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??“與3年前相比，現(xiàn)時(shí)利率下跌的可能性較高，走勢較為明確。地價(jià)亦已跌至接近政府的成本價(jià)，與前幾年比，地價(jià)再跌的可能性較低。”長實(shí)集團(tuán)主席李澤鉅說。

??8月3日，李嘉誠家族旗下企業(yè)長江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“長實(shí)集團(tuán)”，01113.HK）發(fā)布2023年中期業(yè)績報(bào)告。

??中報(bào)顯示，2023年上半年，長實(shí)集團(tuán)已確認(rèn)的物業(yè)銷售收入為82.46億港元，同比減少59.6%；收益為35.3億港元，同比減少56.2%。

??盡管業(yè)績出現(xiàn)震蕩，但李澤鉅仍展示出投資信心，他說，“我們認(rèn)為應(yīng)該在逆周期買地或置業(yè)，現(xiàn)在的時(shí)機(jī)比3年前穩(wěn)陣（即穩(wěn)妥的意思）。”

??李澤鉅表示，當(dāng)市場普遍認(rèn)為經(jīng)濟(jì)向好和利率偏低時(shí)，樓價(jià)和地價(jià)都傾向于上漲，但現(xiàn)在市場認(rèn)為經(jīng)濟(jì)尚待復(fù)蘇，利息成本偏高，意味價(jià)格將近見底，集團(tuán)未來將繼續(xù)買入合適地皮，但強(qiáng)調(diào)會嚴(yán)守財(cái)務(wù)紀(jì)律。

??當(dāng)下，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場仍處于下行周期，供需兩端表現(xiàn)較為低迷，現(xiàn)在是否較為合適的買入時(shí)機(jī)？

??一位內(nèi)地國資房企的投資人士在受訪時(shí)稱，逆周期買地或者置業(yè)，對于一般的企業(yè)和個(gè)人來說本身屬于“鋼絲上跳舞”不好把握。目前，內(nèi)地不少政策待出，這時(shí)候逆周期還是需要看區(qū)域，分區(qū)實(shí)施不同的投資策略比較合適。”

??業(yè)績表現(xiàn)出現(xiàn)下滑

??中報(bào)顯示，截至2023年6月30日，長實(shí)集團(tuán)未經(jīng)審核的持續(xù)業(yè)務(wù)股東應(yīng)占溢利為103億港元，同比減少20.14%；每股盈利2.88港元，同比下滑18.9%；每股中期股息0.43港元。

??長實(shí)集團(tuán)稱，利潤下滑，主要由于飛機(jī)租賃業(yè)務(wù)于2022年終止，以及物業(yè)發(fā)展進(jìn)度因?qū)徤魍羶Σ呗远霈F(xiàn)空窗期所致。

??分具體業(yè)務(wù)來看，中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，長實(shí)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售收入約82.46億港元，同比下跌59.57%，銷售業(yè)績主要來自香港名日?九肚山、東莞海逸豪庭、上海湖畔名邸和北京譽(yù)天下。其中，香港、內(nèi)地、海外的業(yè)績貢獻(xiàn)占比分別為52.34%、42.95%、4.71%。

??租賃業(yè)務(wù)因整體市場放緩仍然受壓。報(bào)告期內(nèi)，長實(shí)集團(tuán)物業(yè)租賃實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入27.86億港元，同比微降4.56%。

??長實(shí)集團(tuán)稱，位于中環(huán)的長江集團(tuán)中心二期將于今年年底前后落成，其長期經(jīng)常性租金收入，將擴(kuò)大集團(tuán)投資物業(yè)組合及提升其資產(chǎn)價(jià)值，因此對寫字樓租賃業(yè)務(wù)前景抱有信心。

??相較之下，酒店及服務(wù)套房業(yè)務(wù)已企穩(wěn)回升，實(shí)現(xiàn)收入19.41億港元，同比增長27.11%。

??長實(shí)集團(tuán)表示，憑借穩(wěn)固基礎(chǔ)及強(qiáng)健財(cái)務(wù)狀況，集團(tuán)將繼續(xù)把握市場機(jī)遇，坐擁靈活選擇之投資優(yōu)勢，物色新機(jī)遇，以應(yīng)對挑戰(zhàn)。“集團(tuán)將繼續(xù)投資持續(xù)壯大可帶來穩(wěn)定經(jīng)常收入之穩(wěn)健資產(chǎn)組合，為股東爭取長遠(yuǎn)價(jià)值。”

??過去兩年，長實(shí)集團(tuán)在港積極拿地，新增四幅政府地皮、兩個(gè)重建發(fā)展項(xiàng)目，分別做商住發(fā)展用途。截至2023年6月底，長實(shí)集團(tuán)擁有可開發(fā)土地儲備約7600萬平方呎（約706萬平方米），其中800萬平方呎、6400萬平方呎及400萬平方呎分別位于香港、內(nèi)地及海外。

??應(yīng)逆周期買地或置業(yè)

??根據(jù)2023年中報(bào)，截至報(bào)告期末，長實(shí)集團(tuán)銀行結(jié)存及定期存款約438億港元，1年內(nèi)到期借款僅約92億港元。

??“我們一向奉行以市價(jià)或低于市價(jià)去賣樓以促進(jìn)銷售。市況較明朗時(shí)，我們積極買地，去年完成數(shù)宗交易。我們認(rèn)為應(yīng)該在逆周期買地或置業(yè)，現(xiàn)在的時(shí)機(jī)比3年前穩(wěn)陣。”手中握有大量現(xiàn)金，長實(shí)集團(tuán)展現(xiàn)出相對積極的投資態(tài)度。

??李澤鉅表示，與3年前相比，現(xiàn)時(shí)利率下跌的可能性較高，走勢較為明確。地價(jià)亦已跌至接近政府的成本價(jià)，與前幾年比，地價(jià)再跌的可能性較低。

??在談到有關(guān)售樓及買地策略時(shí)，李澤鉅表示，如果市民想置業(yè)自住，又有負(fù)擔(dān)能力，現(xiàn)在的入市時(shí)機(jī)比3年前好。當(dāng)人人都看好市場、而利率又低時(shí)，又或者利率上升機(jī)會較大時(shí)，也許應(yīng)該較小心謹(jǐn)慎；但當(dāng)每個(gè)人都看得差、而利率又高時(shí)，市場風(fēng)險(xiǎn)多數(shù)會較低。

??雙佰投資、雙佰家辦創(chuàng)始合伙人劉策認(rèn)為，買地置業(yè)投資回報(bào)收益高應(yīng)該過去式了，但保值是可以的。未來投資收益越來越依賴專業(yè)，方向是新能源、硬科技等方向的股權(quán)類投資。

??他表示，如果地產(chǎn)投資大周期過去了，那么投資就不存在穩(wěn)不穩(wěn)妥的問題，僅剩下接受投資回報(bào)下滑的事實(shí)。

??“目前，內(nèi)地的房地產(chǎn)市場正處于下行趨勢中，隨著未來可期的政策放開和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，表現(xiàn)會好于當(dāng)下，但整體方向還是向下的。逆周期投資是買在短周期的底部，而不是買在長下行周期的某個(gè)位置。”一位關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的金融機(jī)構(gòu)人士分析。

??他認(rèn)為，現(xiàn)在買入的時(shí)機(jī)比3年前穩(wěn)妥，是沒問題的，但能否有好的收益卻存在不確定性。

??對于下半年的情況，長實(shí)集團(tuán)認(rèn)為，國家著力透過高端創(chuàng)新推動高質(zhì)量發(fā)展能力及水平，刺激及擴(kuò)大內(nèi)部需求，將持續(xù)為提振經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)及復(fù)蘇基礎(chǔ)。

??在全球經(jīng)濟(jì)不明朗及息率上升的環(huán)境下，香港樓市仍然充滿挑戰(zhàn)，但是公司相信，樓市長遠(yuǎn)仍然受市場需求及購買力基礎(chǔ)支持，將繼續(xù)由房屋政策及利率走向主導(dǎo)。

??李澤鉅在談到地產(chǎn)行業(yè)時(shí)表示，房地產(chǎn)業(yè)是香港經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，行業(yè)的興衰當(dāng)然對經(jīng)濟(jì)有重大影響，并且有共存共榮的關(guān)連關(guān)系。政府制定政策時(shí)，可能要平衡許多因素。對政府而言，地產(chǎn)行業(yè)及經(jīng)濟(jì)只是他們考慮大局的一部分。“我完全不擔(dān)心香港的財(cái)政狀況，根據(jù)《基本法》已就審慎理財(cái)原則提供指引，指出香港特別行政區(qū)的財(cái)政預(yù)算與本地生產(chǎn)總值的增長率相適應(yīng)。”