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??有著“代建第一股”之稱的綠城管理又“拿下”了一家全國(guó)性資產(chǎn)管理公司（AMC）。

??7月24日，長(zhǎng)城資產(chǎn)宣布：綠城中國(guó)、綠城管理分別與長(zhǎng)城資產(chǎn)、長(zhǎng)城國(guó)富置業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，在地產(chǎn)不良處置領(lǐng)域進(jìn)行戰(zhàn)略合作。

??雙方約定，將重點(diǎn)依托雙方控股的子公司及下屬運(yùn)營(yíng)公司平臺(tái)，在股權(quán)收購(gòu)、投資投行和并購(gòu)重組等方面加強(qiáng)合作。

??“綠城管理與長(zhǎng)城國(guó)富置業(yè)的戰(zhàn)略合作，有助于批量鏈接來自中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)，助力其投前風(fēng)控及投后管理，發(fā)揮‘1+1＞2’的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)合作共贏。”綠城管理人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者回復(fù)道。

??在簽下長(zhǎng)城資產(chǎn)后，綠城的地產(chǎn)不良業(yè)務(wù)“朋友圈”正式集齊四大AMC，其余3家分別是中國(guó)信達(dá)、中國(guó)華融、東方資產(chǎn)。

??前述綠城管理人士表示，從市場(chǎng)層面來看，行業(yè)分析師預(yù)測(cè)，當(dāng)下遇困項(xiàng)目規(guī)模估計(jì)有3億平方米，同時(shí)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入涉房涉地不良資產(chǎn)項(xiàng)目越來越多，需要具有專業(yè)開發(fā)能力的代建商承接其開發(fā)端業(yè)務(wù)，需求爆發(fā)、供給不足。

??牽手AMC參與紓困代建

??此次綠城與長(zhǎng)城資產(chǎn)的首次聯(lián)手，以武漢當(dāng)代科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的天譽(yù)項(xiàng)目為切入點(diǎn)，該項(xiàng)目總建筑面積近50萬平方米，規(guī)劃有別墅、高層及部分商業(yè)配套產(chǎn)品。

??這一項(xiàng)目是2019年長(zhǎng)城資產(chǎn)與武漢當(dāng)代科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)合作建設(shè)的項(xiàng)目，后者曾是湖北大型民營(yíng)企業(yè)之一。2022年4月，武漢當(dāng)代科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)爆雷，集團(tuán)旗下當(dāng)代天譽(yù)、當(dāng)代銘山筑、當(dāng)代璞譽(yù)等多個(gè)項(xiàng)目陷入停工。

??為盤活當(dāng)代天譽(yù)項(xiàng)目，項(xiàng)目大股東長(zhǎng)城資產(chǎn)找來了綠城。前期綠城管理在市場(chǎng)化公開流程下，經(jīng)過兩輪比選成為項(xiàng)目代建方。接下來，雙方將采取實(shí)質(zhì)性重組手段，共同努力妥善解決項(xiàng)目歷史問題，推動(dòng)調(diào)整方案規(guī)劃，盡快實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)銷。

??天譽(yù)項(xiàng)目?jī)H僅是雙方合作的開始。中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)目前已接觸恒大、泰禾、陽(yáng)光城、奧園、金科等知名地產(chǎn)企業(yè)大量急需“保交樓”風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，主要集中于長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、京津冀等區(qū)域。

??前述綠城管理人士表示，長(zhǎng)城資產(chǎn)需要聯(lián)合專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)商承接其開發(fā)端業(yè)務(wù)，以變現(xiàn)不良資產(chǎn)、提升資產(chǎn)價(jià)值；綠城管理憑借專業(yè)性和服務(wù)屬性，良好契合上述需求。雙方將發(fā)揮各自專業(yè)優(yōu)勢(shì)、核心功能，圍繞保交樓、保民生、保穩(wěn)定的工作要求，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式創(chuàng)新，共促行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

??自2021年下半年起，綠城管理就積極對(duì)接各類資方介入地產(chǎn)不良市場(chǎng)，參與紓困項(xiàng)目有恒大江陰項(xiàng)目、廣州奧園項(xiàng)目、杭州泰禾項(xiàng)目、河北唐門一品項(xiàng)目等。

??綠城管理還與多家AMC及信托機(jī)構(gòu)進(jìn)行了不良紓困項(xiàng)目的簽約，包括華融資產(chǎn)、信達(dá)資產(chǎn)、長(zhǎng)城資產(chǎn)、浙商資產(chǎn)、中信信托、中航信托、平安信托等。

??在綠城的代建版圖中，保障類代建業(yè)務(wù)需求爆發(fā)，國(guó)企央企及城投公司拿地以后的代建需求增長(zhǎng)，紓困類業(yè)務(wù)代建需求同樣有提升。其中，與金融機(jī)構(gòu)合作代建的紓困類業(yè)務(wù)比例尚不足10%，但卻是其利潤(rùn)最豐厚的一塊。

??綠城管理董事長(zhǎng)兼CEO李軍表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中期開發(fā)規(guī)模將保持在每年10億平方米左右。其中，政府主導(dǎo)的保障房、租賃類物業(yè)新增供應(yīng)占比將超過30%，金融機(jī)構(gòu)的主動(dòng)房地產(chǎn)投資占比將進(jìn)一步提升至20%左右，剩下50%市場(chǎng)規(guī)模將由傳統(tǒng)開發(fā)模式下的國(guó)企、央企主導(dǎo)。

??“2022年國(guó)企央企和地方城投公司成為拿地主導(dǎo)，但拿地后城投公司拿地開工率非常低，當(dāng)年能實(shí)現(xiàn)開工占比僅8%。目前，我們對(duì)城投類業(yè)務(wù)已形成系統(tǒng)承接能力，與金融機(jī)構(gòu)合作代建紓困業(yè)務(wù)還在探索期。這部分業(yè)務(wù)難度非常高，收益也非常高，是未來需要大力開展、努力提升能力的方面。”李軍表示。

??是藍(lán)海，也蘊(yùn)藏風(fēng)險(xiǎn)

??2021年下半年以來，房地產(chǎn)步入新一輪深度調(diào)整周期。截至2023年5月，共有“保交樓”項(xiàng)目1114個(gè)，但交付率僅34%。

??“大量房企因資金鏈斷裂和融資違約形成金融不良資產(chǎn)，這部分資產(chǎn)無論是金融機(jī)構(gòu)還是受讓的AMC都需要通過經(jīng)驗(yàn)豐富的代建企業(yè)來完成項(xiàng)目開發(fā)與續(xù)建，再加上大量中小房企由于資源有限和管理能力、品牌溢價(jià)能力較差而需要項(xiàng)目管理和品牌溢價(jià)能力更強(qiáng)的代建企業(yè)賦能與加持，代建業(yè)務(wù)有望成為下一個(gè)萬億元級(jí)藍(lán)海市場(chǎng)。”IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示。

??東吳證券研報(bào)顯示，代建的凈利率普遍高出傳統(tǒng)開發(fā)10～15個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)到2026年代建業(yè)務(wù)新簽約金額規(guī)模達(dá)到397億元，2022～2026年總規(guī)模可達(dá)1729億元，增速維持在6%～11%，有望顯著跑贏房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)。

??對(duì)頭部房企而言，聯(lián)手AMC入局紓困代建業(yè)務(wù)，無疑是一片值得重點(diǎn)挖掘的新業(yè)務(wù)。目前已有碧桂園、龍湖、旭輝、華潤(rùn)、雅居樂等60多家房企入局。綠城管理的市場(chǎng)份額仍然在行業(yè)領(lǐng)先，達(dá)到25%。

??但值得注意的是，雖然不少房企也開始走“代建”路線，但要想從四大AMC手中分享這塊業(yè)務(wù)并不容易。

??一位房企人士稱，房企要參與“保交樓”首先要有主體信用作為支撐，要有強(qiáng)大的品牌賦能，以在市場(chǎng)低迷下助力項(xiàng)目獲得更高市場(chǎng)認(rèn)可度；其次，要有強(qiáng)大的資源整合能力、協(xié)調(diào)落地能力，協(xié)調(diào)處理好政府、資方、供應(yīng)商、購(gòu)房者等多方主體關(guān)系，取得諒解與支持；第三，要具備專業(yè)開發(fā)管理能力、經(jīng)營(yíng)兌現(xiàn)能力，以助力資方及項(xiàng)目通過銷售去化和品牌溢價(jià)變現(xiàn)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正和投資回報(bào)。

??代建業(yè)務(wù)是一塊利潤(rùn)豐厚的蛋糕，但同時(shí)也蘊(yùn)藏著風(fēng)險(xiǎn)。

??“還須有足夠的風(fēng)險(xiǎn)甄別和區(qū)隔能力，不良紓困項(xiàng)目往往具有非標(biāo)化、個(gè)案化、風(fēng)險(xiǎn)大、涉及面廣、訴求復(fù)雜等特征，需要在接手前做好盡調(diào)及風(fēng)險(xiǎn)區(qū)隔。”前述綠城管理人士表示。

??記者了解到，對(duì)于不良項(xiàng)目選擇，綠城管理有一套甄別與準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，包括項(xiàng)目債權(quán)債務(wù)要清晰；項(xiàng)目剩余可售貨值可以覆蓋竣工需求，且政府要釋放監(jiān)管賬戶及相應(yīng)資金，能支付各種建設(shè)費(fèi)用；產(chǎn)品設(shè)計(jì)及工程品質(zhì)要滿足綠城的底線要求，不能存在可能損害綠城品牌的品質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)；紓困項(xiàng)目還需解決好各類供應(yīng)商的款項(xiàng)梳理，有較大經(jīng)濟(jì)糾紛的須注意其法律風(fēng)險(xiǎn)；可能存在逾期交付的，須與以前的購(gòu)房業(yè)主簽諒解備忘錄等。

??在項(xiàng)目前中后期，綠城管理還采取了多項(xiàng)措施以隔離風(fēng)險(xiǎn)：

??簽約前，充分盡調(diào)，全面、真實(shí)、準(zhǔn)確地梳理并披露風(fēng)險(xiǎn)情況；針對(duì)不利因素、免責(zé)事由及管控紅線等盡量書面約定并落實(shí)協(xié)議。

??履約過程中，做到就項(xiàng)目資料、檔案及相關(guān)工作全面交接，如有不符應(yīng)書面確認(rèn)；針對(duì)歷史遺留問題、目標(biāo)調(diào)整等事項(xiàng)，快速處置并全面留痕；就委托方、資方等履約能力情況進(jìn)行持續(xù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，避免阻礙項(xiàng)目進(jìn)展。

??項(xiàng)目結(jié)束后，按照公司品牌管理要求全面退出；全面交接項(xiàng)目管理資料及管理工作，并留痕記錄；針對(duì)已完結(jié)管理工作進(jìn)行責(zé)任豁免及確認(rèn)；就應(yīng)支付費(fèi)用全面結(jié)算。