上海核心板塊已經出現了分化現象。一邊是熱門板塊認籌率依然較高、一房難求，另一邊則是銷售持續遇冷。

??58安居客房產研究院院長張波表示，市場變化的背后，體現了政策調控措施對購房者和開發商的影響，也是市場需求和供應之間的變化。

??張波表示，一方面，購房人基于改善型住房需求，在各種刺激政策之下出現了復蘇。核心區域因為土地稀缺性，新房價格仍然堅挺。大量高端客群有換房需求，老房換新房的客戶，也在“認房不認貸”以及首付比例下調的刺激下，讓高端豪宅市場再次火熱。

??另一方面，現在的熱門板塊受二手房成交不利的影響，“價格倒掛”開始逐漸減少或者消失，直接導致購房者對于房地產投資的意愿收縮，一些原來熱門的項目不再受到追捧。

??據記者不完全統計，整個“十一黃金周”期間，上海外環內共有12個項目處于認購期，再加上一些續銷和待推蓄客項目，至少有50個上海新樓盤活躍在2023年的“十一”。其中，內環內項目海玥黃浦源項目，國慶期間來訪100組，成交12套，中環普陀桃浦金茂府項目來訪600多組客戶，成交10余套，寶華紫薇項目來訪500組到訪，成交40余套。

??前述營銷負責人表示，續銷樓盤的轉換率相比上半年已經明顯降低，新增看房客戶數量也不如預期。

??上海中原地產市場分析師盧文曦表示，四個一線城市全部落地“認房不認貸”，雖然效果不及預期，但余溫尚在，還能繼續發揮效用。如今，政策帶來的新增來客數量過了高峰期開始出現明顯回落，但絕對量仍要高于政策落地前，說明政策發揮的效力還在。

??外圍市場冷熱不均

??核心城區的成交明顯分化，上海外圍市場也呈現出冷熱不均的情況。

??10月24日，上海金山區打響了外圍板塊限購松綁的“第一槍”。 當日，上海金山區發布重點轉型區域人才購房實施細則。其中提出，非滬籍人才在滬繳納社保或個稅滿3年及以上且在本市無住房的，可購買1套住房，同時購房資格由居民家庭調整為個人。

??在業內人士看來，金山區域為上海的遠郊區域，市場表現并不理想，屬于一個封閉型市場，客戶主要是區域內消化，很難有市區客戶外溢過去。

??金山區域市場是上海外圍樓市的一個縮影。目前來看，上海郊區樓市依然低迷。

??自去年四季度開始，上海郊區不少項目便開始啟動分銷，同時開啟打折促銷活動。

??58安居客研究院研究總監陸騎麟表示，這主要是受集中供應的影響，項目扎堆上市對于外圍市場造成一定的壓力，尤其是約70%的新盤主要集中在外環外區域，外環外的供求比只有約1.5：1。

??同時，由于缺乏成熟的配套，上海外環外區域的非核心板塊項目普遍面臨更大的去庫存壓力，核心地段與非核心地段的明顯分化的趨勢。

??自出臺“認房不認貸”新政后，上海五大新城和外環外市場的各類樓盤來訪有10%至20%的提升，其中，成交表現好的主要是配套成熟的核心板塊、地段產品力表現不錯的項目，如嘉定新城和青浦新城，這些區域的項目由于和周邊二手房存在“價格倒掛”，銷售表現尚可。除此以外，上海外圍板塊的項目銷售依然面臨困境。

??整個“十一”期間，上海五大新城的新房項目新增客戶日趨減少，訪客轉化成交比例下降，意向客戶因為二手房置換周期拉長，持幣待購者觀望情緒嚴重。看房的人不少，但意向堅決或者購房條件具備的群體數量卻有所減少。

??陸騎麟表示，當前外圍樓市成交主要以本地改善型需求為主，如果限購全面取消才有可能激發外部的剛需入市，從而利好全市的房地產市場回暖，因此，此次的樓市政策刺激區域和力度是明顯不足的。

??有意思是的，上海樓市新政出臺以后，上海外圍市場一度出現了“千人搖”的情況，位于嘉定新城的萬科理想之地三期于今年9月底開啟認購，推出385套房源，該項目收獲超過1010組認購，認購率為385%；位于浦東唐鎮的華發半島華庭，160套房對應640組認購客戶，認購率達到400%。

??一位品牌房企的華東區域市場與客戶研究部負責人向記者表示，限購政策的松綁，有助于增加新的購房群體，但這類群體也往往更傾向于配套成熟的核心板塊、地段的產品力表現不錯的項目。

??目前，上海樓市的購房邏輯隨著市場的變化已經發生了改變。隨著消費者需求的不斷變化和市場環境的不斷變化，未來的新房市場將更加多元化和復雜化。客戶在有限的預算范圍內，只會選擇最好的板塊、板塊內最好的項目。

??上述市場與客戶研究部負責人表示，對于開發商來說，精準定位目標客戶群體、合理定價以及提供優質的產品和服務將成為制勝的關鍵。想在目前的環境中贏得市場，在眾多競品中脫穎而出，現階段，對于開發商而言沒有太多好的辦法。“項目想要去化快，要么自身產品過硬，要么臨近地鐵商圈的成熟地段，要么通過低總價性價比來吸引客群。”

??比如，松江的某熱銷項目，套均優惠10萬元，還送車位，今年“國慶”期間共成交了60套。

??另據記者觀察，目前上海外圍市場的在售項目，如奉賢、金山、松江等地的有些項目，去化普遍不理想。一些產品因周邊缺乏配套，即使啟動打折促銷，銷售情況也沒有明顯的好轉。

??綜合看來，當下上海樓市仍處于恢復期，最差的時候已經過去了，但未來會不會繼續向好，要看政策層面會不會繼續發力，宏觀經濟環境會不會有所改善。